或许是实践经验的缺乏，或许是法律规定的缺漏，这些年来频频听到物业公司与住户之间发生冲撞，而且是矛盾一旦爆发，总是剪不断，理还乱。尤其是近一时期以来频频曝光的一连串冲突和纠纷，更说明在一些地方两者的关系变得十分紧张。那么，目前物业管理纠纷的症结究竟在哪里？法律应采取怎样的方式协调物业公司与住户的关系？本期法律圆桌邀请嘉宾与您一同关注中国物业管理的这一相关问题。
-议题一为什么小区物业管理纠纷不断？
主持人：伴随着商品房市场的迅猛发展，物业管理纠纷也就随之产生。特别是近一段时间以来，物业纠纷不仅在数量上有上升的趋势，而且矛盾冲突也有不断升级的迹象。小区的保安打伤业主、业主驾车封堵小区道路、业主大规模集体上访甚至冲击一些单位等极端事件，已经引起了各方面的广泛关注。为什么小区物业管理纠纷不断？透过纷纷扰扰的表象，是否能够发现一些共性的东西？如何从法律的角度看待这些问题？下面就请各位嘉宾给我们做一分析。
刘素京：现在商品房小区物业管理纠纷概括起来有两类：一是开发商与物业公司交接中产生的纠纷，实际是开发商遗留的一些问题。开发商把房子建好交给物业公司管理，业主拿到房子以后，认为物业公司是开发商的代言人，所有的问题都会找物业公司；二是业主在居住中与物业公司之间产生的纠纷。产生问题的原因主要有以下几个方面：一是由于物权不清产生的问题，尤其是公共部分产权界定不明确。二是相关的法律规定不足，目前北京市只有一个《居住小区管理办法》，到目前为止《物业管理法》还没有出台，相关的配套管理的法律都没有，这也是产生纠纷的一个根源。三是《居住小区管理办法》在使用中有很大的伸缩余地，物业公司在应用这个办法收费时往往就高不就低，比如在车位收费上，尤其是地下车位，由于没有具体标准，物业公司就往高定，结果导致纠纷。另外，物业公司人员的素质也是纠纷产生的一个原因，但这是各行业都存在的问题。
余美英：据我了解，现在商品房小区物业管理当中比较突出的有如下几个问题：一是业主公约的签订问题。一般情况下，开发商在与业主签订商品房预售合同时应当同时让业主签业主公约，作为业主入住后共同遵循的行为准则。如果有业主公约，很多问题就可以避免和解决了。二是入住标准不明确。由于目前商品房没有明确的入住标准，加之现在很多是期房销售，为了好卖房，开发商总是把工期说得很早，明明九月份才能入住，就说五月份入住，所以往往出现抢工的情况，结果遗留了很多问题。三是交接问题。业主入住的时候开发商必须提供两书：一个是住宅使用说明书，一个是质量保证书。如果开发商在与业主和物业公司交接时没有做到，很多问题就出来了，而且说不清是谁的责任。四是公共产权不明确。比如说会所，根据建设部原有的规定，小区会所应该由业主分摊；去年又出了一个新举措，规定会所不应由业主分摊。这中间怎么过渡？分摊的会所将来怎么管理？不分摊的会所怎么管理？还有一个问题还没有暴露出来，比如会所根据新规定不能分摊了，经营权归物业公司了，将来物业公司根据经营状况，开了一个卡拉OK或餐厅，影响到整个小区的环境，怎么办？
刘子华：物业纠纷虽然反映在物业管理阶段，但是原因是在开发阶段存在。如由于小区中有些设施和场地从一开始就产权不明，一个小区中有会所、有车位，车位和会所不能
公摊，这就意味着开发商还有一部分权益在里面。由于目前国家对于车位的收费没有明确规定，很多开发商为此在车位收费的定价问题上很随意，定价很高。业主有意见，纠纷因此发生。又如，物业管理委托合同的签订也有问题。根据《商品房销售管理办法》的规定，商品房在销售的时候就应该签订物业管理委托合同，但事实上不是这样。在北京，房屋交付的时候才签订物业管理委托合同。这样，就可能造成在销售的时候，开发商都对物业管理费给予了很低的承诺，业主购房后到交付房屋时，根据开发商的安排准备签署物业管理委托合同，却发现物业管理费变高了，当然认为自己被愚弄了，所以在交房过程中发生了大量的纠纷。
李少华：众所周知，我国房地产业在迅速发展过程中，存在着一定程度的不规范：1.审批缺位，有些根本不具备开发资格的发展商上了项目；2.监管缺位，施工材料以次充好；3.验收缺位，房屋质量根本不符合建筑要求却予“达标”。这些问题造成大量房屋开发质量与住房人居住要求严重不对称的矛盾，一方面房屋要延期进一步“加工”才能使用，另一方面购房者要依据购房合同限期居住，而这样众多的大规模的矛盾大多数是由物业公司一肩挑两担地沟通磨合压了下来，应该说物业公司自产生以来，还是起到了维护社会稳定的积极作用。
佟强：物业管理的问题之所以这么复杂，一是由于它涉及面广，不仅涉及到物权法的问题，而且涉及到合同法和行政法规的问题，处理起来难度自然就比较大。再有一个，与我国商品房发展的历史比较短有关。在过去十年中，大家是摸着石头过河，有很多操作方式已经形成了，但事实上不规范，在这样的情况之下，才出现各式各样的纷争。但这是发展中的问题，应该有一个逐渐规范的过程。
李少华：有人认为规范地选择物业公司的形式是通过招投标来实现的，但如果认识到我们房地产开发的实际现状的话，上述说法就不现实了。试想，一个严重不合格的开发项目，有哪一家运做规范的物业公司可以正规投标中标并正常运营呢？一个项目如此，大不了开发商承担损失；但如此众多的不合格项目，伴随着如此众多的等待入住的住房人，怎么办？总不能都等待项目改造合格了，再通过正规的运做方式、由规范的管理公司中标管理吧。只能走有特色的物业管理发展之路，开发商自筹物业公司，自家人好商量：交接资料不全先凑合，消防不达标用人防，提高警惕不出事就得，物业开办资金不足也先运行着，让购房者先住进来再说。如此这般，摸着石头过河，才形成了我们现有的物业管理市场，但应该说在这一过程中，物业公司是发挥积极作用的，我们不能过河拆桥去否定过去。
-议题二物业公司的职能是什么？
主持人：在小区保安打伤业主这件事上，恐怕不能简单地以“开发商遗留问题”来解释。我认为这里面有一个深层次的问题：物业公司究竟应该履行哪些职责？拥有哪些权力？换句话说，对于物业公司应该干什么、不能干什么，应该有一个明确的说法。
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