物业管理行业引进国内已经有近二十年时间，由于是房地产开发业的外延行业，随着房地产开发潮的兴起，物业管理行业犹如“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”般，在我国蓬勃发展起来了。这种爆发似的产生、发展过程在物业管理引入的初期以兴盛的发展掩盖了一些矛盾和问题，如物业管理法规建设跟不上形势的发展，物业管理企业在服务当中的不规范行为，物业管理区域与物业管理关联单位的矛盾等等。随着物业管理行业进入平稳发展期，这些被掩盖的，或者说是被忽略的矛盾逐步凸现，其中，物业管理区域与物业管理关联单位的矛盾尤为特殊，它既牵涉到物管企业和业主，又与社会上为物业管理区域提供服务的单位密切相关。这当中最有代表性的，就是我们经常可以看到的物业管理区域内因欠水电费被停水、停电而引发物业管理纠纷的事情。
这两年，在我市先后有12个物业管理区域因水电费问题引发不同程度的物业管理纠纷。据调查统计，引发物业管理纠纷的水电欠费问题主要有几种原因：一是业主欠费，这种原因占80%；二是物业管理企业代收水电费后挪作他用，没有及时缴纳的，这种原因占5%；三是物业管理企业未能及时向业主收取水电费并缴交水电部门的，这种原因占15%。原因虽然不尽相同，但结果是一样的，收不到费用的供水供电部门态度坚决──停止供应水电！为解决问题，各方各显神通：一方面供水供电企业频频向物业管理企业发出催款通知，要求物业管理企业代垫水电费，另一方面，业主因停水停电生活不便向政府部门投诉物业管理企业，对物业管理企业产生不满进而解聘物业管理企业。
物业管理企业原本为业主及供水供电企业代收、代交水电费用，做的是一件“好事”，但由于种种原因，变成了“坏事”，物业管理企业夹在中间，两头受气，被极大地挫伤了积极性。根据2004年4月对我市65家物业管理企业的水电费收缴情况的调查显示，我市的物业管理企业每年为物业管理区域代垫水电费近1716.5万元，年度亏损近418 .7 万元。这种情况已成为困扰企业发展一大难题。经过近几年来国家政策和行业内部的调整，物业管理企业的经营利润已经很低甚至是在亏损经营，而水电问题的困扰对物业管理企业来说是一个沉重的打击，生存都成为问题，更谈何发展？！
鉴于近几年来物业管理方面存在的问题，国务院颁布了修订后的《物业管理条例》（以下简称《条例》）。《条例》为解决水电难题对物业管理各方的权利、义务予以了明确，通过国家行政法规的形式做出了保障。但《条例》于2003年9月1日正式实施后，矛盾纠纷仍未能遏止──我市在《条例》颁布后至今依然发生了3起因水电问题引发的物业管理纠纷。看来，即使有法规的保障是远不能解决这一难题的。
物业管理区域水电问题的成因分析
是什么样的原因造成了这些问题呢？《条例》作为调整物业管理关系的规范性文件，应该说是一部比较全面、完善的行政法规，它对物业管理各方以及涉及物业管理服务的行业、部门的权益边界进行了界定，物业管理参与的各方应当能够在此基础上对权力进行再分配，平衡各方的利益。是《条例》执行的问题吗？看来，问题没有这么简单。
要解决因水电费的收缴问题在物业管理区域内产生的矛盾纠纷，必须先认识供、用水电关系、物业管理企业、供水、供电部门有清楚的认识，做到知己知彼，方能百战不殆：
1、关于供、用水电关系，其实是一种买卖关系，供水供电企业作为水、电这一产品的经销商将产品卖给需要的用户，由用户向供水供电企业支付有关费用。供水电企业拥有收费的权利，而用户应履行交费的义务。
2、关于物业管理企业：（1）物业管理企业是依据物业服务合同在物业管理区域内提供服务的；（2）物业管理企业是自主经营的独立法人，没有任何法规规定物业管理企业必须要代收代缴水电费。（3）物业管理企业在物业管理区域内用水电，充其量也只是用户之一。
3、关于供水供电企业：（1）供水、电企业和物业管理企业一样是自主经营的独立法人，两者在法律上是平等的民事主体；（2）供水供电企业是根据国家供水、供电有关法规在物业管理区域从事经营活动；（3）《物业管理条例》第45条中明确规定：“供水、电企业应当向最终用户收费”。
从以上水电供应企业、物业管理企业和水电供应关系的分析，笔者认为，问题的根本原因在于水电供应企业的供应机制落后，物业管理企业经营管理模式跟不上形势发展，社会对物业管理区域水电问题的错误认识三个方面。
一、当前水电供应企业落后的水电供应机制是物业管理区域水电问题的根本原因。
供水、供电企业脱胎于计划经济体制下的行政事业单位，当前我国正处于经济体制的转型阶段，水电供应部门正由行政管理向企业经营转变。由于没有彻底地转型成为真正的企业，不可避免的对水电商品的终端用户造成影响。
首先，在市场经济形态下，水电供应企业提供的水和电是一种商品，它们和其他的商品并没有不同。因此，作为商品的水电就必须要在社会上寻找最终消费者，以实现他们的价值。在物业管理区域中，业主是水电商品的最终消费者，他们应当交付水电费用。但是，在过去计划经济的影响下，水电供应企业没有直接去面对最终的消费者，而是着眼于区域的管理单位，从以前是居住者的工作单位演变到现在的物业管理企业，要求物业管理企业承担收缴水电费的责任。这种转移风险、二次收缴的方式得不到业主的理解，最终是业主欠费──物业管理企业垫付欠费直至无法承受──水电供应企业停水停电的恶性循环。
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