小产权房法律性分析

　　摘 要：小产权房日益“火爆”，为小产权房“正名”的呼声也不绝于耳。为小产权房“正名”的原因多种多样，本文仅从法律角度寻找这种“正名”的正当性。这包括二元土地法律结构对农民利益的忽视、市场经济制度的利益驱动、法律规制的不完善等。通过分析，可以得出结论，对小产权房仅仅采取禁止的政策是阻止不住它日益受到“热捧”的趋势的，更为理性的做法是，完善相关规制，科学指导小产权房进入市场流通。

　　关键词：利益驱动  小产权房买卖  房屋所有权证

    引 言“小产权”一词是针对“大产权”而命名的，具有国家颁发的国有土地使用权证和房屋所有权证的商品房叫大产权，相对而言，只具有农村集体土地使用权证的非商品房称为小产权。具体来说，小产权房是农民为建造住宅而占用的土地，其流转范围仪限于农村人口之间。从使用价值上说，这种集体土地与国有土地完全相同，而它的国家所有权规定其不得流转上市。

　　一、 我国关于集体土地的立法现状与不足（一） 我国宪法关于土地制度的相关规定《中华人民共和国宪法》第六条规定：“中华人民共和国的社会主义经济制度的基础是生产资料的社会代写论文主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”。从这条我们可以看出，在我国，两种所有制形式是平等并列的，都是社会主义公有制的一种表现形式。宪法对集体所有制也加以同样的保护，如第八条第三款规定：“国家保护城乡集体经济组织的合法的权利和利益，鼓励、指导和帮助集体经济的发展”。

　　（二）  市场经济制度下农民的利益诉求即使农民在利用集体所有的土地时遭遇种种限制，但随着我国社会主义市场经济制度的不断完善和规范，市场化程度日益深入，农民的市场运作意识日益觉醒，以及农民法律权利意识的不断增强，农民会不断以中华民族劳动人民固有的智慧和力量，通过各种手段和途径，寻找并实现自己的利益诉求。这是我国不合理的土地法律结构【城市土地可以买卖，而农村土地不能买卖】市场经济制度矛盾发展的必然。目前，农民利用土地进行农业生产所获取的收益，已远远不如出售或出租房屋所获取的收益。而在城市，占城镇居民人口绝大部分的工薪阶层，在商品房房价居高不下而申请经济适用房无望的情况下，只好寻找农村、郊区的世外桃源了。当农民卖的强烈愿望与城镇居民买的强大需求完美结合起来，交易就不可避免地产生了。

　　刑法学近3年论文/d/file/p/2024/0424/fontbr />二、农民房屋买卖可能性分析（一） 房屋属于农民个人财产的范围《中华人民共和国民法通则》第七十五条 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一款规定：“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产”。而《中华人民共和国继承法》第三条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄、和生活用品；（三）公民的林木、牲畜、和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产”。从上述两个法律规定来看，在我国现在的法律框架内，房屋是属于公民个人财产的范围。此外，《中华人民共和国物权法》 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”。由此，我们也可以推论，农民对宅基地拥有使用权，对利用宅基地建造的房屋拥有所有权。对于公民个人的合法财产（包括农民的房屋），我国法律是明确加以保护的。《中华人民共和国宪法》第十三条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款也明确规定：“公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收”。

　　三。现行法律规定小产权房买卖不能取得房屋所有权众所周知，小产权房建房占用的土地是农村集体土地，没有办理农用地转为城市建设用地的相关手续，其房屋建设也未经相关部门审批，因此，它不能取得国家承认的房屋所有权证，仅仅取得乡政府或某些机构颁发的“小产权”证书。但这些证书不具有国家承认的法律效力。目前，我国规范“小产权”房的法律规定主是《物权法》第152、153 条；《土地管理法》第43条第1款、第59、61、62、63条。政策性规定主要有： 1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知》第2条，“农村的住宅不得向城市居民出售。”2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调，“加强农村宅基地管理，严禁城镇居民在农村购买宅基地。”2007年国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权’房。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”从上述规定看， 2008年之前国家对“小产权”房的开发建造及其交易基本上持禁止或限制态度。最高人民法院也于2008年12月4日颁布《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干见》（下称“12.4意见”） ，要求各级人民法院对改变土地集体所有性质、改变土地用途、损害农民土地承包权益的流转行为，要依法确认无效。“12.4意见”统一了司法标尺，对于涉及改变土地用途的“小产权”房买卖行为，法院依法确认无效。城市房地产开发用地必须是国有土地，取得国有土地使用权是城市房地产开发的前提，农村集体土地不能直接用于房地产开发，只有在国家通过征收转为国有土地后，才能成为房地产开发用地。我国对土地一级市场实行国家垄断经营的政策。能有偿出让使用权的土地只能是城镇国有土地，集体所有土地除国家征用外，不得出让，不得用于经营性房地产开发，不得转让、出租用于非农业建设。小产权房买卖不能取得房屋所有权证。

　　参考文献：

　　1.唐烈英：《房地产法学》。法律出版社。2008年8月1日 免费论文检测软件http://www.jiancetianshi.com
第一版。

　　2.李 平：《刍议中国“小产权房”法律问题》。经济研究导刊。2009年第27期。

　　3.王春英：《对小产权房法律问题的思考》。安徽职业技术学院学报。2009年9月。

　　4.董 霄：《论小产权房问题》。大众商务。2009年10月性分析