关于完善我国房地产行业税制的思考

摘要：随着我国房地产市场的繁荣发展，房地产业已成为我国财政收入的重要来源之一，本文重点分析了我国现行房地产税存在的主要问题，提出了改革和完善现行房地产税收税制的设想。
关键词： 房地产行业 税收制度 改革设想

　　近年来，我国房地产行业呈现出迅猛发展的趋势，成为推动国民经济发展的一支重要力量和税收收入增长的重要来源。房地产税收是指与房屋和土地有关的税收，由于其范围广、税费项目繁多、重复课税、税负不公、收入分散且隐蔽性强，给税收征管带来了很多的困难。改革和完善现行房地产税收税制,充分发挥房地产税收的宏观调控作用来确保房地产业的健康发展，已经成为社会关注的焦点问题。
　　一、我国现行房地产税收制度存在的问题
　　（一）流通环节税费重，保有环节课税轻。我国现行房地产税收制度主要涉及14个税种，目前实际征收的有12种。特点是开发流通环节税种多，涉及了其中的10种，税收负担重；而保有环节仅涉及其中的两种，负担也很轻。我国房地产税制政策基本上是不卖不税、不租不税，一旦租售，则数税并课，从而导致开发和经营环节税负过重。消极影响还有：在房地产保有阶段发生的价值自然增值部分，由于没有有效的税收调控机制，政府不能充分参与增值的分配，只能任由其流向房地产的实际保有者，使得纳税人倾向持有土地和房产待其自然增值，造成富者愈富，贫者愈贫的局面，不利于调节财富分配和地权的平均。流通环节税费重，抑制了土地的流动和正常的市场交易，助长了土地的隐性流动，逃税现象因而增多，这就从总量上减少了国家的税收收入。
　　（二）课税范围过窄，免税范围过宽。一方面，房产税和城镇土地使用税的课税范围仅涉及城市、县城、建制镇和工矿区，坐落于其他区域的房产均不属于房产税的调节范围；另一方面，房产税还存在较多的免税项目，除对国家机关、人民团体、军队、财政部门拨付事业经费的单位、宗教寺庙、公园等自用房产免税外，还对个人所有的非营业用房产免税。随着城市布局的发展和城乡一体化的推进，原有的开征区与非开征区的界限已经日渐模糊，尤其在城镇与非城镇的交界处，现有划分方法可能使得位置临近、享受相似设施和服务、经济价值相似的房产，仅仅因为坐落于不同的行政区域而产生税负差异，导致明显的不公。
　　（三）计税依据和税率失当。随着社会经济的发展，土地收益的差别日益明显，土地资源的日益稀缺也导致其自然增值迅速。但我国现行城镇土地使用税的计税依据仍然为土地面积，使土地使用税收缺乏弹性，不能发挥调节土地级差收入的作用，也无法对土地闲置现象和土地投机行为起到应有的调节作用。为了公平税负及抑制对土地资源的过度垄断，大多数国家的土地税都逐渐由按面积课征的地亩税变为按土地价值课征的地价税。我国现行房产税的计税依据分为按房产计税价值征税的从价计征和按房产租金收入征税的从租计征。从价计征的房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值乘以1.2%的税率计算缴纳。这种折余价值依据的是历史成本，并不反映房产的市场价值。从租计征的房产税是以房产的租金收入乘以12%的税率计算缴纳。除了房产税，出租房屋还要缴纳营业税、土地使用税、所得税等其他税费，使得房屋出租这一行为的综合税负非常高，税负明显高于前者，从而导致大量隐性市场的偷漏税交易。同时，自用房产不论价值和用途如何，税率均为1.2%，一方面，税负过轻；另一方面一刀切的税率也无法体现对不同区域、不同价值、不同用途房产的抑扬倾向，从而削弱了房产税的调节能力。
　　（四）税种繁多，税费混杂。在我国特殊的土地制度下，虽然租、税、费都涉及到政府的参与和调节，但三者体现着不同的经济关系。目前我国的房地产租、税、费混杂现象严重，存在以税代租、以费代税、以费挤租等现象。我国《闲置土地处置办法》规定“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权”。目前我国与房地产直接有关的税种多达14种，实际征收12种，收费项目就更加繁杂。从收费比例上看，各项收费占销售收入的35%左右，相当于经营成本及费用的70%，造成了多方面的消极影响，也使得税收的宏观调控功能受到了限制和削弱。
　　（五）税收体系内外有别，税负不公平。目前，我国房地产税收制度采取“内外有别，两套税制并存”的政策。具体表现在：对内资企业征收房产税和城镇土地使用税，而对外资企业则征收城市房地产税和土地使用费，不征土地使用税，并仅对房产征收，不对地产征收，对外资企业征收的土地使用费实际上是以年租形式取得土地使用权的代价，一般按照土地等级收取，但是具体的征收标准和优惠政策由各地方政府自行决定。内外税制的不统一，造成了外资企业的“超国民待遇”，使内资企业的税负明显高于外资企业，有违于WTO国民待遇原则和公平竞争原则，有悖于税收的基本原则。这种制度安排有利于外资企业通过房地产开发经营攫取利润，必然助长其投机行为，从而可能扰乱房地产市场的秩序。
　　
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[1]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0424/fontbr二、完善我国房地产税收制度的设想br />　　明确租、税、费的性质和归属，将现有定位模糊的项目重新归类，分别加强土地、税务、行政管理，各尽其责。遵循“宽税基、简税种、低税率”的总体思路，并注重税种间的相互配合，平衡交易环节和持有环节的税收负担。建议如下：
　　（一）“宽税基”。即对除公共、宗教、慈善等机构的房地产实行免征外，其余的房地产所有者或占有者均为纳税对象。将尽量多的房地产纳为征税对象，将税收贯穿房地产经济运行的全过程。根据量能负担原则，扩大征税范围，实行普遍征收，将农村的经营和出租用房纳入房地产税的征收范围；取消对“三资企业”不征城建税、教育费附加、耕地占用税的税收优惠，内外资企业一视同仁；对闲置土地和荒芜土地进行课税；严格掌握减免税的政策口径。
　　（二）“简税种”。即将现行的房地产税进行合并和简化，改变目前房地产税收种类繁多且集中在流转环节的弊病，并对拥有环节开征财产税性质的不动产税。结合现行税制，借鉴国际上的作法，将房产税、城市房地产税和土地使用税合并为房地产税或不动产税，以房地产评估值或评估价为计税依据，由房地产所有者和使用人缴纳。另外，对现行“土地闲置费”实施“费改税”，对占而不用一年以上的土地按土地基准价课征空地占用税。开征遗产与赠与税，归并买方缴纳的印花税和现行契税，设立“不动产取得税”，以取得不动产时支付的价款或评估值为计税依据，在取得时征收。设置不动产转让税或房地产转让税，以转让不动产的流转额为课税依据，在转让环节征收。结合现行税收制度，可以把销售不动产和转让土地使用权的营业税纳入不动产转让税中来，成为一个独立的税种，税负暂不变。
　　（三）改革计税依据。根据国际经验，发达国家普遍以市场价值（评估值）规定一定额度的免征额作为财产课税的计税依据；发展中国家则普遍以土地面积或财产账面价值为计税依据。以评估值作为计税依据的好处是：一是具有随着经济增长而增长的弹性特征，可以随土地房产价格的升值相应增加税收，有利于有效组织收入；二是以价值为核心能够准确反映真实的税基，利于实现税收公平原则，与市场经济相适应。随着我国政府行政能力的加强和不动产价值评估体系的建立，建立以房地产评估价值作为征税依据是一个发展趋势。
　　（四）改革税率。考虑到首次开征财产税性质的房地产税时，由于传统思维的影响，纳税人的抵触心理可能较强，因此税率范围不宜定的过高，这样有利于税制改革的推进。综合考虑居民的承受能力和国际上的一些事例，税率范围可以设定在0.3%～0.8%之间。建议采用超额累进税率，并对不同类型、不同用途的房地产实行差别对待。可对个人实行较低税率，而对法人实行较高税率；对个人一定面积以内的唯一住房实行较低税率甚至免税，而对第二套、第三套住房实行较高税率。可对普通住宅实行较低税率，而对高级别墅、高档住宅实行较高税率；可对企业一般房产实行较低税率，而对高尔夫球场等高级娱乐场所的房地产实行较高税率；对符合节能省地标准的房产实行较低税率，而对不利于土地、能源合理利用的房产实行较高税率；这样便可以在取得必要收入的同时强化调节功能。具体区分标准和税率可以由地方根据当地的状况，在中央制定的较大范围内具体确定。此外可以考虑适当调整目前房地产业税收的计征方式，对诸如土地增值税等税种实行从价定率与从量定额相结合的计征方式；根据不同地区土地增值的幅度设置差量定额税率；把土地增值税与过户的房地产的面积联系起来，从制度上杜绝通过隐匿收入、虚增成本等形式偷逃土地增值税税款，提高土地增值税的征收效率。
　　
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总之，解决房地产业税收问题是一项系统工程，需要从法律法规制度等诸方面去完善，更需要政府及社会各界的高度重视，只有这样才能促进我国房地产业的健康发展。Z



【参考文献】
[1]电大学习网.免费论文网[EB/OL]. /d/file/p/2024/0424/br
[1]论文检测天使-论文免费检测软件[EB/OL]. /d/file/p/2024/0424/1.click.com.cn />　　1.沙犁.税收政策应如何调控房地产市场〔J〕.中国房地产，2010，（12）.
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