物业企业参与居家养老服务对策研究

国务院提出2014年开展以房养老试点，以 解决养老资金短缺问题，这对物业管理行业来说无疑是一大利好。居家养老涉及全国近2亿老年人口，是一个很有发展潜力的服务产业。物业服务企业参与居家养老服务，将是物业管理行业转型发展的新机遇。本文通过对物业企业参与居家养老服务可行性分析，就物业服务企业参与居家养老作些粗浅的探讨。

一、上海老龄问题及其居家养老现状分析

我国正面临着严峻的老龄化问题。1999年底，我国60岁以上的老年人口达到1.3亿，占全国总人口的10.2%，超过联合国规定的10%的老龄化社会标准。截至2012年底，我国60岁以上老年人口已达到1.94亿，预计2013年将突破2亿。上海是我国最早进入老年化的城市。资料显示，至2012年12月底，上海户籍６０岁以上的老年人口达到３６７．３２万，占全市户籍人口的２５．７％。到“十二五”末，上海户籍６０岁以上的老年人口将超过430万，接近全市户籍人口的30%。

随着我国人口老龄化进程的加快，养老服务需求日趋强烈。由于养老服务体系尚未形成，政府资金投入不足、社会养老机构缺乏、居家养老缺少支撑、养老服务人员短缺，老年人口数量庞大与少子化、空巢化矛盾突出，养老服务已成为重大的社会问题。民政部发布的统计公报显示，2012年，全国共有养老床位416.5万张，每千名老年人拥有养老床位21.5张，养老服务人员不足100万。上海现有养老机构６３１家，床位数１０.５２万张，每千名老年人拥有养老床位29张，养老人员2.3万。据调查，88.7％的老人将居家养老作为首选，享受居家养老的老年人仅占7.4％，81.5％的老人对家庭照料问题存在担心。调查还显示，浦东现有独居老人2.98万，潍坊、上钢等地区的老年人口已超过六成，上钢新村80岁以上的老人多达2000人。

目前，居家养老仅靠街镇或居委会开展一些力所能及的服务、由家政公司提供单一的家政服务、志愿者或社区互助组织介入。服务内容品种少、质量不稳定、收费不规范、时间受限制，护理人员、康复师、营养师、社会工作者、心理咨询师匮乏，老年人对居家养老服务的满意度较低。据调查，上海居家养老服务满意度仅为27％。要破解居家养老服务难题，必须加快政府资源和社会资源融合，积极引入社会资金、吸引更多企业参与居家养老服务。

物业管理近3年论文/d/file/p/2024/0424/fontbr />二、上海物业管理行业面临转型发展压力

历经22年磨砺，上海物业管理行业在企业规模、市场环境、竞争能力、管理水平和社会影响等方面有了长足进步，法制建设、市场环境、行业规模、管理水平等均走在了全国前列，为推动上海城市管理、改善人居环境、增加住房消费、解决就业问题、促进经济发展、维护社会稳定作出了积极贡献。截至2012年底，上海共有物业服务企业2625家，其中具备资质的企业2450家，在本市拥有物业管理项目的企业2156家，从业人员达到40万，管理各类房屋建筑面积 10.52亿平方米，其中居住房屋建筑面积 5.63 亿平方米，非居住房屋建筑面积 4.89 亿平方米。在2012年全国综合实力前200名物业服务企业中，上海有31家企业上榜，仅次于广东省，排名全国第二。

当然，在看到物业管理行业快速发展的同时，也应当正视行业发展所面临的困难和矛盾。法律体系尚不健全、经营成本急剧上涨、价格调整机制缺失、行业责任边界不清、企业生存状况堪忧等困境，影响了行业的健康稳定发展；区域发展不平衡、物业企业规模偏小、管理服务水平较低、从业人员素质不高、业务骨干流动频繁等难题，成为阻碍行业可持续发展的瓶颈。

特别是由于物业管理收费较低，而人工成本逐年递增、经营管理费用不断上涨，让不少物业服务企业陷入了收不抵支的经营困境。上海职工最低工资标准从1993年的210元调至2013年的1620元，年均增长67.14元。政府指导下的物业服务分等收费，从2005年实施至今8年未调。售后公房物业费坚挺了16年，2012年首次调整，但2013年职工最低工资较上年增长170元，仍与物业服务成本有不小的差距。2012年抽样调查的保洁保安人员用工成本为2947元，2013年则涨到3297元，比上年增加350元。另据调查，抽样的95家物业服务企业中，亏损企业由2011年的21家上升到2012年的 24 家，预计2013年将超过25家。

三、物业企业参与居家养老服务的可行性

居家养老产业有着很好的市场发展前景。上海３６７.32万老年人口中，有325.81万人首选居家养老。按照现行上海居家养老服务补贴人均每月300元测算，如果325.81万老年人用于居家养老的费用达到月均300元，那么，物业管理行业的年营业收入就可增加117.29亿元，这还不包括政府可能给予参与居家养老服务企业的财政补贴和税收优惠。因此，参与居家养老服务，将是物业管理行业转型发展新的经济增长点。物业服务企业要改变目前的生存窘境，应加快产业转型升级，主动参与居家养老服务。

物业服务企业参与居家养老服务有其必要性。参与居家养老服务，有助于促进社区和谐稳定，推动养老服务体系的构建；可以履行物业管理行业的社会责任，彰显物业服务企业的社会价值；符合企业转型发展的战略要求，尽快实现物业管理行业从传统服务业向现代服务业转化；有利于拓展延伸服务，提升企业盈利能力，推进物业管理行业的可持续发展。

    物业服务企业参与居家养老服务也是可行的。可通过对现有经营管理、保洁保安、房屋维修、绿化养护等专业人员实施转行培训，组建一支居家养老服务专业队伍；利用其专业化的运营能力，对企业拥有的会所、活动室、健身场地等设施设备和服务资源实施管理和维护；物业人员工作在小区，与住户关系较为密切，能够得到居民的信任；物业人员对住户家庭情况比较了解，可在上门走访慰门、收缴租费和维修房屋的同时，为居家提供养老服务；物业服务企业实施24小时服务，拥有一支应急抢险队伍，可随时解决老人养老难题，为居民提供全方位的居家养老服务。

四、物业企业参与居家养老服务对策研究

面对养老服务这个潜在市场，要从战略上思考物业管理行业的可持续发展，探索企业转型升级与居家养老服务相结合的发展新路，这对促进物业管理行业从传统服务业向现代服务业转化有着至关重要的意义。

1、加快养老服务紧缺人才培养

从业人员数量不足、专业技能较低、缺少业务培训，使得居家养老服务面临严峻挑战。据统计，至2012年底，上海只有2.3万名养老服务人员，与社会需求相去甚远。物业服务企业要参与居家养老服务，必须着眼于长远发展，加快紧缺人才培养，构建多形式、高标准、严考核、重素质、有激励的人才培养体系。

要选拔一批乐于从事养老服务的从业人员，参加居家养老业务技能培训，着力培养管理学、老年医学、护理学、营养学、心理学等方面的专业人才；定期组织居家养老人员开展业务技能比武、劳动竞赛，提高从业人员的职业道德、专业知识、业务技能和服务水平；通过企业自培、市场引进、公开竞聘、挂职锻炼等途径，培养一批居家养老服务专业人才, 并对后备干部素质要求、选拔程序、带教方式、考核办法、提拔途径等作出规定,为企业转型发展和居家养老培育具有战略头脑、善于管理的高素质、职业化团队。

2、构建居家养老联席会议机制

要发挥政府主导作用，构建居家养老服务联席会议机制，加强民政、财政、税收、公安、房管、街道等职能部门之间的联动，对居家养老服务实施业务指导和监督考核；由民政、派出所、房管、街道、房产办事处、居委会、业委会、物业服务企业，共同组建社区居家养老管理委员会，委托物业服务企业实施居家养老服务，探索“政府部门主导、社会力量参与、家庭承担费用、物业企业实施”的养老服务模式；完善居家养老管理委员会职能，研究出台居家养老服务推进措施；以政府出资购买服务成果、对参与居家养老服务的企业实施补贴等形式，保证企业经营上有一定的盈利。

3、设立专项基金加大资金投入

上海居家养老服务经费纳入政府财政预算，但由于资金渠道单一，养老经费短缺，居家养老服务发展举步维艰。

 要解决养老经费短缺难题，除了加大财政支出、增加政府补贴外，还应拓宽资金筹措渠道，通过接受国内外企业捐款等途径，吸纳更多社会资本，设立居家养老服务专项基金，专款用于居家养老服务机构补贴。北京市启动1亿元资金用于居家养老服务专项补贴；按照“社会公益、自主经营、政府补贴”的形式，由政府向物业服务企业购买养老服务成果，给予居家养老服务企业一定补贴。宁波市从2012年开始，每年向参与居家养老服务的企业发放2至4万元补贴；参旧老旧小区物业管理的做法，对年度测评和考核中业绩突出的物业服务企业，由政府给予一定奖励，从而形成居家养老服务资金的良性循环。  

4、财政税收优惠扶持物业企业

虽然物业服务企业参与居家养老服务有一定的优势，但由于企业经营入不敷出，因而要从财政税收上对物业服务企业进行扶持。保留原有直管售后公房租金免税政策，延续对物业服务企业部分收入减免税收等优惠措施；加大对老旧住宅小区财政补贴力度，对保障房物业管理费和租金收入免征营业税；对政府购买物业服务成果支付给企业的资金补贴，实施所得税和营业税减免；对参与居家养老的物业服务企业上缴的所得税实施“先征后返”，以解决参与居家养老服务的物业企业的生存和发展问题。

5、探索居家养老服务全新模式

探索“政府部门主导、社会力量参与、家庭承担费用、物业企业实施”的居家养老服务新模式。物业服务企业要发挥拥有小区设施和活动场所、熟悉住宅小区情况、与居民关系较为密切的优势，主动参与社区居家养老服务；依托社区居家养老联席会议这个平台，联合街镇、居委会、业委会等社区力量，投资新建或改造小区原有设施设备及活动场地，增设适合老年人活动的养老服务场所；整合小区文化教育、医疗家政、房屋维修、保洁保安、绿化养护等资源，开展以居民家庭为核心的养老服务；以物业服务企业为主，组建由居委干部、社区医生、物业人员、小区志愿者参加的养老服务队伍，开展走访慰问、上门维修、义务劳动、定期体检、文化教育、娱乐活动等养老服务；由物业服务企业提供包括房屋维修、生活护理、餐饮配送、家政服务、精神慰籍等内容的居家养老服务，政府或个人出资购买服务成果，让老年人不出家门便能享受全方位、专业化的居家养老服务，走出一条企业转型升级与居家养老服务结合的发展新路。（作者系上海浦东房地产集团研究信息室主任）