计划经济时代住房公有化，大家都享受着国家的福利房待遇，物业的维修养护完全由国家包干。随着市场经济体制的逐步建立，住房市场化促进了城市建设的迅猛发展，一个个建筑别致环境优美的小区、一幢幢现代化高楼如雨后春笋拔地而起。时代步伐的前进，现代化城市管理的需要，以及人们对物业管理需求的逐步增长，催生了物业管理行业的不断壮大。新建住宅小区实行了物业管理新体制，改变了过去的一年新、二年旧、三年破的状况。房屋产权走向多元化，物业维修养护的责任分解到各产权人（物业业主）身上，国家不再包干。房屋投入使用后的服务和管理，特别是共用部分的维修等，已成为政府和广大业主共同关心的问题，维修基金是完善房屋售后其共用部分维修的保障措施。维修基金对建立社会化、专业化、市场化的物业管理体制以及维护社会的稳定都发挥着重要的作用；目前，许多小区和大厦的建筑物和设备设施逐渐进入了大、中修期，物业公共区域的建筑物和设备设施大、中修维修这个严肃的问题摆在了业主、物管公司和政府主管部门的面前。
建设部和全国各大、中城市相应出台了有关物业维修基金管理办法，具体规定了物业维修基金的归集、管理、使用、续筹等实施细则，以保证房屋建筑、设备设施大、中修维修时有使用资金，并确保维修基金专款专用等等，但在实际操作中常常遇到很多具体困难和困惑，现从工程管理角度探讨物业大、中修使用维修基金所遇到的困境。
困境一：有的城市还没有具体的物业大、中修标准。物业大、中修与日常维修界线不清，标准不明，在实际维修工作中应该谁付费、谁买单纠缠不清，至使房屋以及房屋的附属设备设施年久失修，带病运行，这些安全隐患，随时都可能发生人身设备安全事故。给业主的正常生活和经营带来影响。
出 路：物业管理行业主管部门和物业管理协会应组织有关的技术、经济、法律资深专家共同拟订房屋维修相关的具有可操作性的政策、法规以解决界定房屋维修等级标准、责任归属等等系列问题。
所谓房屋维修是指在房屋的经济寿命期内，在对房屋进行查勘鉴定、评定完损等级的基础上，对房屋进行维护和修理，使其保持或恢复原来状态或使用功能的活动。房屋维修包括对非损坏房屋的维护和对损坏房屋的修理。譬如，从专业的角度来看，房屋维修按照维修房屋的完损程度不同可分为如下三个等级：小修、中修、大修。
1、小修，也称为维护，指对房屋的日常零星维修维护工作，目的是使房屋保持原来的等级。
2、中修，指房屋少量部分已损坏或不符合建筑结构要求，需进行局部修理，在修理中需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构。
3、大修，指房屋的主要结构部位损坏严重，房屋已不安全，需要进行全面的修理，在修理中需牵动或拆除部分主体构件的修理工作。
房屋附属的设备设施的维修，是为了保证设备设施的正常运作而对其进行的保养与维修。
1、设备设施保养分为三级：日常保养，主要包括定期检查、清洁保养，发现小故障及时排除；一级保养，是指由设备操作人员与维修人员按计划进行的保养维修工作。主要包括对设备设施的局部进行解体清洗，按照设备磨损规律定期保养；二级保养，是指设备维修人员对设备设施进行全面清洗、部分解体检查和局部修理、更换或修复磨损零件，使设备设施达到完好状态。
2、设备设施的维修是通过修复或更换零件、排除故障、恢复设备设施原有功能进行的维修技术工作，根据设备设施磨损程度分为：零星维修，是指对设备设施进行的日常保养、检修以及为排除运行故障所进行的局部修理。中修，是指对设备设施进行正常的和定期全面维修、对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证能恢复和达到应有的技术标准和技术要求，使设备正常运转。零部件更换率为10～30％左右；大修，是指对设备设施进行定期全面维修，对设备进行全面解体，更换主要部件或修理不合格零部件，更换率一般不超过30％。
亦可借鉴国内物业管理先进城市的经验，譬如，北京市在1999年出台了京地修字【1999】第930号文《北京市城镇住宅楼房大、中修定案标准》对房屋大、中修工程的分类、定案标准作了比较明确的界定。现摘录如下：
其中大、中修工程分类为：
楼房大修包括，翻建、屋面大修（坡顶挑修或全部换瓦；平顶换板；重作防水）、整栋楼重做外墙板缝防水、抗震加固、综合维修、地下室重做防水、上下水及设备更新、电器线路更新。
楼房中修包括，全楼门窗油饰、全楼内外墙粉刷、全部或部分门窗更换、修补外墙装饰层、修补外墙板缝、阳台、梁、板、柱加固、屋面维修、修补或重做厨厕间防水层、地下室局部补漏、局部更换上、下水管及设备。
大修工程定案标准是：
楼房翻修，达到危险房屋标准或超过房屋设计使用年限且严重损坏的房屋应翻修。危险房屋是指承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，整栋房屋随时有倒塌可能，通过一般修缮及不能确保住用安全房屋；严重损坏房是指结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆普遍老化见底，设备陈旧，配件不齐全，管理锈蚀严重，水卫、电照的管线器具和零件残缺及严重损坏的房屋。
屋面大修，屋面或屋顶承重结构达到严重损坏标准，渗漏房间占顶层房间总数的30%以上或滴漏房间超过顶层房间总数的20%，应做屋面大修。混凝土屋面板、梁明显变形，裂缝值超过设计规范，混凝土严重碳化，钢筋保护层剥落较多；加气混凝土板大部分明显变形，裂缝严重，部分板钢筋保护层剥落，钢筋严重锈蚀应挑顶或换板；防水层普遍老化，断裂翘边和封口脱开，有严重空鼓现象，局部补漏仍难解决时，应重做屋面防水。
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