物业管理企业内部控制探析

一、引言

由于我国近些年经济的快速崛起，人们收入水平的提高，使得其社会需求由低层次向高层次跨越，对服务的种类及质量要求越来越高。而作为第三产业之一的物业管理行业则实质上是房地产综合开发的延伸，是一种社会化和专业化的服务行业。我国城镇化的进展将越来越多的居民容纳入诸如小区等之类的载体之中，发展潜力巨大，是城镇化建设以及房地产产业发展的必然产物。我国物业管理行业经过十几年的发展，虽然取得了一定的效果，但是由于行业分散以及日益激烈的市场竞争压力等因素，导致我国大多数物业管理企业发展失衡。企业的低管理水平、传统的经营思维使得物业管理企业的发展受到了限制，企业竞争缺乏竞争意识。究其原因，主要是由于物业管理企业内部控制比较薄弱，各项制度都不够完善，造成了“住户不满、企业亏损”的双输局面。因此，对物业管理企业来说，加强内部控制，提高企业的竞争能力已经迫在眉睫。

物业管理近3年论文/d/file/p/2024/0424/fontbr />二、我国物业管理企业内部控制存在的问题

（一）物业管理公司缺乏对企业财务的内部控制。

1、企业内部缺乏财务控制意识。

前面提到物业管理是作为一个随着房地产的发展而兴起的行业，因此很多在物业管理企业中任职的管理人员和员工都来自房地产行业，导致缺乏相应的财务管理知识及经验，使得企业内部缺乏财务控制意识。目前物业管理行业有关财务管理的制度仍不健全，管理者由于缺乏财务控制意识，其所获得的财务信息并不能有效地反应企业的经营状况。另一方面，企业职工是企业运营的基础，但是由于企业员工的跨行业问题以及内部缺少对员工的业务培训等，导致从事财务工作的人员素质普遍较低，无法胜任企业财务内部控制的工作。

2、企业的预算模式缺乏合理性。

企业的预算通过整合企业的资金流、物流、信息量，从而优化企业的资源配置，提高资金的使用效率。然而由于目前我国物业管理企业的规模较小，发展不均衡以及意识落后，企业在编制预算时存在着对预算的认识不足，预算编制不合理，缺乏战略导向以及预算的控制和考核机制不健全等问题。大多数企业缺乏对预算进行合理的评价与分析，在预算的实施过程中企业的资金配置仍然不合理，使用效率也没有明显的提高。大多数情况下企业编制预算所获得的结果与期望有偏差。

（二）物业管理公司的内部控制存在着风险。

我国的物业管理企业随着行业的进步而不断发展，其业务类型以及经营范围越来越广泛。因此企业在经营中难免会出现对企业经营不利的因素。企业的服务对象即业主是其收入的主要来源，如果房屋或基础设施出现问题，会导致业务拒绝履行缴纳管理费业务等一系列的问题，企业无法回收资金，遭遇流动性风险。物业管理企业的内控还易受到外部环境即公共关系的影响。企业由于自身控制的不足，缺乏有效的风险应对措施，导致企业经营的混乱，不利于企业的长期、健康发展。

（三）物业管理企业内部控制缺乏战略导向。

由于外部环境的剧烈变化，使得行业竞争加剧，我国物业管理企业的发展面临严重的挑战。发展战略对企业来说有重要的意义，能够为企业明确未来的发展方向以及主要目标。但我国物业管理企业在进行内部控制时，却忽视了企业的长期利益，转而将内部控制的成果与短期利益挂钩。由于物业管理服务观念固化、管理模式陈旧，大多数企业市场化程度很低。建管不分的体制影响了物业管理行业的专业化、市场化、公众化。企业进行内部控制的目标是合理配置资源，但究其根本还是保证企业战略的实现。企业的内部控制被局限在企业分散的职能部门、流程以及工作范围内，无法将整个企业作为运营主体加以控制。企业的内控体系缺乏战略的指导及支持，无法形成一个完善的、包容式的内控体系，这些都限制了物业管理企业内控的有效性。

三、加强物业管理企业内部控制的措施分析

（一）完善我国物业管理企业内部财务控制。

1、在企业内部加强财务管控意识。

物业管理企业的经营及其价值流转每一环节都离不开财务的反映和调控，因此管理者要重视内部的财务管控工作，而不仅仅是把它作为企业发展的一环。提高经营者和员工的意识是加强内部控制的保障。企业的经营以人为本，其素质不仅影响着工作的开展，还影响着企业文化的继承和发展。因此对管理层而言，应不断加强理论学习，认识到财务管控在优化企业流程、提高企业经营效率等方面的作用。当然管理层要以身作则，不断完善内部控制制度的同时，遵守其相关规定，为下属树立良好的典范。对员工而言，企业需配置有资质的员工担任会计工作，并在企业内部通过培训、教育等方式分层次提高员工的素质。

2、建立适合物业管理企业的全面预算模式。

对物业管理企业来说，由于本身的规模限制，使得企业缺乏有效的预算体系。预算不健全或不合理都会导致企业的经营缺乏约束或盲目发展。企业要想建立健全的全面预算模式，首先要加强企业内部预算工作的组织领导，明确相关的管理体制及执行预算各单位的职责范围。在企业内部组建由企业管理者和职能部门的人员组成的预算管理委员会，履行预算的监督管理职责。再次，要根据相应时期的政策、市场环境、企业经营能力等合理编制预算方案，避免预算过高或过低。编制方案时可采用上下结合、分级编制、按层次汇总的方式，确保编制依据合理、方法科学可行。最后，企业应当建立相应的预算考核制度。通过公平、公开、公正的原则，考核预算的编制、实施以及结果。

（二）基于风险管理加强物业管理企业的内部控制。

企业的经营不可避免地会遭遇风险，因此探析企业面临的潜在风险以及来源，进行风险管理已成为企业经营的重要环节。风险管理既包括对风险的预测和评估，又包括在问题出现后采取的相关应当措施。由于物业管理公司是进驻到房地产开发商所开发的产业中进行业务工作，两者的独立性使得物业管理工作在此种情况下更应加强内部控制，优化企业经营的内部环境，改善企业经营状况。物业管理企业在接手物业之前，需对房地产开发商有相关的了解，包括其信誉、资金能力、以往的产业经营状况等，从源头来探求风险。同时，物业管理企业将双方的责任划分清楚，如房屋质量、基础设施出现问题，责任不应涉及到物管企业。通过责任划分的方式避免房地产开发商将出现的“烂摊子”转移给物管企业。业务是其主要收入来源，但是由于个人行为的不确定性，在此物管企业应预防业主违反信用的情况出现。物业管理企业可通过协议与房地产开发商达成一致，即在签订房屋出售合同时，考察业主的支出能力等情况。由于业主的管理费的拖欠，会导致企业的资金链发生断裂，给企业带来损失。企业应对业主的信用状况进行登记并追踪，降低面临各类风险的可能性。

（三）建立基于战略导向的内部控制。

物业管理企业在变化的社会环境中，要想优化资源配置，提高经营效率，企业的内控控制就必须以企业的战略为导向，全方位、全过程地对企业经营进行管控。企业的内控上升到战略层面，这就要求企业在内控时要摒弃以往的只专注于企业的某个部门，只重视短期利益的情况，转而将内控贯穿到企业内部的各个领域，包括采购、生产、财务、营销等方面。建立基于战略导向的内部控制即将战略作为内控的核心，通过制定与实施企业的内控战略，并将战略融入到企业内控的各个层面，通过这样的无缝连接控制各层级的风险的，加强企业内部的协调。因此内部控制应由多层次的控制构成，包含多层次目标组成的目标体系，基于战略对目标进行管控极为关键。通过发挥基于战略导向的内部控制，从根本上保障战略制定与实施、促进和激励，以及预防和纠正等，以促进企业的生存和健康可持续发展。

四、结语

物业管理行业目前发展仍不完善，表现为服务形式单一、微利、规模较小等。这些特点使得物业管理行业在竞争剧烈的当代市场环境中，生存和发展都面临着困境。因此，为了提高物业管理企业的经营效率以及行业竞争力，加强内部控制成为企业必不可少的选择。物管企业在经营中应当根据企业实际情况，通过创新思想，加强风险管理以及建立基于战略导向的内部控制等手段，促进物管企业的全面发展。