隐形市场中划拨土地使用权问题的思

　　摘要：随着市场经济的深入发展，存量国有划拨土地使用权也被纳入改革的范围，但由于我国处于转型期，关于土地的这种法律法规不是很健全，尤其是在土地产权的界定上，国有划拨土地产权的残缺及其潜在的经济利益驱使着用地者非法转让原划拨土地，形成了隐性土地市场，扰乱了正常的土地市场秩序，致使国有土地资产的大量流失。

　　关键词：划拨土地使用权；土地隐形市场

　　如今我国经济高速发展，对建设用地的需求量急剧上升，但增量土地的供给量又是有限的。这就要求我国加紧城市土地使用制度的改革，特别是改革那些在原来计划经济体制下以划拨形式取得的国有土地使用制度，使划拨土地使用权市场化，从而建立统一、完善的城市土地市场。划拨土地市场化可在一定程度上拓宽城市用地的空间，盘活存量土地，进一步挖掘和提高城市土地利用的潜力和效率。

　　一、隐形市场性质及其存在的原因

　　土地隐形市场是指现实中存在的非国家正式认可的那一类土地产权权能流动过程中发生的经济关系的总和。

　　我国长期实行国家统一调配、无偿无限期使用以及多头分管的土地使用制度和管理制度，形成了一个土地垄断占有的畸形利益机构和“供给制”型土地配置模式，大量土地占而不用，造成土地资源的浪费。随着城市经济的发展，对城市土地的需求不断增长，尤其是房地产开发业的兴起，促使房地产市场更加活跃，人们对土地的商品属性有了新的认识，占有多余土地的单位为了本身经济利益，进行土地交易行为是必然的趋势。这对于促进土地使用权的流动，缓解城镇土地供求矛盾，调整城市产业结构和用地结构，改善土地资源配置效率是有一定积极意义的。建国以来，土地使用权的无偿划拨也是计划经济的一个组成部分。国营企事业单位，在计划经济管理下，把利润上交国家，由国家根据计划统一分配使用，企业的生产资金和解决职工住房的资金也由国家统一计划管理。现在，实行经济体制改革后，把企业推向市场，国家不再承担企业的盈亏责任。部分企业在职工住房问题和发展生产方面的压力很大。近几年房地产市场的发展，无疑给有地无钱的单位带来了解决建房投资，改善职工住房和扩大生产经营，提高经济效益的机会。

　　但是，土地隐形市场的交易行为由于失去国家控制，不仅造成国家应得的土地收益大量流失，而且交易行为极不规范，对公开的、合法的土地市场产生了极大的干扰，存在着引发土地投机、土地纠纷等一系列问题。一些单位和个人通过变相买卖或非法转让土地等违法行为获得大量的土地资产，严重扰乱了正常的土地权属管理，因此，必须对城市土地隐形市场进行清理整顿，使之在市场经济发展中走向法制的轨道，建立土地市场的新秩序。

　　土地隐形市场的存在，究其原因，我个人认为，其一是市场机制不健全，按照现行土地管理法规定，国有土地使用权，严禁土地买卖，但现实是土地私下转让交易行为已经是不可避免的存在；其二是土地建设用地使用权确权登记发证进度教慢，导致地籍资代写论文料的不健全，也为隐形市场存在创造了条件；其三是国土管理部门对土地隐形市场发生的行为发现较难，查处力度偏弱；其四是国土部门对土地的二级市场没有创造良好的交易环境，也没有出台相关的管理制度与规范。这样，就驱使着很多人钻土地管理不严的空子，从黄土地上，刮回大把钞票。

　　刑法学近3年论文/d/file/p/2024/0424/fontbr />二、划拨土地使用权的现状及缺陷

　　法律上对划拨土地使用权的定位与现实生活中的划拨土地使用权差异很大。

　　1·法律上规定划拨土地使用权的取得是无偿的，然而从取得这个角度讲不一定是无偿的。取得划拨土地使用权实际上分为两种情况：一种是土地使用者先缴纳对原土地所有人或使用人的补偿、安置等费用后，国家将土地交付其使用；另一种情况是国家将国有土地使用权无偿交付给土地使用者。对 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一种情况而言，划拨土地使用权的取得显然不能说是无偿的。在现实中，绝大多数土地使用者都是在交纳了补偿、安置费用后才取得划拨土地使用权，无偿取得划拨土地使用权的情况越来越少。所以，认为划拨土地使用权是无偿取得的是不准确的，如果划拨土地使用权是无偿取得的观点被广泛地接受，政府无偿取回划拨土地使用权就是理所当然，划拨土地使用权使用人在支付了巨额的补偿、安置等费用后对土地长期投资、使用产生的土地增值利益被人忽视。

　　2·虽然法律规定划拨土地使用权无流动性，但是形式多样的土地自发转让、出租行为逐渐形成所谓的“土地隐形市场”。在这种土地市场中，由于我国土地产权及其权能界定不清，国家这个土地所有权主体往往很难发挥作用，从而形成土地非法转让中的土地收益流失。划拨土地使用权的出租、转让的收益征收也存在标准不统一、执法混乱、等弊病。国有资产的流失是一方面，另一方面造成了不公平竞争，反过来有损土地市场的建立。

　　3·我国现行法律没有明确规定划拨土地使用权的适用范围是公益目的，从而导致新增的划拨土地使用权范围超出了公益界限———除公益性用地外，还有营利性事业用地，如国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，也实行划拨取得。此外，法律对营利性事业用地的范围没有明确的规定，这就为土地划拨权的滥用留出较大的空间。

　　三、划拨土地隐形交易产生的问题

　　划拨土地使用权交易量十分巨大，但是其中只有少部分是在有形土地市场公开交易完成的，很大一部分都是私下完成交易，然后再补交土地出让金，更有甚者是在私下流转多次之后才到土地部门登记注册，导致土地权属状况异常复杂，这些现象直接给地籍管理增加了难度。

　　四、对策建议

　　1·土地管理部门应建立划拨土地定期清算制度，对单位闲置土地征收高额租金，针对闲置土地改无偿为有偿用地，给划拨土地使用者增加压力，以促使其提高土地利用效率。

　　2·明确原划拨土地使用者所享有的土地权利，从产权制度上确保划拨土地使用权市场化的顺利进行。土地产权的界定是土地交易的先决条件，是土地市场运行的基础和保证。为确保划拨土地使用权市场化的高效、有序进行，所以必须对划拨土地的产权，尤其是国企改革中的土地资产问题，做出明确的界定，从而确保国家和使用者之间利益的公正分配。

　　3·完善市场竞争机制和价格机制。对土地市场的供求活动应进行严格的控制市场上排它和独占行为等，只有这样，才能使政府在行使其经济管理职能时更加具有透明度和公开性。

　　4·加强对土地市场的法制建设管理，健全土地市场交易法规，做好土地权属登记管理，从制度上加强对土地市场的监管，以规范土地市场的交易行为。我国正处于由计划体制转向市场经济体制的时期，各种法律制度还不健全、不完善，尤其是在原划拨土地使用改革制度方面还比较落后，数量巨大的存量划拨土地如何进入市场，是一个关键性的问题。这部分土地如果不能自由和充分地进入市场，我国的地产市场就是不完全的。因此，应搞好土地权属登记管理，健全划拨土地在评估、转让、出租、抵押等各个环节的登记细则与法规，从而促进我国土地市场的健康发展。

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