《物权法》将于今年10月1日起实行，这部以保护物权为宗旨的法律的出台将给物业管理工作带来巨大变化。笔者现结合工作实际对其中的几处变化做一分析，希望能对业内同行学习贯彻《物权法》起到抛砖引玉的作用。
占用路面的停车费收入将归业主所有
《物权法》第七十四条规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
目前在许多配套设施不足的居民小区内，物业管理公司通常在保证道路通畅的情况下在路边划定地面停车位，供业主有偿使用。相关主管部门也出台了相应的管理和收费办法，通常，此类停车所收费用均归物业管理公司所有或者按照相应比例与业主委员会分成。很多物业管理公司在物业费收入不足或不能及时收缴时，停车服务费也成为其补充收入的重要来源，甚至成为主要收入。但《物权法》的出台对路面停车管理提出了新的课题，按照《物权法》的规定，小区地面道路所有权属于全体业主，收取的停车费也应归产权人所有。也就是说，即便是物业管理公司提供了停车服务，获得的也仅仅应当是停车管理的人工成本费用，扣除成本后的费用将归全体业主所有，这可能使一些长期依靠停车费生存的物业管理公司收入骤减甚至破产倒闭。因此，希望存在类似情况的物业管理企业认真思考，及早找出应对之策。
居民住宅改商业用房将受到限制
《物权法》第七十七条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
随着市场经济的发展，城市生活中我们经常遇到这种情况：许多沿街住户为追求高额房租或经营利润破墙开店，将住宅改为门面房经营;在高层住宅楼内经常出现公司办公的商业用房。通常的法律法规和政府主管部门对此类行为均给予默许并办理了相关证照使其合法。但是因住宅改商用而造成的邻里纠纷也层出不穷，因拆改承重墙体、噪音油烟污染等各类问题也使得相邻业主的正常生活环境遭到破坏。而此类矛盾发生后往往因缺乏有效的法律依据而无法处理，相邻业主或忍气吞声或走上诉讼的道路。
反观《物权法》的相关规定，从保护公共利益的角度对此类行为作出了一定的限制，即便是遵守了相关规定，还应征得相邻有利害关系业主的同意，这将有效保证相邻业主正常生活秩序，相邻业主可以对侵害自身利益的“住改商”行为坚决说“不”。但是，对于“有利害关系的业主”这一概念如何界定，有关部门还应该予以明确，否则这一规定在执行过程中还会出现问题。
作者单位：南京金陵置业发展有限公司
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