受城市化进程的快速发展的影响，城市房屋拆迁也如火如荼的进行着，但出现了许多悲剧，安徽老农朱正亮、南京居民翁彪自焚事件等。透过这个现象看本质，焦点问题之一是我国当前很不健全的房屋拆迁补偿制度。若存在的问题得不到合理的解决，会造成更多的惨案发生，从而引发一系列的社会矛盾。
一城市房屋拆迁的概念
城市房屋拆迁是指拆迁人依法对城市规范区内国有土地上的房屋予以拆除，对被拆除房屋的所有人或者使用人予以迁移安置，并对被拆除房屋的所有人予以经济补偿的活动。城市房屋拆迁应当是在符合法律规定的情况下进行的，违法拆迁，暴力野蛮拆迁是法律所禁止的。
二城市房屋拆迁补偿存在的问题
（一）补偿标准不合理
根据法律规定，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。实践中，旧房的评估价值通常不包含土地出让金、装修设施及材料的价值、搬迁的合理损失费和原居民应可获得的适当救济补偿以及其他一些隐形损失等。
（二）评估制度不健全
目前实践中，存在大量不规范的非市场化拆迁评估行为，主要表现在以下几个方面：估价方法问题；估价机构缺乏独立性，正常价格活动受到干扰；拆迁评估混乱无序。
（三）补偿方式单调
根据法律规定，房屋拆迁的补偿方式包括两种：货币补偿与产权调换。远远不能满足社会市场经济多样化的需求。
三城市房屋拆迁补偿的完善建议
（一）明确补偿标准
1.对土地使用权补偿时应考虑的因素笔者认为，具体估价时应考虑以下因素：
（1）按土地用途实行分类补偿
土地使用权人应获得的土地使用权补偿应当按照土地用途严格区分，实施分类补偿。土地用途分为工业、商业、住宅、综合等四大类型。①由于土地使用权人获得土地使用权的方式不同，即投资成本不同，获取补偿金也应有区别。确定高位价、中位价、低位价，按照城市经济发展状况，参考各类综合因素，结合获得土地使用权投资成本及市场土地供应成交价，设定城市等级区域土地使用权补偿价标准，区分用途和土地使用权类型来确定土地收益。②
（2）按区位条件实行级差补偿
根据建设用地距离城市中心的远近，分层次确定土地补偿费标准。补偿费用由城市中心向外依层次递减，层内呈一致性，层间呈显著差异性，其理论依据是西方城市利用的“圈层说与级差地租理论”。③
2.对房屋所有权补偿时应考虑的因素城市房屋拆迁补偿应当考虑的因素主要包括下列方面：
（1）区位。区位是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所的距离、周围环境、景观等。由于房地产不可移动性，区位对房地产价值的决定作用是极其重要的。两处实物和权益状况相同的房地产如果区位不同其价值可能有很大的不同。
（2）用途。用途也是确定拆迁补偿标准的一个重要因素。《城市房屋拆迁管理条例》中的用途是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途，所有权证未标明用途的以产权档案中记录的用途为准，产权档案也未记录用途的以实际用途位准。实际用途的界定以是否依法征得规划等部门同意、是否取得合法手续为依据。
（3）建筑面积。建筑面积是指外墙勒脚以上各层的外围水平投影响面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等且具备上盖结构牢固，层高标220cm的永久性建筑。④建筑面积的大小对于房屋评估价格有着最直接的影响。但在实践中，在居民购房时，阁楼、车库、围院的面积往往是不计入产权证的，而居民为此所支付的金钱却是相当可观的，在拆迁补偿中摈弃这一部分面积的补偿，显然有失公正，也不利于拆迁工作的顺利进行。因此，应考虑将这一部分面积纳入拆迁补偿的范围。
（二）建立合理的评估制度
1.明确评估范围。从前文可看出评估
的范围显然不包括土地出让金、搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产，停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。但开发商兴建的商品房的销售价格却包含了以上所有的费用。因此，被拆迁人获得补偿款后往往买不起房屋或支付代写论文不起新房比旧房面积大的价款，导致被拆迁人心里落差很大，积怨加深，以至引起更多的悲剧事件。笔者认为，政府应保持中立，完善相关的管理条例，把土地出让金、搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产，停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额等项目纳入评估范围，才可以实现客观的公平公正。
2.评估程序。按照房地产估价活动的现行规定，是应当公开进行，不允许暗箱操作的，实际工作中，暗箱操作又是一个公开的秘密。法律规定政府应当参照类似房地产的市场交易价格定期公布房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。评估结果实行公示是对的，但不完全。被拆迁人有知情权，评估报告应送达给被拆迁人。因此建议在立法时增加由拆迁人将评估报告送达给被拆迁人的规定。
另外建议各地政府应当作出如下明确的规定：
凡是有证据证明估价结果与市场实际价格相差太大的或者评估活动违反法律、法规和有关规定的，该估价结果无效，改由房屋拆迁管理部门重新组织评估并对压低或抬高被拆迁房屋估价的评估机构和责任人依法予以直至取消估价资格的处罚。因估价报告不实给当事人造成经济损失的，该估价机构应当依法承担赔偿责任，估价机构及估价人员与拆迁当事人相互串通，故意压价或抬价，给当事人造成严重经济损失的，构成犯罪的，应追究其刑事责任。
3.确保评估主体的独立性。对目前房地产估价机构的现状，很是令人担忧。各地规定，对被拆迁房屋的估价是先由拆迁人委托。当估价师受了拆迁人的委托，收了评估费，而且为了今后源源不断的评估费收入，其估价活动的天平就已经开始倾斜，这种估价目的的倾向性，便是估价结果背离市场实际的主观原因。
笔者认为应该建议各地在制定或修改被拆迁人委托或拆迁人与被拆迁人委托合同到拆迁费用保管机关或单位领取，从而使估价机构具有独立性，摆脱与拆迁人的财产依附关系，使评估活动得以公正地进行。
（三）改善城市拆迁补偿的方式
通过考察各地方相关的房屋拆迁法规的补偿形式，建议在拆迁补偿的方式上可以补充以下形式：
1.奖励。如果被拆除私有房屋的产权人不要求产权调换，也不要求拆迁人给予安置的，除由拆迁人按照法律规定给予被拆迁人支付补偿费外，应当有拆迁人给予适当的奖励。
2.功能性的补偿。城市化进程中除了要付给农民经济补偿，政府、社会还应重视给予农民功能性补偿，既在现代职业技能培训方面承担、发挥出组织、支持、推动作用。⑤须尽快构建完善的农民现代职业技能培训体系，加强开展农民现代职业技能培训工作，增强广大农民对时代、对社会的功能性适应。
3.社会保障。既能够满足被拆迁人当前需要，又能促进城市化的可持续发展是一个长期的历史过程，农民得到的补偿都是眼前的。还必须建立长效补偿机制，真正使置身于城市化进程之中的农民安居乐业，从而也保障了城市化迅速、持续地推进。
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