试析出租房装饰装修物纠纷的处理

　　论文摘要　在处理房屋租赁合同纠纷中，常常因租赁合同对租赁物进行改善或增设物的处理约定不明确或未作约定，加之现实中问题比较复杂，处理起来比较棘手，致使对添附物的处理各地尺度不一，直接影响当事人的切身利益。这不仅会带来人们对司法公正性的怀疑，也必然会消弱对当事人合法民事权益的司法保护。因此，有必要对处理此类纠纷的相关问题进行分析与研究。

　　论文关键词　装饰装修物　附合　现值损失　残值损失

　　一、立法的背景

　　甲将自己的一套房屋出租给乙，租期为五年，乙搬进后觉得该房屋需要装修一下，于是就对房屋进行装修，装修装饰造价为60万元。上述情况，背后会引发一系列的法律问题：例如，对房屋的装修出租人与承租人是否事先达成协议是否经出租人同意，既没有事先约定也没能使事后协商一致，装饰装修物该如何处理？在实践处理中所遇到的法律问题是比较复杂的。

　　鉴于实践中出现的问题，我国《合同法》223条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

　　承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本条是关于承租人对租赁物进行改善或增设他物的规定。？其立法目的：（1）便于承租人行使租赁权，方便承租人的生产和经营；（2）不损害出租人的利益。

　　对租赁物改善或增加设施装修所引起的法律问题，笔者认为会设计到多个法律领域：首先，改善或增加的设施涉及民法物的分类问题，可分之物与不可分之物。其次，涉及租赁合同的效力问题：期限届满，合同解除，合同无效。再次是，在前两者的基础上，因情况的不同引起的对债的处理结果不同，因此在不同的法律领域适用的法律原则也是不同的。

　　刑法学近3年论文/d/file/p/2024/0424/fontbr />二、相关法条分析

　　下面笔者将结合法条来具体的分析一下，合同法223条中，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失，这种情况属于非法装饰装修，装修费用承租人自己承担并且有可能承担恢复原状及赔偿损失的责任。情况较复杂的是在经出租人同意后进行的装饰装修，这种情况属于合法装饰装修，但租赁合同可能因当事人的违约，或一方当事人的侵权导致合同不能履行而引起的有益费用的返还问题，针对这一问题《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》（下面称《解释》）做了更为详细的规定。在分析法条之前先就装饰装修物与房屋可能会形成的两类关系做一下了解：一种是可分物，一种是不可分物。从民法上来讲是否形成了附合，可分时，说明未形成附合的装饰装修物，不可分的说明已经形成附合的装饰装修物。

　　（一）在租赁合同无效情形下对装饰装修物的处理方法

　　《解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。那么哪些情况会导致合同无效呢，《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。其中《解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《合同法》规定了合同无效的法律后果，第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于合同无效，当事人间的权利义务关系要恢复原状，但应尊重当事人的意愿。未形成的附合装饰装修时，出租人同意留下装饰装修物的，可不再拆除，不同意留下的，承租人要拆除。这体现了“意思自治”的原则，但同时要考虑客观情况，已形成附合的装修装饰物的，不能拆除或强行将装饰装修物与房屋分离，会导致该财产损毁或花费过大，不适宜拆除，但在尊重出租人意愿的同时，也要本着公平的原则，考虑出租人的权益，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。这是过错责任原则的体现。

　　（二）在租赁期间届满或者合同解除时，对装饰装修物的处理方法

　　第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本法条中虽未明确规定单个人认为从公平的角度可推出：租赁合同期间届满了，无论是形成附合的装饰装修物的还是未形成附合的装饰装修物的，承租人要求出租人赔偿损失的，法院应不予支持。因为承租人在租赁期间已经物尽其用了，通常已充分的享有装饰装修物的利益。但当事人另有约定的除外，这体现了法律尊重当事人的意思，正如我们所说的“约定优于法定”。

　　第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

　　（1）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

　　（2）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

　　（3）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

　　（4）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

　　《解释》中根据有效合同和无效合同的不同法律效果，对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的标准。现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。在合同无效场合，承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间，其在此期间享有的装饰装修利益，不应再列入合同无效的损失范围。残值损失是指在合同解除时，装饰装修的剩余“价值”，这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。那为什么不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用呢？结合案例分析：甲将自己的一套房屋出租给乙，租期为5年。乙经甲同意后对这套房屋进行了装修，装修装饰造价为60万元，装修费用在租期内摊销。三年后因甲违约导致合同解除，按照评估价值，装饰装修现值为30万元，则乙向法院起诉，可以请求甲赔偿多少残值损失？通过对法条的理解，以现值30万元为基础，又不能低于已履行期间摊销的装饰装修费用，我们可以得出应赔偿36万元的残值损失。因为出租人的过错导致5年的合同只履行了3年，根据《合同法》97条，合同解除的法律后果，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。承租人摊销了3年的装饰装修的利益，虽然履行期间，承租人也在使用，但是由于承租人的过错，要对这3年得摊销负全责，法律如此规定是带有惩罚性的，所以出租人要将3年的全部摊销赔偿给承租人。同理若是承租人的过错导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。

　　三、相关法条的实际应用与价值研究

　　通过将案例与法条的结合分析，可以总结出，在实践中遇到此类法律纠纷时我们大致分三步进行分析：首先，按照是否经出租人同意装饰装修区别对待；其次，对经出租人同意装饰装修再根据租赁合同效力状况进行区别对待，即要区分合同无效，租赁期限届满或合同解除的不同情形；最后，还要区分是属于未形成附合的装饰装修物还是已经形成附合的装饰装修物给予不同对待。

　　《解释》中的法律规定，让我们感受到立法的严谨性与逻辑性。根据合同无效的法律后果及合同解除后的法律后果的不同，而将损失的定位与之相对应，合同无效采用现值损失，合同解除采用残值损失。合同无效是自始无效，自始无法律约束力，所以履行期间享用的装饰装修利益不应列入合同无效的损失范围，而合同解除，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，所以要将已享用的装饰装修利益列入合同解除后的损失当中，这体现了法律的前后逻辑性。

　　刑法学近3年论文/d/file/p/2024/0424/fontbr />综上所述：法条中，“当事人约定除外”这些除外规定充分体现了尊重当事人约定的原则，体现着私法自治，但在给予当事人充分自由的同时，又有对其的限制，公平原则，立法者制定出的法律要权衡当事人双方的利益。真正让当事人感受到在法律面前人人平等，每个人都要受到法律的平等保护，有过错一方要赔偿对方，都有过错的要相应分担损失，等等这些都是过错责任原则与公平原则的体。