城中村改造项目的物业管理问题及对策研究

一、引言

城中村改造项目改造完成以后，很大一部分项目的物业管理是由原集体经济改制后的股份制公司成立的物业服务企业负责的，该企业的管理者是原村集体的领导人员，其物业的收费、维修、清洁、保安等具体工作都是有本村的居民完成。

物业管理近3年论文/d/file/p/2024/0424/fontbr />二、城中村改造项目特点分析

（一）景观特征

城中村改造项目大多都是近几年建设完成的，从小区布局到户型选择都是按照现行标准设计的，建筑功能齐全，小区生活环境较好，符合现代人生活的要求。

（二）社会特征

城中村居民以种族聚集式居住，成员之间存在一定的血缘关系，大部分成员文化水平不高、缺乏现代化意识、小农思想严重、在婚丧嫁娶事项方面存在一些独特的风俗习惯，人口职业构成复杂。

（三）经济特征

城中村改造项目以集体经济为主，服务业发展较快，居民没有固定工作，收入不稳定，房租是占其收入的主要部分。

三、城中村改造项目物业管理的问题

（一）没有成立业主大会

由于没有成立业主大会，没有形成业主和物业服务企业的有效监督，致使物业服务企业的服务质量差。例如小区内的环境长时间无人治理，绿化荒芜，无人管理；小区内的安全管理不到位，致使车辆丢失严重；小区内基本没有文体娱乐活动，业主业余生活单调等。

（二）业主道德素质不高

由于没有成立业主大会，业主与业主之间也没有形成有效的监督制约机制，导致业主的一些影响环境的行为没有得到有效的制止，业主之间的关系紧张，也影响到了物业服务企业的形象，更重要的是这种行为不得到制止，久而久之会影响到城市环境，影响城市的形象。例如，某些业主在楼下烧水，不仅妨碍了其他业主的权利，还破坏了小区的环境，影响到小区的形象建设。

（三）物业收费困难

由于城中村的居民以前大多从事服务业，收入不稳定。更有相当一部分业主以前主要以出租房屋的收入作为自己的主要经济来源，而今不仅失去了该项经济收入，还要交纳各项物业费用，扩大了住房成本，这是业主短时期内很难接受的。因此，由于业主的经济状况、思想意识以及物业服务企业的服务质量差等原因，导致了物业管理收费困难。

四、城中村改造项目物业管理的问题的解决对策

（一）建立业主大会、业主委员会，形成物业服务企业与业主大会的相互监督制约机制

理顺业主委员会与物业服务企业和社区居委会的关系，明确业主委员会的主要职责是对物业服务合同和业主公约履行情况实施监督，并接受社区居委会的工作指导。要改善业主委员会工作条件，规范运作程序，使其充分发挥作用，推进小区物业管理，努力构建物业管理与社区建设良性互动发展的新机制。从加强指导和管理出发，应实行将业主委员会纳入社区居委会管理体系。尤其是社区居委会应当指导和监督业主大会及业主委员会依法履行职能，积极配合房地产行政主管部门做好相关工作，促进业主委员会能够正常地开展活动，发挥应有的作用。尽快依照相关规定，帮助业主委员会解决好办公经费和办公场所等问题，为业主委员会开展工作创造必要的条件。

由于这类项目物业管理大都是委托本村集体成立的物业服务企业进行管理，而且城中村项目中的业主大多是原村的成员，文化水平不高，难免会造成物业服务企业当家作主，损害业主的利益。因此社区和街道有必要通过宣传教育，提高业主素质，协助业主召开业主大会，成立业主委员会。这样做，对业主来说，可以监督物业服务企业的工作，有利于提高其服务质量；对物业服务企业来说，可以通过业主大会和业主委员会的帮助，改善业主拒绝缴纳物业管理费的现象。

（二）提高物业服务企业管理能力，要加大物业管理人员培训，重要岗位要求持证上岗

应创造条件，多形式、多层次对物业管理人员进行培训，强化物业服务企业的服务意识，并建立物业管理人员职业资格制度，逐步做到持证上岗。要积极引导物业服务企业加强科学管理，走专业化和社会化发展之路；要逐步提高物业管理人员的科技水平，使他们通过学习新的物业管理技术，尽快实现由传统管理技术和管理手段向现代管理技术和管理手段的转变，提高物业管理的科技含量和服务质量，以适应现代化物业管理服务的需要。

针对物业服务企业从业人员大多是村民，没有从事物业管理的经验和资格，导致物业服务质量较低的情况，有必要提高物业管理人员的素质和道德，加强物业管理人员的管理，要求物业从业人员必须持证上岗，坚决杜绝物业管理人员监守自盗的情况。

（三）开展精细化管理，降低物业管理成本

城中村居民收入较低，对于突然加大的住房成本不适应，因此物业服务企业有必要实施精细化管理，在不影响物业服务质量的前提下，最大程度的降低物业服务企业的服务成本。

（四）加强物业使用者管理

城中村改造项目中物业使用者居多，住户不稳定，这对小区的安全、环境都会造成影响。因此应加强小区的安全、环境方面的管理工作。

（五）开展多种活动，丰富业主业余生活

城中村改造项目业主大部分是本村居民，长期以来形成了自己独特的风俗习惯，物业服务企业应在考虑居民风俗习惯的同时，加强物业管理，防止扰民和毁坏环境的事件发生。同时，应开展多种宣传教育活动，提高业主思想道德素质，改掉其不好的生活习俗。

（六）建立亲情化物业管理模式

利用业主之间的亲属关系，更易于建设“人本管理、善待需求、服务到位、沟通平台”为核心的亲情化物业管理模式。

五、结束语

城中村改造项目完成后，村民的居住条件及环境改善了，但是如果不加强此类项目的物业管理水平，将直接影响村民的生活质量。因此，本文在分析城中村改造项目物业管理中存在的问题的基础上，提出了相应的解决对策，希望对提高物业管理的水平有所帮助。（作者单位：石家庄正定新区建设与房管中心）

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参考文献：

[1]刘婧，对物业管理企业文化建设的几点思考[J]，成都行政学院学报，2008.01.

[2]刘锳，发达国家的物业管理模式[J].资源与人居环境，2008（9）.

[3]刘思平 王青兰，亲情化物业管理模式研究[J]，中国住宅设施，2004（3）.