物业管理作为工业化社会的产物，在国外已有过百年历史。1981年深圳第一家物业管理企业成立，即是中国改革的成果。现在物业管理在我国已成为一个颇具规模的产业。随着专业分工的进一步深化和物业管理企业的成长，“专项服务”将成为物业管理企业极具潜力的领域。
本文中的“专项服务” ，指由专业服务公司为设备、设施、系统之用户提供的维护（维修、养护）服务，或为特定群体提供的专门后勤保障服务。如：为工厂的生产设备提供专业养护、维修服务，为医院的医疗设备提供的养护维修服务，为游乐公司的游乐设备提供的养护维修服务，为各种机构的办公设备、生产设施提供的专业养护、维修服务等均属于这一范畴。生产线、检测线、实验室专用设备的维护，供电、给排水、供气、供汽系统的维护，科研设施基本维护，计算机、办公网络维护，安全监控系统的维护，职工餐厅管理等，除了设备供应商通常的售后服务外，由单位外部提供的服务，就是“专项服务” 的具体例子。这些服务在ISO国际标准分类法中，分属工业服务（ICS03.050.10）、公司（企业）的服务（ICS03.080.20）、消费服务（ICS03.080.30）等。本文主要以工业企业设备维护和办公场所配套系统维护作说明。
一、专项服务的需求在增长
在可以预见的期限内，我国的工商企业数量、规模及其设备拥有量将高速度增长。中国作为国际社会大家庭的负责任的一员，正为国际社会所广泛接受；中国经济成为全球经济体系重要的一环已是不争的事实；“中国制造”已成不可逆转之趋势。目前我国制造业增加值已占GDP的44%，占世界制造业总额的5.9%（仅次于美、日、德），而且还有不断上升的趋势。这必将造成中国工业生产的高速增长、生产型企业的增加、生产设备的激增。
我国现阶段的工业发展，是改开开放推动经济增长促进工业现代化和国际分工、市场化资源配置共同作用的结果。从先进国家的经验来看，生产企业的专业分工水平与工业现代化水平密切相关。有关专家评估，我国工业现代化水平只相当于现代化国家的20～30%。随着我国工业经济发展而来的，必定是工业的现代化和工业生产的进一步专业化分工；过去那种大而全、小而全的企业，关起门来一条龙服务的运作方式，已不可能再有生存空间。未来，生产企业倾全力于其最有竞争力的生产经营，其他事务通过协作解决是必然趋势。也就是说，生产企业专注于其核心业务，而无暇顾及产前准备工作、设备运行养护、维修工作、后勤服务工作等，形成了巨大的服务工作需求。
对于供应商来说，生产企业使用的设备、系统是其产品。对产品提供的相关服务，即通常所说的工业产品服务。现在不少企业都在将业务向下游伸延，加强产品的服务工作。最近上海市政府出台政策，鼓励工业企业向产品服务挖掘增长空间。但专家的分析预测是：未来制造业产品的价值有70%～80%来自于产品服务，制造者能完成这些服务工作的比例不足40%。这表明大量的“产品服务”将成为“专项服务”工作而有赖社会协作，共同分担。从市场的角度来看，就是一块巨大的“蛋糕”。
对于设备使用单位而言，“专项服务”是其生产经营的后勤保障工作，对创造价值贡献不大，但为其基础，可能起否决作用，必须作全面仔细安排。过去，我们的企业都是“自力更生”解决，现在已经不可能了。
首先，专项服务并不“专”。由于专业化程度的提高，工业企业所使用的设备，也往往包含了这些设备生产流程中各个协作企业的专有技术。要对这些设备进行有效维护，可能需要利用多方面的技术资源，即使设备供应商也无法独力提供可靠的维修保养服务，设备维护过程就是一个资源组合过程。例如，有一个企业在用的一套设备，供应商是法国公司，主要设备在德国制造，控制部分为美国公司产品，其养护就是一项综合性工作，供应商进行售后服务，只能依靠协作单位的资源支持。
其次，由于科学技术的超常规发展，设备使用单位培养操作人员已经是不小的负担，要培养合格的“维修工”，将受到人才储备、培训条件等多方面的更大制约。大量的专用备件也是设备使用单位难以解决的问题。
普通商贸企业及一般机构办公场所的各系统维护，更无法依靠自身的力量完成，而必须交由专业服务公司去实施。
可以断定，专项服务已经显现巨大的需求，并有一个很长的增长阶段。
二、物业管理企业的优势所在
我国物业管理企业的发展虽则时间不长，但在中心城市已逐步走向成熟和规范化管理，行业的先行者已在全国范围内建立起强势品牌，有的大型企业接管的物业面积已超千万平方米。全国2万多家物业管理企业，其服务已经渗透到各大中城市，物业管理已成为新兴产业中颇具影响力的一个行业。物业管理企业业务，也从创始期接替单位后勤职工住宅管理服务，逐步扩展至商业大厦的物业管理，机关办公楼宇的物业管理，医院、工厂、学校等专门机构的物业管理。物业管理企业作为“解除他人后顾之忧的企业”已被广泛接受。
物业管理公司的工作，一开始是保安、清洁、绿化、维护一手经办，发展到专项工作外包，再发展到物业管理公司成立专业公司，承担自己接管物业的业务外，还向社会拓展业务。如中航物业管理公司就下设有电梯公司专门从事电梯维修保养业务，楼宇设备公司专业从事物业保安监控设备系统安装、维护等业务。
物业管理公司开拓这些业务，不是偶然的个人决断，而是其潜在优势的必然发展方向。物业管理公司，从诞生开始就是卖“服务”的。
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