从混沌走向有序的理性演进──2004年中国物业管理发展热点扫描
深圳物业管理研究所──吴正红 刘昌兵 吴春兴
冬去春来，站在跨入新年的门槛上，我们回眸审视过去一年中国物业管理的发展，一幅幅精彩的物业管理画面呈现在眼前。2004年是《物业管理条例》颁布后中国物业管理面临新的发展机遇的第一年，《条例》的出台使行业发展有了坚实的发展基石和科学的发展旗帜。中国物业管理业开始真正驶入规范化、秩序化轨道，法规制度建设和市场规范运作开始得到了前所未有的重视。2004年是中国物业管理业消化吸收、调整变革、创新发展的一年，业主、企业、政府在规则运用中充分博弈，矛盾、焦点不断在产生也不断在消解。通过对下列一件件热点事件的回顾和审视，我们能清楚的感知，中国物业管理业正在发展中不断完善、成熟和提升，行业正在从混沌走向有序的道路上理性前行。
1、前期物业管理风险与物业管理企业维权
2004年10月23日，深圳龙都名园出现的业主对前期物管“一棍子打死”事件，引爆了前期物管“猝死风险”，以及物管企业也需要积极维权等话题。
据悉，2003年7月1日，深圳市百斯达物业顾问有限公司和深圳龙都名园物业开发商━━深圳市深建开发有限公司就龙都名园的前期物业管理签订了2年的前期物业服务合同，合同有效期限为2005年6月30日。此后，深圳市百斯达物业顾问有限公司按照与开发商深圳市深建开发有限公司签订的前期物业服务合同的要求，开始履行物业服务合同约定的相关义务，至今深圳市百斯达物业顾问有限公司没有因为物业管理及服务本身的不善，给龙都名园业主造成重大的经济损失或过错。
据了解，造成深圳市百斯达物业顾问有限公司被炒的深层次原因并非物业管理及服务本身，而是开发商的一些遗留问题。比如，目前小区有近100户左右业主的房子尚未入伙，小区幼儿园的产权不明确，业主的房产证没有办理，小区的维修基金也未到位等等。鉴于这些原因，深圳龙都名园业主认为深圳市百斯达物业顾问有限公司不作为，片面地认为其与开发商串通一气，互相勾结，严重损害业主的利益，签订的管理龙都名园小区的合同严重侵害了作为第三方即全体业主的利益。于是，2004年5月30日深圳龙都名园召开业主大会，参会人数的95％以上业主表决同意解聘该小区原“管家”━━深圳市百斯达物业顾问有限公司。并于2004年9月12日重新公开选聘新“管家”━━深圳市华佳宏物业管理有限公司成为中标单位。
从物管企业维权的角度来看，目前的“一棍子打死”“猝死风险”值得商榷。前面提到，前期物业服务合同的自然终止是全国物业管理条例赋予的法定终止权利，按照一位物业管理法规方面的权威专家的解释，前期物业服务合同是一种附终止条件的合同。
但从“法定终止”一般立法本意的角度看，合同法定解除权是法律赋予非违约方在其自身利益遭受违约方行为严重损害时得以采取的一种违约救济措施，是法律赋予非违约方在对方违约的情况下保护其利益的一种手段。它与损害赔偿、实际履行等相并列而存在。在我国的合同法中，将法定解除及其条件规定在合同双方的权利义务或救济措施专章中，这就体现了法定解除的本质。由此可见，创设“法定解除”的根本目的是保护非违约方的利益，“法定解除”是结果，违约方严重侵害是原因。按照这样的法理理解，把前期物业服务合同说成是“法定终止”，也似有不当之处。在前期物业管理中，物管企业没有出现本身的不善，给主造成重大的经济损失或过错，就在前期合同期限未满时被 “一棍子打死”，使其承担“猝死风险”，没有体现法定解除权是法律赋予非违约方在其自身利益遭受违约方行为严重损害时，得以采取的一种违约救济措施的立法本意，这对一些合法经营物业管理企业显失公平。
另外从法律的层面来看，附条件的合同是指在合同中指明一定条件，把条件的成就（发生或出现）作为合同效力的发生或终止的根据。合同法第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。根据附条件合同的特点，“业主组成了代表和维护自己利益的业主大会，选聘了新的物业管理企业，那么前期物业服务合同就自动终止”，这个附条件必须由前期物业服务合同当事人来约定。目前，有的专家把前期物业服务合同看成法定终止或附条件合同似有不妥之处。而实践中，目前的前期物业服务合同基本上又都没有约定。特别是“法定解除”的根本目的是保护非违约方的利益，业主可以成为非违约的一方，同样道理物业管理企业也可以成为非违约的一方；业主的利益要保护，同理物业管理企业的利益也要保护。
2、独立诉讼主体与业主委员会运作模式创新
在物业管理行业里，业主委员会法律地位的缺失及体制设计的矛盾，为业主委员会及其委员的蜕变埋下了伏笔，既使得业委会及其委员在物业管理众难有大的作为，并由此也使得物业管理在实际运作中矛盾丛生。
隅于过去的观念，业界人士总认为，我国法律规定的能参与民事活动的主体有三类：自然人、法人和其他组织、国家，社会组织要成为民事主体，要么具备法人资格，要么属于其他组织，否则其行为无法得到法律的认可和保护。在深圳某法院近期召开的一次研讨会上，有法官就认为《民事诉讼法》规定能到法院打官司的主体有三类：公民、法人和其他组织。关于“其他组织”，判断其是否能作为民事诉讼主体的标准是它有没有自己的组织机构、它有没有自己的财产以及它是否合法成立。业主委员会本身没有经过法律上的登记，没有可供支配的财产，即使业主专门授权给它来行使诉讼主体的权利，一旦败诉，它也无法承担赔偿等诉讼后果。既然不能承担诉讼后果，又怎能赋予它诉讼主体资格？
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