论述计划经济对物业管理产生的障碍

摘要：在计划经济条件下,我国在基础设施建设中投入了大量的人力、物力,成功建设了一大批厂矿企业,这些企业一般远离城市,形成了较为完备的后勤保障设施。随着企业改制和体制改革,这些自我封闭、包罗万象的后勤保障设施管理已成为企业沉重的负担,随着改革的不断深入,独立的工矿企业推行物业管理已成为当务之急。

　　关键词：计划经济 物业管理 后勤保障

　　兖矿集团济东矿区是我国煤矿地面及井下改革的试点,为实现矿井生产单一化、辅助企业专业化、矿井居住区生活服务城市化,学习和借鉴国外先进经验,按照生产、生产服务和生活服务“三条线”管理模式来设计建设的新矿区。这个建设思路,为推行矿区物业管理奠定了基础,独立的工矿企业如何推行物业管理,做法如下:

　　一、推行物业管理的基本思路煤炭企业的建设在计划经济条件下,经历了先生产后生活的艰苦创业时期,随着经济发展,逐步推行生产和生活服务同步建设,使矿区成为一个小社会,生活福利设施、通讯、广播电视、学校、医院、商店等应有尽有,住房采取福利分房,水、电、暖的供应也成为一种福利,因此推行物业管理有很大的难度。济东矿区在改革中采取积极稳妥的措施分阶段分步骤推进,按先分离再分开的原则,首先将为矿区生活服务的后勤单位与矿井生产分离,组建专门的社区管理和服务机构,使矿井真正实现“高产高效”。在这个过渡时期,先实行关联交易、限额亏损、定额补贴;再重组分开,按社会服务和社区服务分灶吃饭,社会服务部分的最终目的是待条件成熟时与企业彻底分离,回归社会,实行企业化经营,使企业办社会的人员、资产从原来的主营生产单位分离出来,包括住宅区、学校、医院及水、电、暖供应,组成物业公司,按照关联交易的原则,物业公司形成新的运营机制,物业管理单位实行独立核算,总费用包干。并以顾客满意率为主要指标进行考核,重点突出四项管理,即系统管理、基础管理、现场管理和效益管理。形成和完善以宣传贯彻ISO9000、ISO14000标准为核心的质量保证体系,以加强内部管理的成本核算体系,以合理确定收费标准的价格结算体系。使物业管理方式从行政管理向经营管理转变,服务性质由职工福利型向市场经营型的转变,运行费用由以单位支付为主向住户支付为主转变,服务方式由内部封闭向社会开放转变。

　　物业管理近3年论文/d/file/p/2024/0424/fontbr />二、物业管理发展模式探索与实践物业管理是社会化、专业化的有偿服务,同时又具有强烈的社会公益性质,济东矿区在改革中积极稳妥分阶段、分步骤逐步推进,软着陆到位,在考虑兼顾职工的承受能力的同时,进行两项改革,即住房分配改革和收费改革。在住房分配上,

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第一步逐步由福利分房到住房商品化,在这个过程中,采取企业补助,职工个人购房的方法,将现有住房以享有部分产权的形式由职工买下来,使企业回收部分资金,初步形成企业住宅发展基金,在物业管理上仍以行政管理为主,水、电、暖供应仍有福利性,其运行费用主要由集团公司支付。

　　第二步,提高职工住宅的售房价格,实行成本价分房,这时物业管理实行模拟企业法人运作,其经营费用以产权单位补贴为主、个人缴纳为辅,其个人缴纳部分逐步提高。

　　第三步,实行产业化发展,企业化经营,市场化运作,住房制度改革到位,房屋商品化、市场化,房屋产权归个人,职工住房的物业管理费用补助由暗补变明补,进入职工工资总额,再由职工个人支付物业管理费。物业公司模拟法人市场主体,经营其公司,自负盈亏,以此定位,为谁服务,向谁收费。初步形成合理的服务定价机制,其主要原则是:公共服务,有物价部门核定价格的按规定价格执行;无此价格的按市场价格执行,即无物价部门核定价格又无市场价格的按实际成本+利税定价;代办性服务、特约性服务按双方协商价格定价。兖矿集团济东矿区实行物业管理改革后,取得了良好效果:一是矿区面貌有了很大改观,居民的生活质量和环境质量,有了显著提高,通过物业管理开展公共性服务、代办性服务、特约性服务,居民感到生活更舒适、更方便。二是加快了矿区城市化进程,城市化水平显著提高。实行物业管理解决了长期以来各矿各自为政,重复建设等矛盾,为居住小区统一规划,集中建设,优化资源配置创造了条件,大大提高了企业效益和社会效益。三是有力促进了企业的社会主义精神文明建设,通过开展创建精神文明小区和《全国物业管理示范大厦(住宅小区、工业区)标准》的达标活动,广大居民积级参与,有利于提升他们的文明意识、环境意识和健康向上的行为规范。四是促进了矿井“高产高效”,促进了生产发展和经济效益提高。生产矿井彻底摆脱了生活后勤的后顾之忧,有利于集中精力抓好生产经营。

三、推行物业管理存在的问题及对策煤炭企业推行物业管理,主要存在以下几个问题:一是管理人员素质不高,大部分人员是过去从生产一线分离出来的老弱病残和闲散人员,知识结构和整体素质不能满足新形势要求;二是管理方法落后,习惯于行政管理,市场经济观念有待加强;三是住宅制度改革不配套,大部分居民只拥有部分产权;四是物业管理部门没有发展后劲,收不抵支,费用来源主要依靠房屋产权单位;五是公用、公共部位维修基金不足,修缮工作滞后。针对以上存在的问题,独立的煤炭企业物业发展应采取以下对策。

　　1·走市场化的发展道路,使建管一体化,形成以建养业,以业促建的良性运行发展机制,减少以至停止在矿井周围建设住宅。发挥集团公司总部或基地处在城市的优势,以城市为依托,住宅建设按房地产开发的形式运作,在城市周围进行矿区职工住宅建设,物业管理与居民区商品房开发规划同步设计,建管完全市场化,实行建管一体化模式是工矿企业物业管理的必由之路,也是走出目前困境的必由之路。

　　2·追缴公用、公共部位维修基金。这项被称为房产“养老金”的基金,直接影响着居民的长远利益,原有产权单位和有部分产权的住户合理分担,做好这项工作不仅能确保物业管理长治久安,也能促进物业管理规范发展。

　　3·走精干高效之路,实现管理手段现代化,服务方式社会化。在煤炭企业的物业管理发展的初始阶段,技术含量不高,以自我服务为主。随着经济发展和技术进步,物业管理手段的现代化,应使计算机与现代通信技术相结合,采用系统工程等新的科学方法,使组织、管理自动化,提高物业管理的经济效益,走社会化服务精干高效管理之路。

　　4·加大人才培养力度,努力造就一支高素质的物业管理人才队伍。对现有物业管理人员结构进行优化组合,积极实行转岗分流,对富余人员妥善安置,用与时俱进的思想推进物业管理工作,规范其健康发展。

　　5·“一业为主,多元化经营”,广开财源增加收入。服务市场发育不成熟,收费价格不合理,物业管理收入不能“量出而入”,阻碍着煤炭企业物业管理的生存和发展。要拓宽收入渠道,弥补经费不足,必须实行“一业为主,多元化经营”的经营策略,加强公共性服务,创服务品牌,拓宽代办性服务和特约性服务内容,搞活房屋租赁服务,既可方便居民生活,又能增加收入来源。