孙峻 李进涛 华中科技大学土木工程与力学学院
一、物业管理的内涵
1．我国物业管理的发展和现状
20世纪80年代，为适应改革开放后沿海开放地区新建居住区管理的需要，深圳借鉴港台地区的做法，率先引入并实施了物业管理制度。1994年，建设部发布《城市新建住宅小区管理办法》，规定此后新建住宅小区必须实施物业管理，确立了物业管理作为一个独立行业发展的基础。此后，物业管理迅速发展，并将管理范围从住宅扩大到办公楼、学校、商场、工厂甚至城市道路、园林等各种物业形态。
从我国第一家物业管理企业——深圳物业管理公司成立，国家房地产行政主管部门就积极扶持和培育物业管理行业，如大力推行“建管分离”的政策，使物业管理行业在规模上、速度上均保持了较高的增长速度。但物业管理的行业地位和企业盈利能力一直不能令人满意，甚至成为容易引发矛盾和纠纷的社会焦点问题。根据中国物业管理协会2008年公布的行业生存状况调查报告显示，目前只有40％的物业服务企业能够盈利，平均盈利额仅为81．28万元。严峻的现实促使物业管理业内人士积极探索行业发展的新模式。
2．物业管理的涵义
物业管理包括两个层次的涵义：一是产权权属及权利的层次。物业管理是由房地产所有权，特别是建筑物区分所有权所表现出的具体内容，明确产权人拥有何种权利以及如何行使自己的权利。在这个层面上，物业管理常与建筑物区分所有权、业主自治等内容相联系，涉及多方主体的权利和义务。二是行业运作模式和专业活动的层次。根据国务院2003年颁布的《物业管理条例》规定，物业管理是指“业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。这一规定是对作为具有社会化、市场化、专业化特点的物业管理服务行业具体运作模式和内容的明确界定，物业管理是一种由物业服务企业向业主提供专业服务的活动。
上述两个层次出发点不同，但由于忽略了它们不同的范畴，导致很长一段时间存在着“物业管理”还是“物业服务”的概念之争。2007年《物权法》颁布后， <<物业管理条例》也作了相应修订，如将物业管理企业改称为物业服务企业，进一步厘清了物业管理作为权利方面和专业服务方面的不同含义。严格来说，从行业角度称为“物业服务”更容易凸显自身的特点，但由于约定俗成的习惯，一般仍将物业管理视为与设施管理、资产管理同类的专业服务活动。
二、设施管理与资产管理的内涵
1．设施管理的发展背景与涵义
设施管理(Facility Management)是自20世纪 60年代开始伴随着办公环境与设备的日益复杂而逐渐产生并发展起来的。国际设施管理协会(Interna— tionai Facility Management Association，IFUA)。自1981年成立以来已经在60个国家设立了125个分会，拥有会员19500人。90年代兴起的知识经济理论，促使企业组织发展从单纯依赖物质要素转向人的要素。调查显示，舒适的工作环境能使工作效率提高 5％～15％，许多公司因此将提高工作环境质量作为吸引和留住优秀员工的重要手段，从而更加关注设施管理。
根据IFMA的定义，设施管理是“一种综合多学科，通过集成人、地点、过程和技术，确保建筑环境功能性的专业活动”。无论IFMA还是欧盟标准化委员会 (CEN)、英国设施管理协会(BIFM)等相关组织都将设施管理视为满足设施所属组织战略需求的必要手段，其目的在于支持组织实现战略目标，提升组织竞争力。从设施管理产生、发展到目前国外相关研究始终都将设施作为组织的重要资源，将设施管理视为支持组织实现发展目标的组织内部重要管理职能。设施管理强调其管理过程必须与组织发展战略高度一致，能主动适应并为组织发展提供必需的物质条件保障。而设施管理的具体承担者，则可以是组织内的部门，也可以外包给第三方专业企业承担。
1992年，IFMA进入中国并在香港设立了分部。 2004年，IFMA开始向中国内地较为深入地介绍设施管理基本理论与研究现状，并向内地物业管理经理人颁发了设施管理经理资格证书。此后，设施管理被内地部分业内人士视为“超越”物业管理的新模式而受到大力推动。但据笔者进行的一项针对物业管理行业从业人员的调查显示，72％的受访者对设施管理的认识是“听说过，但不很了解”。
2．资产管理的内涵
20世纪80年代以来，随着房地产市场和客户需求的变化，在发达国家以房地产信托投资基金为代表的机构投资人大量进入房地产产权投资，他们追求利益回报最大化和资产组合风险最小化。他们意识到简单依靠“区位”因素加上投资不能理所当然地就为投资人带来高额回报。对房地产资产进行经营管理的技能成为获得投资收益的重要保障，以致出现了房地产以投资为导向还是以经营为导向的讨论。此外，有研究指出大部分公司都忽视了对其拥有不动产资产的管理，没有考虑对不动产资产的占用成本问题，主张应从公司经营活动整体配置和利用不动产资产。在这种背景下，资产管理受到重视并成为房地产投资和企业经营管理中的重要内容。
资产管理(Real Estate Asset Management或 Property Management)的基础是不动产管理，是对不动产进行经营和维护以实现不动产所有者的目标的过程。从本质上讲，不动产管理并不是新生事物，但资产管理引入了资产组合管理和每股收益分析的内容。国外资产管理的研究主要分为两种视角，一是机构投资人角度，以资产组合管理和对不动产经营管理获取回报；二是公司(组织)视角，关注不动产资产在公司经营过程中的作用和表现。当公司拥有不动产资产的主要目的是利用它来获取收益时，上述两种视角便合二为一了。
随着国内房地产市场和物业管理的快速发展，尤其是以收益性房地产为目标对象的投资活动的增加，促使物业管理对服务领域和服务模式逐渐拓展。2001年后，业界开始出现资产管理。业主对物业保值增值的关注和物业服务企业发展面临的困境，使资产管理成为国内物业管理行业发展探索的主题。目前国内业界普遍的看法是传统的物业管理是资产管理的基础层次，而资产管理更适合于商业物业等收益性、高端物业形态。
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