物业与每一名居民的生活息息相关。备受关注的《北京市物业管理办法》经历数年酝酿，今天上午正式出台，并将于今年10月1日起实施。
该《办法》在本市物业管理领域进行了深入的实地考察研究、经过数十名专家上百轮讨论，广泛听取市民意见700余条，多次易稿，最终由市政府常务会议定。
目前本市物业存在的问题主要包括：
1、开发商遗留问题影响到物业管理的正常开展。
2、业主大会、业主委员会成立困难，运作不规范。
3、物业服务不规范，与业主要求差距较大，业主与物业服务企业之间缺乏合作信任，而业主往往处于弱势地位。
《北京市物业管理办法》结合北京市物业管理行业的发展现状，直面深层次矛盾和问题，全面梳理物业管理的现行制度，以期解决物业管理实践中存在的突出问题。
新规解读
亮点·壹 物业公司须每年“晒”成本
小区物业服务用了多少保安员、多少保洁员？都是什么价码？灌溉绿化用了多少水，花了多少水费？类似这样的成本，今后物业公司须每年对业主公开“晒”一次。
《办法》规定：物业服务企业应当在每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复；业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计时，物业服务企业应当予以配合。
须公示哪些内容？物业绝不能“糊弄”业主。据了解，物业服务的成本一般应该包括9大项：管理服务人员的工资，共用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生费用，办公费用等。
今年4月，北京市物业管理协会首次公布了本市一季度城区普通商品住宅物业服务成本信息。其中物业人员工资开支占了大头儿。
针对新项目，还将引入第三方机构测算物业费初始价格，并将价格形成机制在售楼处公示。市住建委还将出台物业公司服务的五级标准。
亮点·贰 前期物业费由开发商掏
《办法》规定，建设单位承担前期物业责任，可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。这意味着，开发商可以请物业公司服务小区，也可以自己当“物业公司”，请专业的保洁公司、保安公司、设备设施维修公司进行服务。
市住建委物业处处长于良介绍，今年10月1日以后取得预售许可证的项目，在业主大会成立之前，或者业主大会筹备组成立三个月之内，开发商须承担起前期物业服务的所有责任。
业主在这期间不必承担物业费，待业主大会成立后，由业主大会和物业公司签订物业服务合同，这时可以对服务标准和物业费重新进行约定。
前期物业由开发商承担，除了承担费用，开发商还要把设施、设备管理，保安和保洁都管起来，买房人在签订购房合同时，前期物业服务合同是作为购房合同附件出现的，签署合同的双方是购房人和开发商。
也就是说，在入住后到业主大会成立前，或者业主大会筹备组成立三个月前，房屋质量出现问题，或者出现公摊面积有不合理使用、绿地变会所的情况，购房人可直接找开发商解决。
亮点·叁 小区车位不得出售给外人
《办法》规定，物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。
由于很多小区的车位售价不菲，动辄十几、二十万元，因此很多小区的业主不愿意买车位，宁愿租车位，因此不少小区的车库、车位是由开发商持有的。
开发商如果要出租这些车位，应当首先出租给本物业管理区域业主，在满足本区域业主需要后，开发商可以将车库、车位出租给外人，租期不得超6个月。
亮点·肆 评估监理机构“裁判”纠纷
《办法》规定，业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。
北京市住建委物业处处长于良表示，业主和物业服务企业的纠纷现在都找政府或者通过诉讼解决，物业服务评估监理机构的出现，为客观公正解决这些纠纷提供了技术依据。
北京正在积极培育物业服务独立第三方评估监理机构，鼓励物业服务各方权益主体确定物业项目收费标准、物业项目接管验收等环节及物业服务全过程，委托评估监理机构，从事客观公正的评估监理。
由于成立业主大会之前，前期物业是由开发商承担的，在成立业主大会后，业主大会要选聘新的物业服务企业，这时就需要开发商和业主大会共同委托第三方监理对前期物业服务情况进行查验，特别是设施、设备的维护，如果设施、设备有损毁情况，提供前期物业服务的企业需要进行赔偿，只有第三方监理对前期物业服务情况验收后，新老物业服务企业才能进行交接。
除此之外，业主如果对物业服务企业的服务水平不满意，或者对物业费不满意，都可以要求第三方监理进行评估。
据悉，《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》目前正在广泛征求意见，今年“十一”前将出台实施。
亮点·伍 老物业耍赖不走罚款10万
《办法》规定，物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。
原物业服务企业不得以业主欠缴物业费用、对业主共同决定有异议等理由拒绝办理交接。而且，原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的这一段时间，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。
如果物业公司执意不撤出小区，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提出诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。
此外，如果原物业公司拒不撤出，可以由区县房屋行政主管部门责令其限期撤出，逾期不撤出可处10万元罚款。
亮点·陆
不得以欠费为由停水电
《办法》规定，水、电、气、热、通信、有线电视等钱款费用，原则上由业主自行交纳，物业服务企业接受委托代收的，应当向业主出具专业经营单位发票，不得以业主拖欠物业服务费用为由，限制或者变相限制专业服务。
代收各种水、电、气、热等费用眼下已经成为一些物业服务公司的经营项目，物业公司代收这些费用，本应由专业供电、供水公司提供相应发票。
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