物业管理的本质是市场化。与其他商品市场一样，物业管理市场是由供求、价格、竞争三个要素共同构成的一个相互联系、相互作用和相互制约的有机体系，与供求、价格、竞争三要素相对应，物业管理市场机制包括了供求机制、价格机制和竞争机制。其中，价格机制通过显示价格信号，调节市场的供求关系，合理配置生产要素资源，在物业管理市场机制中处于核心地位。因此，物业管理的价格机制问题，是研究物业管理市场机制的最佳切入点。
物业管理市场价格的乱象
一个良性运行的商品市场，其价格机制应当显现出以下三个基本特点：一是商品价格基本反映了商品价值。价格由生产经营的社会平均成本、法定税费加上合理的商业利润构成，低于生产成本或包含超额暴利的价格仅为个别的非常态的市场现象；二是商品价格基本反映了供求关系。价格起到协调和平衡供求关系的作用，较高的价格趋于抑制消费者购买，同时刺激生产，较低的价格则鼓励消费，同时抑制生产，价格是显示供求关系的重要信号；三是商品价格基本反映了买卖双方意愿。虽然面对同一商品或者服务，买卖双方的价格诉求存在差异，但最终成交的商品价格是双方竞价博弈后形成的共同决定，是双方一致认可的价格共识。反观物业管理市场，如果以上述三个标准作为衡量和评价的参照坐标，其价格机制距离良性运行状态可谓相差甚远，概括地说，当前物业管理的市场价格呈现出三大乱象。
乱象之一：多数普通居住物业的服务价格无法反映服务的真实价值。
十年来，各地最低工资标准以每年10%的增幅提高，全国消费品价格指数以每年3-5%的比例上涨，水、电、油、气等资源能源价格逐年上调，生产要素价格的上涨推动了物业服务成本的逐年递增，而绝大多数普通居住物业的物业服务收费标准并无上调。服务成本刚性增长和服务价格缺乏弹性的双重挤压，不仅吞噬了物业服务企业本已微薄的利润空间，甚至出现收费标准低于服务成本的倒挂现象。物业服务价格的长期停滞与房地产价格的飞速上扬形成了鲜明的对比，同样是价格偏离价值，物业服务业与房地产业的偏离方向却是南辕北辙。
乱象之二：物业服务价格无法反映市场供求关系的变化。
一方面，虽然大多数普通居住物业和政策性住房的物业收费标准明显偏低，但并没有起到抑制低端物业服务市场供给的作用，中国物业管理协会《物业管理行业生存状况调查报告》显示，1994年至2004年十年间物业服务企业以每年133%的速度猛增，2004年以后，虽然增速有所放缓，但物业服务企业的数量仍呈逐年递增的趋势，到2008年，全国物业服务企业的总数已超过58000家，长期的价格停滞（实际上是变相降价）并没有影响人们投资物业管理行业的热情，低端物业服务过度供应已是不争事实；另一方面，虽然人们对高端物业服务的需求不断增长，虽然目前能够供应高品质的优质服务的品牌企业依然是凤毛麟角，但价格对高端物业服务供求关系的反应并不敏感，近几年，高端物业服务的市场价格呈现停滞甚至下降趋势，并未能够与服务成本和品牌价值实现同步增长。
乱象之三：物业服务价格无法反映买卖双方的交易共识。
从大多数从事普通居住物业管理的企业（卖方）的角度，普遍认为在成本激增的情况下，按照原有的物业服务收费标准经营已经无利可图甚至亏本，为了实现应有的价值补偿以维持生存，除了部分企业可以依靠开发商的补贴以外，其余的只能从降低服务成本（通常的代价是降低物业服务品质）和增加物业管理以外的收入（通常的做法是经营物业共有部分）两方面入手，如此势必引发业主的不满和客户关系的恶化。从大多数普通业主（买方）的角度，普遍认为在业主缺乏竞价能力的情况下，由建设单位或者物业服务企业拟定物业收费标准的行业惯例，存在着过分追逐商业利益的道德风险，不利于业主利益的保护，在不认可物业服务价值和不了解物业服务成本构成的情况下，他们往往认为收费标准偏高，加上每个业主对物业服务内容理解的不同和客户满意程度的差异，许多业主趋向于怀疑收费标准的合理性。除了不顾价值规律一味地反对涨价以外，多数不满业主的习惯性做法就是拒交物业服务费，从而导致物业服务收费率的降低和企业经营状况的恶化。
价格机制调节功能的失灵
根据传统的经济学理论，在健全的市场机制中，价格机制与供求机制凭借竞争机制形成相互作用、相互制约的双向调节关系，价格机制通过价格的涨落调节商品供求的数量，促进社会资源的有效配置；供求机制通过供求数量的增减影响商品价格的水平，促进市场均衡价格的形成。从物业管理市场价格的三大乱象中，我们不难看出，以价格机制为核心的物业管理市场机制在实际运行过程中存在着“市场失灵”的困境：一方面，物业服务价格的稳定性过强，市场无法通过价格的升降及时有效地调节供求关系；另一方面，物业服务价格的敏感性过弱，市场无法通过供求关系的变化及时有效地调节价格涨落。无论是过强的稳定性，还是过弱的敏感性，在物业管理市场中，价格作为市场信号的作用被大大地削弱了，物业管理“市场失灵”的最直接的表象就是服务价格缺乏弹性，在这个意义上，物业管理“市场失灵”的本质特征是“价格失灵”。
物业管理市场之所以出现“价格失灵”的现象，有其深层次的客观原因，为了便于研究，我们不妨以房地产行业为比较参照系，分别从市场的买方主体、产品的交易方式和价格的决定因素三个维度逐一进行分析。从市场的买方主体来看，房地产市场的买方主体为单个的不动产买受人，开发商与买受人之间是一对一的买卖关系，买卖双方意思表示一致就能迅速成交；而在建筑物区分所有的情况下，物业服务的买方是由全体业主构成的业主大会，相对于单个卖方的物业服务企业，代表众多业主的业主大会在进行包括服务价格调整在内的买方决策时，面临着表决程度复杂和协商成本高昂的难题，使得物业服务价格不可能像房地产价格那样依据供求关系的变化随时产生波动。从产品的交易方式来看，房地产交易是有形商品的一次性交易，买卖双方签约之后，卖方交付物业，买房支付价款，双方履约事项基本完成，合同目标基本得以实现；而物业管理是无形服务的持续性交易，物业服务合约的期限短则一年多则三至五年，买卖双方签约仅仅是履约行为的开始，签约时确定的服务价格在整个合约期内均受到保护，任何一方在合约期内擅自变动服务价格，都存在违反合约的法律风险。从价格的决定因素来看，房地产价格中的成本影响力较小，决定房地产价格的根本因素是供求状况，近几年房地产价格因为需求旺盛持续飙升便是明证；而物业服务价格具有成本决定性，无论采用包干制还是酬金制的收费模式，服务成本都是物业服务定价的基本依据，除房地产开发产生的增量房以外，物业服务的需求相对恒定，由于不存在房地产市场的开发周期问题，一旦市场上物业服务的需求增加，物业服务的供应跟进相对较快。服务价格的成本决定性和供求关系的相对恒定性，不仅有助于我们合理解释物业管理“价格失灵”的现象，而且有助于我们准确把握物业服务市场价格调控的政策走向。
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