上海物业服务企业生存状况分析及对策

随着上海物业管理行业的迅速发展，物业服务企业不断增加，服务内涵得到拓展，产业面积日益扩大，在企业规模、竞争能力、管理水平和社会影响等方面都有了长足进步。

由于受复杂多变的经济形势的影响，物业服务企业的经营管理成本逐年增加，使得近年来上海物业管理行业的平均利润率大幅下降，不少企业甚至严重亏损，面临着严峻的生存压力。本文通过对沪上726家物业服务企业生存状况的调查分析，就如何加快推进物业管理行业的转型发展提出对策和建议。

一、上海物业服务企业生存状况分析

物业管理收费标准偏低、企业人力成本逐年递增、经营管理费用不断上升，令企业运营成本居高不下，造成不少物业服务企业收不抵支，出现经营亏损，致使企业面临着严重的生存压力，给企业的经营管理和持续发展带来了不少困难和问题。

1、运营成本提高企业不堪重负

上海职工最低工资从1993年的210元，调至今年的1620元，年均涨幅超过10%，让原本就捉襟见肘的物业服务企业举步维艰。参与此次调查的95家物业服务企业，2011年经营成本为40.86亿元，其中人工成本为28.24亿元，占企业经营成本的69.11%。

另据浦东一家拥有300多名保安、保洁人员的物业服务企业的统计，由于2013年最低工资标准从1450年调至1620元，公司全年仅工资就多支出60多万元，加上国定假日加班、高温补贴等费用，企业一年将多支出费用100余万元。另外，水、电、煤气等公用事业收费几经调整，企业管理费用上升，令物业服务企业的运营成本居高不下，不少企业为此不堪重负，以至于入不敷出，亏损严重。一方面物业服务成本逐年刚性增长，而另一方面物业服务收费却偏离市场标准。不少物业服务企业前几年还能靠收取停车费、广告费、出租非居住用房等多种经营收入来弥补经费不足，而单靠打“擦边球”获取的收入，如今已很难抵充亏损。

2、收费标准偏低收支难以平衡

物业管理收费偏离市场，与企业服务成本变动不挂钩，尚未形成良性有序的物业管理价格机制。上海水、电、煤气等公用事业收费经过多次调整，水费由1992年的每立方0.18元调至2013年的每立方3.65元；电费由每千瓦时0.21元调至每千瓦时0.61元；煤气费由每立方0.20元调至每立方1.05元。职工最低工资逐年递增、水电煤气价格调高、经营管理费用不断上升，而物业管理收费却还维持较低的水平。从2005年实施住宅物业服务分等收费以来，上海物业管理费至今未作调整，与物业市场严重脱节。

据对上海578家三级资质以上企业2456个住宅项目的分析，平均收费标准仅为每月每平方米2.26元，其中1690个项目亏损，占全部项目的68.81%。不少物业服务企业只能通过多种经营取得的利润，来弥补物业管理费的不足。物业管理费的收不抵支，直接影响了服务质量，不能满足居民日益提高的居住要求。而物业服务的不到位，又引起居民的不满，不少居民以服务不到位、管理措施跟不上为由拒付管理费，造成物业管理费收缴率逐年下降。调查显示，本市物业管理费平均收缴率仅为80%左右。如此恶性循环，导致企业经营困难、服务质量下降、居民欠费严重的恶性循环。

3、营业税率偏高加重企业负担                                                               

物业管理行业不同于一般的服务性企业，它具有明显的准公共事业服务特征，特别是为数不少的直管售后公房，更是具有保障性住房的特性，应与交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业等行业一样享受3%的税率。而目前物业服务企业普遍适用的是5%的营业税税率。同时，按照营业税税额作为附加税的计税依据，城市维护建设税税率为7%，教育费附加税率为3%，地方教育费附加税率为2%，河道清洁费税率为1%。物业服务企业营业税及其附加税累计达到营业收入的5.65%。

偏高的税率，让原本已入不敷出的物业服务企业背上了沉重包袱，加重了属于劳动密集型行业的物业服务企业的负担。在抽样调查的136 个商品住宅项目中，91个项目亏损，43个项目盈利，2个项目持平；49 个售后公房项目中，46个项目亏损，3个项目盈利。即便如此，上述185个项目2011年共缴纳营业税1109.12万元。

4、经营严重亏损面临生存危机

物业收费入不敷出、运营成本居高不下、营业税税率偏高，使得不少企业经营出现亏损，面临着严峻的生存危机。调查数据显示，参与调查的95家企业经营收入为 46.27 亿元，而经营成本达到 40.86亿元，经营成本占经营收入的88.31%，其中人工成本占经营成本的69.1%，亏损企业由2011年的 21 家递增到2012年的 24 家。

物业管理近3年论文/d/file/p/2024/0424/fontbr />二、上海物业服务企业发展对策及建议

要改变物业服务企业的生存状况，必须转变企业发展方式，发挥物业管理优势，整合行业社会资源，突出企业服务特色，积极拓展延伸服务，促进产业转型升级，增强持续发展能力，实现传统服务业向现代服务业转化。

1、明确发展目标  推动结构调整

要准确把握上海物业管理行业的发展轨迹，从战略高度思考物业服务企业的转型升级，明确企业发展战略、基本定位、规划目标，并在战略实施、产业方向、拓展重点等方面制定切实可行的保障措施；有针对性地培养一批懂管理、善经营、知法律、会外语的高素质复合型人才，造就一支适合行业发展、技术过硬、综合素质好、相对稳定的经营管理团队；改变传统的管理思路，通过适度的市场扩张，建立与市场机制相适应的经营机制；把握上海新一轮发展机遇，坚持产业经营、品牌经营、资产经营相结合，通过内外资源的有效整合，提升核心竞争力和市场盈利能力，破解物业延伸服务可能带来的商机，推动物业服务企业产业结构调整；引导企业在战略实施、市场拓展、规模扩张、产业延伸等方面作出科学规划和理性选择，为上海物业服务企业的可持续发展培育更多的经济增长点。

2、实施税收减免  提供政策保障

针对物业服务企业管理资金短缺、经营亏损等难题，政府要通过减免税收、降低税率等调节手段，从税收政策上支持物业服务企业发展。从地方财政、住房公积金增值收益、廉租住房建设基金中拿出一定的资金，纳入政府年度财政预算，用于保障房的租金减免和物业管理费补贴，将公房租金减免由企业承担改为财政预算列支；政府以出资购买物业服务成果的形式，对管理老旧小区的物业服务企业实施补贴，保证参与直管售后公房和保障房物业服务的企业能够正常运作；吸纳社会资金，设立物业管理发展基金；扩大住房公积金使用范围，鼓励住户用公积金缴纳房租和物业管理费。

3、降低营业税率  减轻企业负担

要积极参与“营改增”试点。虽然参与“营改增”试点，短期内可能会出现税负不降反增的问题，但有利于促进企业的转型发展。当然，参与“营改增”试点，要尽可能多争取政策支持，如允许商业性房地产开具增值税发票，形成上下游企业抵扣链条；将物业服务企业支付给保安保洁、绿化养护、设施设备维修保养等专业公司的费用，作为进项税抵扣；对售后公房和新建保障房免征增值税；对涉及税负不减反增的经营困难行业按照3%的简易计税方法征税。与此同时，要明确企业应缴所得税额。新的企业所得税法相比原有所得税，企业税收负担减轻了8％。建议政府尽快出台相关配套政策，明确从事住宅物业服务的企业，特别是承担保障房物业管理的企业不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补以前年度亏损后的项目，作为应纳税所得额，计征企业所得税。

4、拓展延伸服务  加快转型升级

物业服务企业要积极拓展延伸服务，加快产业转型升级，促进物业管理行业从传统服务业向现代服务业转化。

——探索居家养老服务全新模式

资料显示，上海户籍６０岁以上的老年人口达到３６７．３２万人，占全市总人口的２５．７％。预计到2015年末，全市户籍６０岁以上的老年人口将超过430万，接近全市总人口的30%。老年人口数量庞大与少子化、空巢化的矛盾将更为突出，不少住宅小区的独居老人已占到六成。而目前上海养老机构仅为６３１家，床位数只有１０.５２万张，未来几年社会养老压力较大。为此，物业服务企业可发挥对小区情况熟悉的优势，整合社区文化、教育、医疗、家政、保安、保洁、绿化等资源，探索“家庭式”居家养老服务新模式。即依托社区力量，以家庭为核心，政府或个人购买服务，由物业服务企业提供包括房屋维修、生活护理、餐饮配送、家政服务、精神慰籍等内容的“家庭式”居家养老服务，让老年人不出家门就能享受全方位养老服务。

——试行物业代行小区收费职能

公用事业费缴费是居民生活中不可或缺的组成部分，但小区内各类收费项目繁多，既有物业管理收费，也有水、电、煤气、电信、邮电等项目收费。由于居民对相关工作人员上门收费不太放心，每月要多次往返物业、邮局、网络通信、有线电视等部门。由于缴费项目多、手续烦、等候时间长，不少老年居民深感不便。政府部门应将实现社区缴费自动化作为一项便民实事工程来抓，委托物业服务企业代行小区收费职能。物业服务企业可在实施物业收费自动化的同时，代行水、电、煤气、网络通信、有线电视、报刊等部门的收费职能，由小区物业管理处的工作人员提供上门服务，居民持现金或银行卡刷卡缴费，逐步实行小区收费一门式和电子化，让居民足不出户就能快捷和安全缴费。

——开展网络通信配套维修服务

网络通信、有线电视的家庭普及率已接近百分之百，随之而来的是故障维修跟不上。由于用户众多、路程较远、人手紧张等原因，即便是举手之劳的小故障，也要按规定由维修人员24小时内上门检修，居民怨言不少。其实，网络通信、有线电视的设施都设置在住宅小区里，而物业服务企业自身又有不少维修电工。对有些突发故障，维修人员完全能够解决。物业服务企业可利用其特长，与网络通信、有线电视部门开展合作，由网络通信、有线电视部门授权，在小区内设立应急维修点。物业维修电工经业务培训后持证上岗，参照房屋应急维修服务标准，对居民报修的网络通信、有线电视设施故障，实施维修人员30分钟内上门服务。

——打造住宅小区电子商务平台

伴随着物流产业的发展，送水工、快递员、餐饮配送人员等频繁进入小区，在给居民带来便利的同时，也影响了了居民的正常生活，不少高档住宅小区甚至规定不允许这些人员的车辆驶入小区。况且，有时居民家中无人，也给送水工、快递员、餐饮配送人员和居民带来不便。物业服务企业可以拓展快递收送件、上门送水、代送牛奶、代发报纸、餐饮配送等延伸服务。同时，还可以尝试在小区放置自动售货机、银行柜员机，引入农业合作社进小区销售平价新鲜蔬莱，设立实体或网络微型家庭用品超市，逐步打造住宅小区电子商务平台。（作者系上海浦东房地产集团研究信息室主任）