【摘 要】物业管理作为一个新兴的行业,越来越受到人们的关注,探索物业管理之路已经成为物业管理企业和广大居民的共识。本文分析了物业管理的发展现状和存在的问题,并对如何推进物业管理的发展提出了几点对策。
【关键词】物业管理; 发展; 对策
中图分类号:C939 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2009)01-0030-01
诞生于1981年的中国物业管理行业伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展,已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。物业管理的推进与发展,改善了广大居民的生活、工作环境,推动了两个文明建设,为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程作出了积极的贡献。但是,应该看到在物业管理发展过程中存在的日益突出,已成为热点问题,因而,现阶段我国物业管理发展存在的问题及对策就显得尤为重要。
1 现阶段我国物业管理存在的问题
1.1 人力资源队伍建设滞后
目前,我国有相当数量的物业管理的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为我国物业管理行业并不见怪的现象之一。房地产开发企业的分流人员、下岗在就业的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场,管理人员普遍素质低,服务不到位。取得职业资格证书、物业管理员职业资格的人数并不多,具备高级管理资格的人员更少,这种人才不足的局面,已经严重了物业管理行业向高水平发展。
1.2 物业管理收费难
《物业管理条例》中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。。由于物业管理是一个新兴行业,目前尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范,物业从业人员良莠不齐。加之一些物业管理企业忽视企业人员的自身建设,既不经常开展职业道德教育和专业技术培训,又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准,使管理服务的观念、内容、质量很难到位,管理水平不高,服务质量不好,甚至摆不正服务与被服务的关系。服务标准与收费标准不符等现象时有出现,许多物业公司收费范围和价格透明度低,也使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应,这些都极大的影响了物业管理的健康发展。
1.3 物管企业规模小,难以发挥综合优势?
目前物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小,难以发挥群体优势,而且绝大多数企业存在着经济效益差,亏损严重等问题。尽管物业管理企业数量增长速度极快,但市场份额普遍较小,经营管理水平更是参差不齐,企业缺乏创新能力,这就遏制了物业管理企业进一步发展壮大。
1.4 物业管理法制建设仍需进一步完善
随着我国住房制度的改革,从福利分房转向个人购房,随之而来产生居民小区的物业管理问题。虽然 2003 年国务院出台了《物业管理条例》,相关部门又陆续颁布了《物业服务收费管理办法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等行政规章,但现有的物业管理模式基本上是一种剥夺业主选择权、强迫业主接受有资质(甚至没有资质)的物业管理公司管理模式,致使物业管理与业主之间中产生的大量矛盾纠纷得不到迅速有效地解决;这充分说明现有管理模式存在着弊端。
2 解决物业管理所存在的对策
2.1 打造高素质的管理队伍
要逐步提高物业管理从业人员的素质,多种渠道、多种形式培养人才,为物业管理持续发展提供人才资源。发达、完善的物业管理市场,取决于训练有素的物业管理专门人才。要提高物业管理人员的专业技术水平,一方面要抓好上岗培训。要按照建设部《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》的要求,制定计划,分期分批对各类人员进行专业培训,经考试合格后持证上岗。另一方面要抓好学历教育。各高校应该适应市场需求,培养大批物业管理行业急需的高素质人才。另外还可以通过理论研讨等形式,提高物业管理人员的理论水平和业务素质。加速提高物业管理服务的水平和质量,努力为人们创造更加舒适、优美、安全的生产、工作和生活环境。
2.2 实施法制化管理
物业管理是业主对物业进行自治的权力,是一项产权人对财产进行处置权力,不应该规定业主必须通过物业公司进行物业管理。为此,明确物业管理是业主对物业进行自主治理的活动,物业管理权是业主的权利,要强调物业管理服务价格应当遵循服务内容和质量相适应的原则,尽快出台物业管理相关的法律法规法,使物业管理的管理、服务、经营、收费等各方面各环节做到依法管理和运作。
2.3 走集团化发展之路
在我国物业管理是一种微利性行业,全国约有 80%的物业管理企业经营亏损,物业管理的规模效益就显得尤为重要。 物业管理企业要想得到进一步发展,必须摆脱现行的小而全模式。为此,有关部门应制定相应政策,一方面,提高企业的注册门槛。另一方面,清除一些制约行业整体水平提高的“小、散、滥”物业管理企业。最终要组建一批实力雄厚、人才集中、专业技术力量强,一业为主,多种经营,具有市场竞争力的物业企业集团。
2.4 实施品牌经营战略
品牌是一种无形资产,优秀品牌是市场竞争的利器。因此,物业管理企业必须走以品牌为中心的发展之路。选择适当媒体来进行宣传自己的品牌,并逐步形成员工的品牌气质,实施品牌战略是企业为了实施可持续发展、大市场战略之目标,最终追求长期利润最大化。结合所管理的楼盘品牌,走出一条适合自身的良性循环的品牌化发展之路。
2.5 加快网络化、智能化物业管理步伐
当代科技的发展速度很快,日新月异的技术进步,会越来越多的应用到物业建设和物业管理中来。面对现代化的物业,一个仍然停留在传统管理技术、管理手段的物业管理企业,不可能适应现代人和现代化物业的管理服务要求。特别是当前宽带网络技术的迅速普及推广,以及从劳动密集型向技术密集型转变。物业管理企业必须重视各类专业管理技术的掌握,努力提高管理技术水平,这样才能保证自已的管理实力始终与物业设备的科技进步同步。
3 结束语
当前,物业管理作为一个国民经济体系中不可或缺的关系到国计民生的重要行业。行业内、外部环境都在发生着重大变化。我们相信在物业管理企业与业主共同努力下,物业管理行业将超越现有的管理模式,把物业管理水平提升到新的高度,为我国工业化、城市化、国际化进程增添新的光彩。(责任编辑:张雅)
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