李开发：物业税是一个不科学、容易引起混淆的概念，而且引起除房子之外的不动产要不要征税的争论。而针对楼市，应该征收土地资源占有调节税，它和物业税的初衷一致，但是概念更精准，也更容易操作。
楼市风云再起，房价上涨的说法再度抬头。在民众一致感觉房价过高的情况下，房价为何没有像预期的一样大幅下跌？楼市十年，造就了怎样的利益格局和价格困境？又如何解决之，对此，本报记者独家专访了著名经济学家李开发。
房地产税负并不重
针对目前房价上涨的传闻，李开发认为这是地产商的一种炒作，意在形成房价上涨的假象。“你会在这个时候买房么，你也不会吧？至少北京近几个月房价下降了10%以上，大家都在等着更大的降价，绝不会在这样的时刻出手。何况现在的高房价又有几个人能买得起？最终你会发现，正象时寒冰在最近的一个评论中所说的那样，那不过是开发商导演的假协议、假购房，那些所谓成交的房子协议最终会被销的。本来就是一个糊弄百姓的行为，你当真了？”
针对目前的高房价中税费所占相当比例的看法，李开发认为并不准确。目前房地产领域的税负要分情况来看待。对普通买房人来说，自住型住房还要交税，这个并不合理、税负就加重了他们的负担。而对持有多套住房的人来说，税负很轻，炒房几乎基本没有任何税收成本。
“纵观整个房地产行业，我认为税负还是比较合适的，问题在于持有多套住房的人没有得到很好地控制。目前房地产商喊着税负重，占到房价的几成，有作秀之嫌。因为不过是最近的一两年开发商腰粗了，赌地价，一掷千金了。而现在突然遇上房价下跌，故作哭天喊地状。但是应当看到，目前开发销售的住房90％是2004年8月之前的协议地价，为什么不讲那个价格特别便宜？有些人得了健忘症，只要在网上查一查，2004年9月有大块文章，说几个月批了今后5年都开发不完的土地。所以开发商不要拿高价地拿砸了的极个别案例在这里忽悠社会。关于房地产业的费的问题，虽然数量不少，税费总体可能占到房价的20%以上，但并不普遍。”
针对“费”的问题，李开发认为，政府应进一步清理费，税费应合一，剔除房地产的隐性成本。这也是房价能够回归合理的一个因素。
制裁炒房从税入手
针对房地产行业的暴利，李开发认为，目前各种政策对地产商和炒房人都有着“巨大的帮助”。比如住房预售制度、房贷制度、房地产评估制度、禁止开发商之外的任何建设主体开发房地产等制度。而另一方面解决房地产问题的政策依然没有出台，缺少有利于老百姓住房保障的相关政策。
“众多国内的开发商在国内尝到了甜头，也尝试着到国外淘一把，但没有一个成功赚大钱回来，基本上都是无功而返，或铩羽而归。因为国外有不动产税，有贷款评估制度，而且又是现房销售制度，风险大得不得了，炒房没有市场。中国有的开发商去柬埔寨开发房地产，名目是农业庄园，结果建了大量的别墅群，洪森首相一个批示，几十栋别墅就被推土机铲平了。”李开发认为，国内相对缺乏对炒房有效地制约。
回过头来看目前房地产市场的几个重要政策，都有利于房地产创造暴利。李开发表示，目前的住房预售制度为开发商造假提供了天然的政策便利，并且使开发商开发楼盘的成本低廉。“房子还没建，就开始卖，有的说是湖景房，结果就是个臭水沟。而绿化率、容积率，这些造假就更容易了。反正买房人又没见到房子，开发商说什么就是什么。”李开发同时表示，金融部门对房地产行业的过度支持，使得开发商很容易“空手套白狼”。这不仅造成了房地产商开发成本低廉，也造成了目前银行业被房地产市场绑架的尴尬局面，风险自然大大增加。
李开发同时表示：“我们的信贷制度也有问题。在英国法国有相应的贷款制度限制。例如，个人买房贷款总数不超过年收入的3.5倍，家庭购房不超过家庭年收入的4.2倍。我们的贷款总量没有什么限制，只要交得起首付。现在市场还有一个特别容易做假，明明这个房子卖100万元，但是签合同是150万，到了银行贷款的时候贷70%、80%，首付都不用付。在深圳、广州屡见不鲜。我们整个制度没有能够衔接好，致使很多人在炒房投机。风险全让银行背了。”
除此之外，李开发认为导致炒房的最重要原因在于炒房的成本低廉。目前房地产税都在流通环节而不是在保有环节，持有多套住房却没有税收制约，可以任由空着，连出租都用不着。“开征不动产税在两会上再度被提及，这是目前公认的制裁炒房的最有效武器。一旦出台，房价将明显下行，上涨几乎不可能。”
土地资源占有调节税应尽快出台
针对两会代表建言针对房地产行业开征“不动产税”，李开发认为，这个方向是对的，但是进度太慢了。而且，“不动产税”这种提法不够科学、精准，应当更名为“土地资源占有调节税”。
李开发表示不动产税是一个大概念，目前的习惯提法叫做物业税。这个物业税与物业费相模糊，物业是什么东西，概念也不是很清楚。比方你建工厂，叫不叫物业？不动产这个概念也不准确，比如工业厂房，从概念上来说，一定是不动产。但是工业企业的税费是另行规定的。如果不管三七二十一，持有不动产就要向国家交税，就会造成一定的混乱。李开发认为，“不动产税”或者“物业税”应改为“土地资源占有调节税”。
李开发强调，所有的国家都在严格控制土地资源。中国是土地资源非常紧张的国家，把广大的国土分摊到13亿人的名下，你会发现人均数字太小了。我们还应该知道，住房的价格其实并不是住房本身的价格，是住房所占有的公共资源的价格。北京金融街的房子，如果在怀柔，可能5000元/平米，但是在金融街可能就值四五万，甚至七八万元。之所以值钱，是因为这些地段，有利于人们生活的地铁、商业、银行、医疗、学校等资源。城市越大，占有的公式资源越多。国家要通过“土地资源占有调节税”使得资源在社会上公平、均匀分布，不能让少量人拥有更多的社会资源。“土地资源占用调节税”对个人持有多套住房，不管是对商业性住房的房屋还是住宅房屋来说，实际是都是一种制约。
相关文章：
北京：业主大会成立前 开发商掏物业费04-26
物业节能之中航模式04-26
从管理层面看“以服务为中心”04-26
小管家大梦想——每一种职业都因坚守而蝶变04-26
浅谈物业管理中的设备运行管理04-26
社区群落中发展便利小区04-26
关于全面实施物业管理师制度有关问题的探讨04-26
英国物业管理及房屋政策研究04-26
管理处在物业管理活动中的作用04-26
浅谈《物权法》带来的两点变化04-26