摘要：本文对提出物业税的背景、物业税的性质、开征的条件及对房地产开发与住房消费的影响，以及开征的前期准备与步骤，依据我国的国情，进行了较为系统的分析和论证。
1 提出的背景
党的十六届三中全会在《关于完善市场经济体制若干问题的决定》中提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消相关收费”之后，先是中国人民银行周小川行长说：“我国将在适当时机选择试点实施物业税”，后是建设部刘志峰副部长也透露政府在积极考虑征收物业税。广东和湖南省也表态可先试点。在这种背景下，各媒体对此讨论热烈，众说纷纭，引起社会的极大关注。
笔者认为，中央提出“条件具备时对不动产开征统一物业税”。这个问题的提出，原因有三：
1．我国已经加入WTO，经济已经融入世界经济的大循环，而发达国家对财产税，大都采取统一征收“物业税”。而我们不能作壁上观，需要同世界接轨。
2．近些年来，我国房地产业发展迅速，已经成为国民经济中的支柱产业。但是有些地区房地产炒作比较突出，房价上升过快，出现了房地产过热，有的地区也出现了泡沫的苗头，房地产商手中的空置商品房过多，2003年达1．2亿平方米，积压大量信贷资金，严重浪费了社会资源；贫富差距继续拉大，这些问题都需要运用税收杠杆加以调节。
3．改革开放20多年来，一些沿海地区，尤其是沿海发达地区， “以地生财”成为地方财政的重要来源，以低价土地为资本恶性竞争外来投资，外商“圈大院”的现象，随处可见。大批以低价形式出让的土地，利用率不高，浪费严重。在沿海发达地区，目前已没有多少土地可以再出让了。土地使用制度，尤其以土地出让金制度到了非改不可的地步。
应当指出：从长远看，改革房地产总体税制，启动统一的物业税是正确的，也是改革的方向，应积极地为开征统一的物业税创造条件。
2 什么是物业税?
近来各媒体对“物业税问题”的炒作很热，有的说，开征物业税可以使“房价下降30％- 40％”；有的说，开征物业税可以给老百姓带来“自直利益”，有的人还把物业费和物业税混为一谈，总之，众说纷纭。这说明不少人对什么是物业税，其本质是什么，物业税和当前有些小区收取的物业费是什么关系，并未从理论上真正搞清楚。
1．什么是物业税?物业税是政府准备开征的一个税种。它是一种政府行为，不是经济活动。“税”具有强制性、固定性和无偿性特征。国外有的称“不动产税”，有的称“地税”，有的称“物业税”，不管称什么，其实质它是一种财产税。也就是说，凡是具有私有财产性质的(不动产——土地和房屋)，都要交税，只是根据其财产性质设置的税率不同而已，从理论上讲，有了这个税种，政府就有权征税，而企业和居民就有义务照章纳税。征税和纳税是一种权力与义务的关系。
2．物业税和物业费是什么关系?上面论述了物业税的性质，那么物业费是什么性质呢?物业费是一种经济活动，它与业主是一种服务与补偿的关系。物业公司为业主服务，如清洁卫生，公共设施的维护，保安和绿化等等方面的服务，业主向物业公司交纳一定的服务费用。这种费用不是无偿的，也不是固定的，如果物业公司不给居民服务，居民就可以不交物业费，当然服务就得交，物业公司与业主是一种服务与补偿的关系，不具备强制性，这是与税收的本质区别。
3 开征物业税的条件
开征物业税的条件，是物业税开征的前期准备工作已经完成。那么开征物业税需要哪些条件呢?
1．物业税征收要求产权清晰。物业税是一种政府行为，它不是一种经济活动。不像有些人所说的，“物业税开征就必然使房价下降30％- 40％，这种说法是缺乏科学根据的，因为物业税与出让金是两个不同的概念，税是政府行为，而出让金是经济活动，两者不能等同。虽然出让也由政府官员出面，那是以土地产权代表身份出现的。地租与税也是不同的概念，物业税不能代替地租。当然，如果房地产开发流通过程中大量减税，几个税种合并，税率降低，会对房地产开发成本产生影响。但不是绝对要降价，因为决定房价高低的主要因素是价值规律和供求关系、有效需求。开发商开发房地产的目的是追求最大利润，只要能卖掉，就是土地一分钱不收他也不会降价，这个税种开征后，不管你有钱无钱，从法律上讲有不动产都得交。征税要求产权清晰，政府要向业主，向产权所有者征，尤其是物业税，它是一种财产税，而不能向租用者征。现在我国土地产权有两种形式：一是国有，二是集体所有。目前问题比较突出的是集体土地，随便占用农民的土地，随便改变土地用途的现象十分突出，农民在这个问题上没有发言权。其原因就是产权不清晰，谁是集体土地的法人代表不清楚。
2．要理顺各种产权关系。首先，国有土地和集体土地应该并轨。当前我国集体土地私有化是不现实的，应把集体土地变为国有，否则的话集体土地(农地)是保不住的，因为村长、乡长一结合，市县长一下令，土地就卖了；其次，土地使用形式也应该并轨。现在从土地使用形式上看，有出让，有划拨，这两种不同形式在房地产产品的价值量上差别很大；其三，我国的住宅建设，有多种形式：商品房、经济适用房、合作建房、集资建房、房改房等等，这几种形式建房所投入的成本与土地产出价值都不一样，也应该并轨。可见，没有这三个并轨，产权就难以理顺，就没有一个基本的平征线，公平就达不到。应该说，这是开征物业税的前提。
3．要有一个公平、公正的评估机构。开征物业税，首先要对不动产进行评估，当前面临的问题是：谁来评估?评估费谁来出?现在我国有三个主管部门的评估机构，一是建设部为主的房地产评估机构；二是国土资源部所属的以土地评估为主的评估机构；三是国资局所属的资产评估机构。这三个不同属性的评估机构，对同一个不动产的评估，可得出三个不同的价值量，有的相差40％以上。在这种情况下怎样开征物业税?其次，评估费由谁来出?如果让业主自己出钱评估自己的不动产，还要以此向国家交税，恐怕难以做到。如果国家出钱，来评估每个家庭的不动产 (在国外都是政府做的，不收任何费用)，国家有没有这笔钱，让哪类机构来评估?这需要花多大的成本?都有待研究。
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