《物业管理条例》解读
解读一：《条例》制定的目的和基本思路
制定《条例》的目的是：明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务，规范物业管理企业的行为以及业主大会、业主委员会、职责、运作，保护业主的共同利益，为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件。
制定《条例》的基本思路是：保护业主的财产权利，协调好单个业主利益和全体业主共同利益的关系；明确物业管理企业和业主是平等的民事主体，他们之间是服务与被服务的关系；双方通过平等协商，公开、公平地确定物业管理活动中的事项。
解读二：《条例》从哪几个方面保护业主的合法权益
业主的财产权利是物业管理的基础，物业管理的落脚点就是要保护业主的财产权利，不仅要保护单个业主的权利，而且要保护全体业主的共同利益。《条例》从如下几个方面加强了对业主合法权益的保护：一是明确列举了业主在物业管理活动中享有的权利及其内容。二是规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会，业主大会应当代表和维护全体业主在物业管理中的共同利益，决定物业管理中的重大事项，业主委员会负责公共日常事务，为保护业主合法权益提供组织上的保障。三是规范了业主大会的会议形式和表决方式，业主通过业主大会行使自己在物业管理中的权利，如自主地选聘或者解
聘物业管理企业，决定物业服务合同的内容，监督物业管理企业履行物业服务合同等，为保护业主的合法权益提供程序上的保障。四是通过规范建设单位、物业管理企业的行为，来保护业主的合法权益。如《条例》规定了建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共同设施设备的所有权或者使用权；建设单位应当依法承担物业的保修责任。《条例》还明确了物业管理用房的所有权归业主，物业管理企业不能擅自改变其用途；物业管理企业在代收有关公用事业费用时，不得收取手续费等额外费用；物业管理企业不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途等。
解读三：《条例》如何规范物业管理企业的服务行为
提高服务质量和服务水平，是物业管理的核心问题，《条例》对此作了六个方面的规定：
一是，对物业管理企业实行资质管理制度。
二是，对物业管理服务合同的形式、内容、责任作了明确规定。
三是．物业管理企业不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人。
四是，物业管理企业在承接物业时，应当办理物业验收手续。新旧物业管理企业之间应当做好交接工作。
五是，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
六是，物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。
解读四：《条例》对物业管理前期介入有何规定
在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理在《条例》中被称作前期物业管理。为了保证建设单位聘请物业管理企业的行为公开、透明，保护新入住的业主的利益，《条例》对前期物业管理作了以下几个方面的规定：
一是明确了前期物业管理的招投标制度。从今年9月1日起，住宅物业的建设单位必须通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。这就防止了目前存在的因为物业管理企业和建设单位之间的利益关系，而影响将来的物业管理。
二是建设单位制定的业主临时公约必须向物业买受人明示。业主在知道自己在将来物业管理中的权利和义务的前提下，再做出购房决定。
三是建设单位与业主签订的购房合同中必须包含前期物业服务合同约定的内容。业主通过签订购房合同了解和接受前期物业服务合同的内容。同时《条例》规定前期物业服务合同的期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效后，前期物业服务合同终止。
四是规定了物业承接时的验收手续和相关资料的移交。
解读五《条例》物业服务费用、物业专项维修资金作了怎样的规定
物业管理是一种有偿的经营性服务，其价格的形成应当遵循等价有偿的市场原则，由主和物业管理企业通过合同协商确定。但考虑到目前物业管理市场发育还不完善，需要国家对物业管理收费进行必要的指导和规范，因此，《条例》规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
针对目前存在的个别业主拖欠物业服务费用，损害全体业主的利益，影响物业管理企业正常管理活动的问题，《条例》规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可向人民法院起诉。
物业共用部位、共用设施设备专项维修资金是物业保修期满以后，专项用于物业共用部位、共用设施设备维修保养的资金，是物业的“养老金”，《条例》对专项维修资金作了以下规定：
一是住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
二是专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
三是对挪用专项维修资金的行为规定了相应的法律责任。
解读六：《条例》对物业的使用和维护有哪些规定
针对实践中存在的擅自占用物业管理区域内的道路、场地，违法进行装饰装修，损害物业管理区域内公共利益的行为，《条例》对物业的使用与维护作了四个方面的规定：
一是，业主、物业管理企业都不得改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途。
二是，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
三是，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业；物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
四是，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
解读七：物业管理企业和业主在法律上是一种怎样的关系
在物业管理活动中，物业管理企业和业主之间是建立在物业服务合同基础上的民事法律关系，双方是平等的民事主体。鉴于物业服务合同在物业管理活动中的重要作用，《条例》明确规定：物业服务合同应当由业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业以书面形式订立；合同应对物业管理的服务事项、服务质量、服务费用、各自的权利义务、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容作出约定；物业管理企业应当按照物业服务合同约定提供相应的服务，业主应当按照物业服务合同的约定履行交纳物业服务费用等义务；物业管理企业和业主违反物业服务合同约定的，应当承担相应的法律责任。
解读八：《条例》对违法行为怎样处罚
《条例》涉及到的违法行为有些是属于违反行政管理秩序、损害公共利益的行为，但更多的是属于民事违法行为。对前一类违法行为应当给予行政处罚，对后一种违法行为，则应当由行为人承担民事法律责任。为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系，《条例》在设定法律责任时遵循了凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚；确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则坚持民事责任优先的原则，以保护全体业主利益。比如：对于物业管理企业违法将全部物业管理一并委托给他人，擅自改变物业管理用房用途，擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营等违法行为的非法收益，没有采取简单的由国家没收，而是规定将其用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；由此给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
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