试论居民生活居住区居民自治

人民群众安居乐业是我们的一项极为重要的工作。只有安居才能乐业，如果居无定所，整天为居住生活犯难，就会分散精力，甚至根本无心思去工作，更谈不上乐业了。少数困难没房住，政府采取建设廉租房等办法予以解决。但时下令人烦恼的事是，有房子住甚至还生活在很豪华的小区，却总是不得安宁。因停车的问题，水、电、气的问题，电梯问题，房屋漏水问题，环境卫生问题，安全问题，物业服务等等问题，不知哪一天会摊上哪个问题，“风正气顺”的事很少，麻烦缠绕着你，总让你头疼。严重的还会引起一定区域的骚乱。这对人民生活安定幸福，对社会稳定，对经济社会发展都会有恶劣影响。这些其实就是一个社会管理的问题，就小区而言如何管理？采取什么管理模式才能取得最佳的效果？才能让居民安居乐业？本文认为：最符合中国国情的管理模式莫过于采取小区居民自治的方式。试析如下：

一、当前小区物业管理的模式及其性质、优劣

当前居民小区管理的模式主要是村（居）民委员会管理和物业管理两种模式。村（居）民委员会管理的性质和特点下文再论，本题中分析研究物业管理模式的性质与特点。

（一）物业管理模式的起源与发展

物业于19世纪60年代起源自英国。当时的英国工业处于发展时期，农村人口不断涌入城市，住房和租金的矛盾日益尖锐，业主的经济收益得不到保障。当时，有一位名叫奥克维姬?希尔的女士为其出租的物业制定了一套管理办法，要求承租户严格遵守并执行。从此，物业管理得到了业主和政府有关部门的认可和重视，其成功经验被推广到世界各地。而今，物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的一个重要部分，在国际上流行并蓬勃发展起来。

物业制度在我国的建立和发展则是20世纪80年代的事了。由于我国住宅小区大规模建设，物业管理就成了问题，深圳市首先到香港及其他富有物业管理经验的国家考察学习。1981年3月，深圳市物业管理公司诞生，这是我国内地 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一家物业管理公司。此后，物业管理作为一个行业在我国迅速发展起来，物业管理企业和从业人员数量不断增加。

1994年建设部以第33号令颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，该办法第四条规定：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。”第五条规定：“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。”这是我国内地首次以法规的形式规定城市住宅小区实行物业管理模式。2003年9月1日，国务院颁布的《物业管理条例》开始实施。《物业管理条例》第二条 规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”无疑此标志着我国住宅小区全面实行物业管理企业化社会化。

（二）物业管理的性质及其优劣

根据上述《物业管理条例》第二条的规定，物业管理行业是企业。企业是以盈利为目的，依法自主经营、自负盈亏、独立核算的商品生产或服务的经营单位。这就决定了物业管理企业的性质无疑也是以盈利为目的。

物业管理的优势是：

1、专业性强

物业管理企业拥有专业的管理人员，具有专业知识，具有有关物业管理的技术，为搞好物业管理储备了足够的人才队伍。

2、经验丰富

物业管理企业在长期的物业管理工作中，积累了一定的有关物业管理经验，有利于应对处理物业管理中出现的问题。

物业管理的缺点是：

1、对立性强

物业管理企业是独立的服务行业，与居民小区无隶属关系，他们之间的关系是：我服务，你付费。服务和被服务永远是不可能完全融洽的，都是为了各自的利益，甚至为了各自的利益达到矛盾不可调和的境况。实践中，这样的事例大量出现，媒体经常报道。

2、缺乏热心

由于物业管理人员并非是本小区居民，两者之间难以建立起自家人的“感情”。限定在服务层面，服务总是存在态度好坏的问题，好的时候热心不用质疑，坏的时候，热心就值得怀疑了。事实上，物业管理人员与小区居民就这样“金钱般”关系的相处着，难以达到“心连心”的程度。

3、费用昂贵

物业管理费是按照居民房屋平方数按每平方每月多少钱来计算的。物业管理费没有统一的标准，城市不同，标准不一样，即便是同一城市，不同的小区标准也不同。如北京市有的小区每平方每月收费2元多，有的就得3元多等等，而在一般的地级城市每平方每月8角钱，贵点的也只有不到2元钱。通过对某小区的调查分析如下：某小区住有700户，平均100平，物业管理费每平方每月只有8角钱，这个小区每年的物业管理费收入是：700户×100平×0.8元／平月×12月＝672000元。该小区开两个门，共有8个保安轮流值班、每班4个、1个水暖工、1个电工、1个绿化工、3个清洁工、1个经理、1个会计，共16人，平均工资1500元左右，全年工资额为288000元。余384000元归物业管理企业收入。收费高的就更不用说了，反正企业就是要盈利的，不盈利谁干。如此丰厚的利润，不是用于小区居民，而是养了一个行业。对于这些人来说，真是天上掉馅饼！而对于小区居民而言，为居住生活的开支也忒大了吧！不要说这些钱具体到每一户也不多，但是，居民买房已是倾其所有，甚至负债累累，这样做无疑是雪上加霜。更何况居民的收入不容乐观，收入也不能太多地费在“住”上，还有“衣、食、行”等诸多的花费等着主人的那点收入。也许有人会说：物业收费里含有维护管道、绿化等，事实上这些支出很少，况且新建的小区是一个完整的功能齐全的，其费用居民在买房时已经支出（即房价里已经包括），一定的时间内，不用负担费用，因为都有一定的保修期。国务院《建设工程质量的管理》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

第四十一条 建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”据上述规定，居民在保修期内是不需要负担上述项目发生的费用的。令人不解的是，居民从买房时起就支付着这些费用。即便是过了保修期，也应按实际发生的费用让有关居民分摊，而不应让全体居民先负担。

刑法学近3年论文/d/file/p/2024/0424/fontbr />二、村（居）民委员会管理的性质和特点

原居住在城镇的村（居）民新建小区有的仍有所属村（居）委负责各项事业的管理，有的只是把物业交给物业管理公司负责，这种情况的，村居有收入的富裕的，由村（居）委负责费用，收入低或没有收入较贫困的村（居），则采取居民适当负担费用的办法。还有的是，村（居）委和居民都负担一点，或村（居）委拿大头居民拿小头或反之。在农村的新建小区大多数是自己管理。经过长期的实践证明，由村（居）委管理才是最佳选择。

（一）村（居）民委员会管理的性质

根据《村民委员会组织法》第二条和《居民委员会组织法》第二条规定，村（居）民委员会都是“居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。”都具有“办理本村或本居民地公共事务和公益事业，调解民间纠纷，协助维护社会治安”的职责。据此性质决定了村（居）民委员会管理居民小区应当是无偿的，非以盈利为目的的。

（二）村（居）民委员会管理的特点

由村（居）民委员会的性质所决定，其小区管理具有自己独特的优势，是其他管理模式无法比拟的。

其特点是：

1、公平对待，无偿服务

村（居）民委员会往往有自己的创收产业，收入可观，而其收入归全体村（居）民所有，一个小区的支出当然不需要居民负担，这是最大的优点。当然个别经济困难的，居民适当负担一点。

2、熟悉民情，关系融洽

某村（居）民委员会是由该村（居）民采取无记名投票的办法民主选举产生的，其成员一般是该村（居）的居民（由于大学生村官的产生，所以这样说）。管理者和被管理者或称服务者和被服务者更适合，同时生活在一个小区，朝夕相处，还有家族亲戚等社会关系的存在，容易搞好团结，容易沟通，容易开展并搞好各项工作。

3、责任心强，尽力工作

村（居）民委员会的工作人员居住生活在该小区，“家”的意识强，把小区搞好就是把自己的家园搞好。小区的治安、环境、水、电、气、暖等的优劣涉及到自己的切身利益，再则，“抬头不见低头见”，如处理不好有关问题，小区内左邻右舍、亲戚朋友会责备，所以这些人员工作责任心特别强，工作热情也高，工作质量显然要好。

4、近在咫尺，行动快捷

村（居）民委员会的工作人员即便是在下班时间，其家由于就在本小区，如果居民摊上什么事了，寻求解决，找有关人员可想而知多么方便。负责处理事的人员会很快到达现场，如现场不能解决，需要有关单位如电业公司，办事人员也会很及时迅速地把掌握的有关情况告知，便于有关单位及时派员解决。

除了以上管理模式外，还有企事业单位自建小区的自我管理模式，这种模式更多的具有福利待遇的性质，不具有现代小区管理的典型性。所以，本文不探讨它的好恶。

三、居民小区应当采取居民自治的办法实现管理

通过上述两个问题的分析探讨，物业管理是企业性质的管理，盈利是企业的本性，只要盈利对居民而言负担肯定是重的，因为业主不仅要支付具体参与物业管理的人员的费用，还要支付物业企业费用，是双重的。在人与人之间是有金钱构建的资本主义社会是可行的，无可厚非的，天经地义的，但在我们社会主义国家，在我们的社会管理模式与资本主义有着本质区别的情况下，采取资本主义的物业管理模式，肯定是行不通的，已经出现的大量的矛盾还有更多蠢蠢欲动的矛盾，就是最好的证明。村（居）民委员会管理不具有盈利性质，更多地体现是无偿服务。村（居）民委员会管理的社会管理模式，是中国几千年村落管理模式成功经验的升华，居民自治是其精髓，体现了国家与社会组织之间，人与人之间的一种人文关怀，很具有人情味，很具有民主色彩，很具有中国特色。因而，现代中国的物业管理宜采取小区居民自治的办法进行。

理由如下：

（一）自我的管理深得人心

几千年以来，我国的村落管理都是“自我的管理”，即都是从本村落内部产生的管理班子和人员以家族伦理纲常或村规民约为规范实施管理。实践证明：这种模式是非常成功的，深得人心，世代相传。由外人或花钱请人来管自己，在我国历史上没有成功的先例。作为“新鲜事物”的物业管理，其实就是商业化的管理，当然不能被人们乐意接受。

（二）避免昂贵的费用负担

对于以村（居）为单位建设的居民小区，村（居）大多有一定的收入，居民可以不负担或适当负担一定的费用，当然好的村（居），如华西村，居民不但不负担费用，而且还可以领取巨额福利，当然这是少数。对于在城镇开发的公共居民小区而言，居民来自于五湖四海，纯粹为居住生活而居住在同一个小区。这些居民没有共同的产业收入可以用来支付为管理小区而发生的费用，只能自掏腰包。但是如果采取小区居民自治的办法就免的负担过重，也同样是支付费用，但支付的是没有利润的费用，相对于支付给物业管理企业的有盈利费用而言，就是个成本价。

同样采取上文小区（即物业管理的缺点3、费用昂贵）为例，某小区住有700户，平均100平，物业管理费每平方每月8角钱，这个小区每年的物业管理费收入是：700户×100平×0.8元／平月×12月＝672000元。该小区开两个门，共有8个保安轮流值班、每班4个、1个水暖工、1个电工、1个绿化工、3个清洁工、1个经理、1个会计，共16人，平均工资1500元左右，全年工资额为288000元。余384000元归物业管理企业收入。倘若从本小区安排管理人员，按上述管理人员数量和工资待遇，本小区居民节省384000元，平均每平方每月节省4角6分钱。100平房的住户，每月节省46元。假如有人说上述余额不能全算作物业企业的盈利，还有一些设施的维护、绿化等费用。我们知道开发商交给的是一个已经绿化好，功能齐全的居民小区，小区住房、设施等等，都有相应的保修期，在保修期内发生的非居民原因导致的费用是不用居民负担的。关于绿化，已经绿化好，还能年年月月绿化吗？如真的需要，按本次实际费用分摊即可，没有必要每个月都要拿钱。

（三）有利于增强小区居民之间的团结

实施物业企业管理的居民小区，居民之间缺少联系，甚至根本就不认识，没有熟悉感情的障碍，因停车、相邻关系等问题互不相让，易发生矛盾。而实施居民自治的居民小区，为行使自治权，相聚在一起那是难免的事，彼此间建立了不可少的联系，碍于情面斤斤计较的事就少，遇到有关问题易于沟通和解决。

（四）有利于小区居民身心健康

小区的环境好了，人与人之间的关系融洽了，闹心的事少了，居民之间谈笑风生，和睦相处，情绪越来越好，身体越来越棒。安居了，才能一门心思地干事业了。

（五）有利于本小区居民就业

小区居民难免有剩余劳动力，或者从工作岗位退休后无事可做，正好解决就业或发挥余热。这样一来，不但解决了管理人员来源问题，还解决了就业问题，两全其美。

四、居民小区居民自治的基本办法

所谓居民小区居民自治，就是要设立小区居民委员会进行民主管理。小区居民委员会的性质类似于村（居）民委员会，是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。

（一）居民委员会的任务、组成、产生、任期

1、居民委员会的任务

居民委员会的任务，主要是管理维护本居民小区的楼房等基本设施、环境建设、小区治安、民间纠纷调解等公共事务。无论居民在何处任职、做何事、男女老幼、地位高低在本小区地位都一律平等，无一例外接受服从正当管理。

2、居民委员会的组成

居民委员会由居委会主任、妇女主任、文书、治安调解委员若干组成。这些人员都要身兼数职具体从事小区的各项管理事务，治安调解员具体负责门卫、治安巡逻、其他居委会成员也要承担这些任务，具体由委员会自己再分工搭配。居民委员会产生后，再招用电工、绿化人员，人数根据小区情况、需要确定。

3、居民委员会的产生和任期

由本小区全体年满18周岁以上的居民民主选举产生，被选举人原则上是本小区居民，如本小区确无剩余劳动力，也可从社会上选贤任能。居民委员会的任期为三年，虽不到任期，经本小区有选举权的三分之二以上人员联名提议也可随时进行选举。

（二）居民委员会工作人员的工资来源及其他费用收支

居民委员会工作人员的工资根据当地工资水平结合小区具体情况由小区居民讨论确定。工资来源正是那每户居民每月按平方支付的费用，具体标准由小区居民根据情况民主确定。至于小区的设施维护费等，应有所涉居民按实际花费按户按平方分担，绿化费用则由全体小区居民按户按平方分担。当然这些项目在开始实施之前，就要征求有关居民的意见，居民委员会不能擅自做出，天灾人祸等紧急情况除外。

五、结束语

中国人情社会是几千年的传统。纯粹用金钱换来的服务，那是商品。是商品，就要有利润可图，买商品就要付出本钱加利润。而自给自足，就只是支付本钱，省了利润，还充满了人情味。所以居民小区的管理，就中国的情况看，商业化的物业管理不是最佳选择，这正是当今物业管理方面矛盾频出的原因。只有人民群众喜闻乐见的村（居）民自治才是可资借鉴的最佳方案。我们完全有理由相信，随着小区居民自治的推行，我国的社会治安、社会管理、各项建设事业都会有更大的发展，我们的人民生活的会越来越幸福！

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（作者单位：山东省泰安高新技术产业开发区人民法院）