农村房屋产权的自由转让是最终体现房屋财产价值的核心内容，但《土地管理法》等法律法规对我国农村房屋产权转让有多重禁止性规定。那么如何才能既让农村房屋产权自由流动，同时又能有效回避法律法规的禁止性规定呢？笔者建议借鉴租赁物权化的思路，进行制度上的创新设计，赋予租赁权更大的物权空间，让租赁权无限接近所有权，充分体现承租人对房屋的占有、使用、收益以及处分权能。
一“、以租代售”的现状
从广义上讲，农村房屋产权流转应包括转让、抵押以及租赁三种形式，而目前未有法律障碍的仅租赁一种，正因如此，租赁形式逐渐演化成了农村房屋权利人私下转让房屋的主要形式，有的甚至成为“小产权房”开发商兜售房屋的主要手段。据了解，此种租赁的具体操作方式是出租人与承租人签订长期房屋租赁合同（或房屋使用权转让合同、物业使用合同），由承租人一次性将全部房屋租金付给出租人，出租人将房屋交由承租人占有、使用、收益，甚至处分，如遇到土地性质由集体转为国有，则承租人有权在合同期内购买出租人的房屋，购房款以剩余租赁期间的租金折算得出；如承租人在合同期限内由于不可抗力或其他因素导致无法购房，则作退租处理，先期交纳的租金可作为出租人收取的租金，剩余租金由出租人向承租人返还。
以租赁代替出售的现象主要发生在交通环境便利、生活环境舒适、居住环境优良的农民集中居住区或农村散居房屋，有的还地处风景名胜区之内。“购买”群体绝大部分为城镇居民。一些人仅考虑居住需求，忽视了可能存在的法律风险。
二“、以租代售”的法律风险
当事人间签订的合同无论是房屋租赁合同、房屋使用权转让合同抑或物业使用合同，合同本身终归摆脱不了形式上的房屋租赁实质上的房屋买卖。首先，从租赁年限看，有的合同约定的租赁期限已超过了法律规定的20年，甚至与住宅用地的土地使用权年限达到一致。其次，出租方要求承租方一次性支付长达几十年的房屋租金也与市场正常的租赁行为不符。再次，协议里对土地转征后房屋产权归属的约定显然也是从将来办理房屋产权转移的角度考虑，只是受限于《土地管理法》等相关规定，将买卖的行为作为一种条件附在租赁合同之中。
虽然“以租代售”的方式并不违法，但行为本身却极不稳妥并且容易引起纠纷。一是因没有签订正式的买卖合同，未取得房屋物权归属的依据，而租赁权的性质为债权，按照《合同法》的规定，双方在租赁合同有效期间均有合同的解约权，交易本身的保护虽可通过违约金或赔偿损失来实现，但总体上风险较大。二是在租赁合同期间，面临许多不可预见的因素，出租方可能将房屋抵押或“一房二卖”，或者由于房屋的市场价格上涨过快，出租方宁愿赔偿违约金也不愿意按以前约定的价格出售房子。对于买方来说，则要承担由此带来的诸多机会成本。出租年限越长，风险也越高。房价本身的不确定性将会给出租方违约带来巨大的空间。三是土地转征后房屋产权转移的约定仅仅是租赁双方的“两厢情愿”，至于是否符合房屋转移登记的相关手续，有待商榷。
三、重构“以租代售”行为的制度设计
（一）完善“以租代售”合同的相关内容
1.房屋租赁期限问题。因《合同法》已明确规定租赁合同期限不得超过20年，该条款属强制性条款，即使双方当事人约定可超过20年，超过部分也会被认定为无效规定，媒体上关于“8万元租赁农房800年，超长租房协议涉嫌违规”的报道说明了以超长期限约定达到物权化目的的效果并不理想。另外，从租赁合同当事人的角度考虑，特别是对承租人而言，一次性支付房屋“租金”后只能取得有限期限的租赁权，难以为承租人所接受。因此，为让租赁权更接近于物权所有权的性质，建议将租赁合同分为两种类型，一类是正常房屋租赁，租赁期限由当事人自行约定；
另一类则是考虑到房屋所有权作为所有权的一种，其权利不受有效期限限制。同理，当事人在签订房屋租赁合同时可选择适用不定期租赁合同，这样就让租赁权与所有权的性质更为接近。但按照《合同法》第232条的规定，当事人对不定期租赁合同有随时解约权，为规避此项规定，直接排除双方当事人的解约权显然不太合适。笔者认为应采取列举的方式约定双方可解约的情形，除此情形外，双方当事人不得随意解除不定期租赁合同，可随时解约的情形为以下几类：一是承租人擅自改变房屋用途；二是承租人利用房屋从事违法经营活动；三是承租人未按约定支付房屋租金；四是不可抗力。
2.如遇征地拆迁，对原租赁关系如何保护的问题。为确保承租人在遇到征地时，其利益不受损害，对“以租代售”合同中土地转征后房屋产权归属的约定，可做如下调整：承租人租赁的房屋，若占用土地被国家征收，出租人应选择现房安置，承租方按国家规定交纳分摊的土地出让金及应缴税款后，不再承担房屋转让的其他税费，已缴纳的房屋租金在按照实际使用期限折算扣除后，余款转为购房款，产权转移于承租人所有并办理城市房屋所有权证。出租方有义务协助承租方办理产权证，办证费用由承租方负担。对选择货币化安置的，应将安置补偿款与房屋租金进行结算补差。
3.明确转租与合同权利义务概括承受的区别。租赁权处分的有限支配性集中体现于租赁权的让与和承租人的转租行为得以有条件地予以认可。《合同法》第88条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”第224条规定“：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”租赁权的让与，实质上为合同权利义务的概括转让，承租人将租赁权让与第三人后即完全退出了租赁合同关系，由第三人作为新的承租人承受租赁合同项下的权利义务，而转租则指承租人将房屋转租给次承租人后，仍然保持与原出租人的租赁关系，并与次承租人共同向出租人承担责任。因此，为确保“以租代售”合同承租人对租赁房屋的充分处分权与收益权，对承租人再次转让或转租房屋的，双方可约定无需出租人同意，承租人可全面退出租赁关系或享受收益权，但由于二者概念不同，在签订合同时有必要予以区分明确。
4.增加需租赁当事人双方约定的事项，排除《合同法》的相关约束。依合同法原理，租赁合同为双务合同，出租人与承租人依租赁合同既享有权利又负有义务。因此，在不违反法律、行政法规禁止性规定的前提下，为保障租赁权的物权效力，笔者梳理了需要当事人通过约定代写论文方式排除债权规定的几种情形，主要包括：一是双方当事人在合同中约定房屋的维修义务由承租人，而非出租人负担；二是对租赁物进行改善或增设他物无需出租人同意；三是租赁权可继承，不仅“买卖不破租赁”，如遇到租赁合同双方当事人一方或双方死亡的，租赁合同仍然对各自继承人具有法律约束力。
5.租金支付方式。因合同本身为“以租代售”合同，承租人支付的租金实际为购房款，因此，租金支付宜采取一次性支付方式，取得房屋的无限占有、使用、收益以及处分权。
6.登记备案方式。对违法建筑上建立的租赁合同关系以及未取得房屋权属证书而形成的租赁合同关系，考虑到行为本身有一定瑕疵，对此类行为，管理部门可仅实行备案，而不实行具有法律意义的登记备案制度，待到前期问题解决后再转为登记备案。
（二）采取强制登记备案方式增强房屋租赁的公示公信力
按照《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》等规定，租赁登记备案是对房屋租赁行为实施有效管理的重要手段，是承认、保护租赁关系的重要途径。房屋租赁权因依附于不动产之上，同样需具备一定的公示公信力才可取得对抗第三人的物权化效力。租赁权因具有债权与物权的双重属性，租赁法律关系不仅在租赁法律关系当事人之间产生债权债务关系，也因其具有诸如“买卖不破租赁”、“承租人优先购买权”等物权对抗属性，在租赁物权属发生变动时，可能对买受人的权益产生重大影响。因此，租赁权欲取得物权化的对抗效力，必须取得相应的公示方法，公示方法的确定应减少交易成本，减少交易阻力，同时又要避免交易当事人花费过多的时间搜集资讯，提高交易效率和安全。至于如何公示才能取得公信力，可参照《城市房屋租赁管理办法》第13条规定的房屋租赁登记备案制度，赋予“以租代售”的长期租赁行为一定的公示公信力，实质上能起到登记的作用：一是可以避免房屋管理的真空出现，从一开始就实现对此类房屋的全面管理。二是房管部门通过提供对租赁登记备案信息的查询，提醒房屋的潜在购买人或抵押权人，从而降低交易的成本与风险，起到定纷止争的作用。三是房管部门通过对“以租代售”房屋的总量掌握，以行政管理与市场调节相结合的方式，最大限度减少该类房屋可能对商品房市场的影响。
（三）制定“以租代售”房屋的租赁合同格式文本，规范租赁行为
“以租代售”合同毕竟涉及较为复杂的法律关系，如何才能给承租人的权利带来最大限度的物权保护，同时又不损害出租人的合法权益，房屋租赁的主管部门有必要参照城市商品房买卖合同范本形式，制定统一的房屋租赁合同范本，供双方当事人使用，避免双方当事人因法律知识的缺乏，产生合约漏洞，致使其合法权益无法得到有效保护。
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