魏秀玲 华中科技大学
一、物业管理招投标存在的问题
1．法律制度上的设计缺陷
(1)关于邀请招标
根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)第11条规定，招标分为公开招标和邀请招标。公开招标相对更为公开、公平和公正，邀请招标虽然运作成本较低，但暗箱操作的可能性比较大。物业建设单位往往都会选择邀请招标的方式，只需向三个或三个以上物业企业发出招标邀请即可。事实上，《暂行办法》的该条规定已经成为大多数物业建设单位规避<<物业管理条例》强制性规定的有效途径。但是，《招标投标法》第11条同时规定，邀请招标适用范围有严格的限制，仅限于国务院发展计划部门的国家重点项目和省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目且不适宜公开招标的，在程序上需经国务院计划部门和省、自治区、直辖市人民政府批准。很显然，物业管理招标不适用邀请招标的范围。《暂行办法》虽然没有对邀请招标的适用作限制性规定，但根据上位法优于下位法的原则，物业建设单位以邀请招标方式对物业管理进行招标投标与法律规定不相符合。
(2)关于招标组织人的规定
《暂行办法》第9条规定，招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施。该条规定沿袭《招标投标法》中的内容，但《招标投标法》在适用于政府采购项目的工程、设备招投标活动时，相关部门都制定了相应的实施办法，对招标人自行组织招标的条件、规模等做出了进一步的详细规定，而《暂行办法》和《招标投标程序》却未再作进一步明确，导致目前除个别单位、项目委托代理机构招标外，大多数物业建设单位和业主大会都自行组织。由于大多数物业建设单位和业主大会，都没有相应的组织机构人员和组织经验，招标投标活动的规范性操作很难得到保证。
(3)关于不规范招投标的法律后果
《暂行办法》的很多内容无论对物业建设单位、业主大会还是其他产权人都具有约束力，同时也是政府主管部门管理物业管理招标投标活动的重要依据。《暂行办法》第40条规定，投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。该条规定虽然严厉，却很难发挥实际作用，该规定没有明确主管部门对“不符合本办法规定”的招标投标行为的处理范围、处理方式，致使主管部门接到投诉之后茫然不知所措，而投诉人更感到投诉无门。
2．缺乏行业指导性的招投标规范
《暂行办法》和《招标投标法》对招标投标活动的具体程序，从发布招标公告、招标文件的备案、招标文件发放、投标人资格预审、投标人交付投标文件、开标程序、评标程序、中标程序、评标委员会的组成等环节做出了严格规定，对招标人、投标人和评标成员开展招标投标活动具有切实的指导作用。由于立法技术上的原因，对于招标文件和投标文件的编制内容、评标方法仅作原则性规定，在实际操作中存在以下问题。
(1)招标文件不规范
由于缺乏法律政策规定，又没有行业指导性的规范文件，各招标人在编制招标文件时随意性很大，出现格式不符、内容不全、条款表达不清的现象，给投标人编制投标文件带来了一定困难。有些招标人为达到降低物业收费标准的目的，对价格标设置过高的权重，造成了投标企业之间的低价竞争，也导致服务质量下降。
(2)评标工作不规范
按照现行规定，评标委员会成员在开标前一天才能确定，评标工作也一般在开标当天完成，而且有的项目还有现场答辩。因此，评标成员阅读、比较标书的时间非常有限，评标成员很难详细地评阅、比较标书，再加上有一些招标人在量化服务方案的评分标准时比较模糊，评标工作的准确性必然会受到影响。反映在费用测算方面，实践中有些评标成员只注重费用具体值的高低，然而物业管理服务内容各有千秋，各投标企业测算角度不同，评标成员更应关注的测算依据和过程却受到忽视。在探索科学评标的过程中，广州市某高校采取分段开标的方法取得了成功。该高校在招标选聘物业企业时，要求各投标人在第一阶段递交物业服务方案，经过对各投标人的物业管理服务方案开标评标后选择最佳的方案，在第二阶段由各投标人以该选定的方案进行费用测算和投标报价，再组织第二次开标、评标，评标成员综合价格评分和投标人现场答辩的情况进行评分并推选中标候选人。
(3)政府主管部门监督不到位
前文已经提到由于法律制度上的缺陷，政府主管部门存在对招标过程中不规范行为难以处置的情况。然而现实中，有些规定虽然非常明确，但由于政府主管部门没有发挥其应有的作用，使这些规定难以真正落到实处。比如对违反规定擅自以协议方式委托前期物业管理、对物业管理专家的约束、对中标企业进驻和物业交接的监督等等，都存在监管不力的情况。如何在立法层面上改变这一现状，的确是对政府主管部门管理智慧的考验。
二、加强政府行政管理在物业管理招投标活动中的作用
1．政府部门应转变管理意识，强化在物业管理招投标活动中的指导协调功能
政府相关部门首先应根据《物权法》的精神完善相关规定，加强在物业管理招投标活动中对行业的指导协调，依法行政。物业管理招标投标行为本身属于民事行为性质，应该由招标投标双方自行依照相关法律规定，确定民事权利义务内容。其次，在物业管理招标投标过程中，政府行政部门应充分发挥指导和协调作用，鼓励和引导专业物业公司有序进入物业管理服务市场；引导业主与物业服务企业双方以市场供求关；系为基础，按质论价，充分协商，营造公平合理的市场…环境；按照属地管理的原则充分发挥物业小区所在街道、居委会的指导、调解作用，及时解决在物业管理俯卧招标投标过程中，业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业服务企业之间的矛盾纠纷。
相关文章：
创新物业服务的12个理念与技巧04-26
高校经济弱势群体生活现状调查04-26
北洋超经济负荷——外债04-26
我国物业纠纷矛盾探源及解决路径04-26
优质物业管理服务──巧妇难为无米炊04-26
浅谈无形资产评估市场法的经济角度研究04-26
科学发展观呼唤新的县域经济评价体系04-26
综合集成研讨厅的应用前景04-26
耕地保护主体的博弈行为分析04-26