中国城乡建设经济研究所所长陈淮博士访谈录
·物业税的首要职能是维护社会公平
·开征物业税的制度意义在于维护公共利益
·我国开征物业税的基础条件已经趋于成熟
·开征物业税的目标并非就是“对第二套房课重税”
一、物业税的首要职能是维护社会公平
问：最近一段时期来，关于开征物业税(或称不动产税、房地产税)的问题引起了社会的普遍关注。我国为什么要考虑开征这个税种呢？
答：讨论这个问题需要先声明，这里所说的都仅仅是作为学术探讨性质的个人意见。完全不意味着正式的政策取向。
有资产就要征税。这在市场经济下是一个常识。要不要开征物业税，这本来是一个无需讨论的问题。资源特许利用、交易、所得、资产持有，这是全世界政府获取税赋收入的四个基本环节。有资产就要征税。在所有国家都一样。在市场经济下，土地、住房是一种资产，持有这种资产就要赋税。这个税是增加政府提供公共产品的能力、调整社会公平尺度、促进资源合理利用以及调整公共利益与私人利益和商业利益之间关系的重要税种。
问：老百姓有套房子是用来住的，是生活中不可或缺的，为什么要对老百姓的生活必需品征税呢？这合理吗？
答：你这个问题问得非常好，也非常尖锐，是目前很多人对物业税心存疑问的第一大问题。但你这个问题中有两个模糊之处。一是，老百姓有穷人富人之分，富人也是老百姓；二是生活必需要有个社会必要的尺度，还要和资源节约结合起来。
我们先说一个首要的必要性，这也是中国现在需要考虑开征物业税的最重要原因之一。这就是调整富人和穷人在资源占有上的利益关系，维护社会公平。
在过去二十余年的发展、改革、开放过程中，中国不同的社会阶层在财富占有上已经呈现出了较大的差距。开征差别税率的物业税，一方面可以通过税收手段抑制富人过度占有资源，特别是占有优质资源；另一方面可以使政府获取更多的资源，通过完善住房保障体系来帮助中等收入、低收入和特困群体获得住房及改善住房条件。
问：您的意思是物业税将对富人多征、高征对吗？富人的房子也是花钱买的，如果是合法善意取得，为什么就要高征、多征税呢？如果富人有多纳税的义务，不是在个人所得税环节就调整了吗？为什么还要在财产持有上再征一次呢？
答：这个问题追问得也非常好。物业税是要依据对资源的占用程度来征收的。我们举个例子说。如果富人占有一所很大的别墅，大到可以尽情地养花、养鸟、养宠物，尽管他是花钱买的，是合法善意取得的，但由于他占有了这么一大块优质资源用于奢侈性消费，全社会用来提供国民财富的资源就少了一块。由于土地等资源是有限的，富人的奢侈性需求占用得多了，是不是公共利益、穷人的利益就受到损害了呢？能够带来国民财富增加的宝贵资源被富人奢侈性消费占用，这对社会发展显然是不利的。那怎么办呢？就用物业税来调节。要么你交很重的税负，要么你把这个大园子用于经营性用途，比如说改成能为国民财富带来增量的星级酒店。迫使富人不能浪费有限的资源，这不仅合法，而且也很公平。
问：对多占有资源、占有优质资源的富人征税，这容易理解。但普通工薪阶层，穷人拥有的生活必要住房是否也要征税呢？
答：这个地方有个学问。不能简单地说是否征，而要看征多少和适用税率是多高。在必要限度内，可能只需交很少的税，象征性地交一点税，甚至适用税率是零。零税率不等于不征税。穷人、低收入群体生活必需部分的自有住房仍是课税对象。只不过你需要交的税款是零分。这不是玩游戏。这是制度设置的必需。就像个人所得税，1600元以下月收入不用交税，但有关部门一再声明，这1600元标准的“学名”，也就是严格的政策说法不叫“起征点”，叫“扣除额”。财政部、国家税务总局在贯彻实施新个人所得税法的通知中明确规定“除国家统一规定减免税项目外，工资、薪金所得范围内的全部收入，应一律照章征税”。请注意是“工资、薪金所得范围内的全部收入”。我理解，就是1600元以下的工资、薪金也要征税，只不过税率是零。对穷人、低收入群体的物业税也适用这个道理。零税率不是没税率，就像零度不是没温度一样。通过这种制度设置，就可以即维护了税制的统一性与严肃性，又保护了普通老百姓、中低收入群体的利益。
有关人士认为，推行不动产税不宜“一刀切”
在近日结束的土地一级开发热点与实务研讨会上，国土资源部土地利用司副司长束克欣指出，我国的不动产税已经在研究当中，不动产税改革将保证个人居住的基本需求，家庭基本住宅用地税率有可能为零，而对于别墅、低密度住宅，税率肯定要高，基本住宅之外多出来的那一部分住宅，即拥有多套住房的，税率也要高。
它山之石：国外物业税征收情况
世界各国对房地产的课税主要有三种情况，有的国家只征收转让房地产的行为税，以流转额为计税依据；有的国家对保有房地产课税，以房地产的评估值为计税依据；有的国家对转让房地产的收益课税，以所得额或收益额为计税依据。就我国而言，我们所说的物业税应该属于第二种情况。
二、开征物业税的制度意义在于维护公共利益
问：除了调整社会公平，物业税和工薪阶层、普通老百姓还有什么关系呢？
答：这个关系可大了。对我国来说，物业税的还有一个极其现实和重要的职能，就是推进资源节约。
中国不仅是一个人多地少的国家，而且是一个处于城市化快速发展过程的国家。在过去二十余年中，我国城镇居民人均居住面积从1980年的不足5平方米提高到了2005年的26平方米。在1999年到2005年的7年间，城镇居民每年每人居住面积的增长都在1平方米以上。二十余年里，中国的城镇人口从1.9亿人增长到了5.4亿人。按照这样的住房改善速度和城市化速度，中国可用于居住的土地将不可能满足未来15到20年发展的需要。不仅土地不够用，水资源和能源也严重短缺。人们很容易注意到，老百姓居住用能，已经从照明、听收音机发展到用彩电、冰箱，又发展到用空调和各种电热器具。目前中国一次能源消耗中超过40%以上的部分用于了建房子和住房子。而中国恰好是一个能源资源严重匮乏的国家。怎么应对呢？就得鼓励资源节约，抑制过度消费。
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