谈宁夏回区全区物业管理行业存在的问题及对策

时间:2024-04-26 03:21:33 5A范文网 浏览: 论文范文 我要投稿

 摘要:本文对宁夏回区物业管理现状进行了全面调查和详细分析,针对全区物业管理存在的问题,从立法层面、管理制度、认识等各方面对其成因进行了认真全面的分析。
  关键词:物业管理;问题;成因;对策
  
  物业管理是改革开放中涌现出来的新兴行业,我区的物业管理自九十年代中期起步以来,随着住房制度改革的不断深入和房地产业的快速发展,新型的物业管理方式适应了人民群众生活水平不断提高和社会主义市场经济体制改革的需要,显示了蓬勃的生机;经过近十年的探索和实践,物业管理逐步为人民群众认识、接受,覆盖面不断扩大,服务范围继续拓宽,服务品质逐步提高、法制环境得到优化、职业 队伍正在形成,这一行业有了长足的发展。截止2006年底,全区已实施物业管理的各类房屋总面积已达3705万平方米,其中住宅类物业中,实施物业管理的达2453万平方米,占住宅类物业总量的50%以上;物业管理的推进与发展,改革了原有的城市管理体制和房地产管理体制,改善了广大居民的生活、工作环境,维护了社会的稳定,为全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会作出了积极贡献。
  
  1.全区物业管理行业存在的主要问题
  
  由于物业管理是个新兴行业,仍处于探索与规范发展阶段,全区物业管理的发展步伐、物业服务的水平和质量,与广大群众不断提高居住环境、居住质量的要求,与实现"全面建设小康社会"战略目标要求,与全国先进地区发展水平相比,还有较大差距;尤其是近几年随着物业管理的快速发展和物业管理覆盖面的不断扩大,行业发展的深层次问题和矛盾也随之暴露出来。主要表现在:
  1.1物业管理发展不平衡、推广面还较小
  全区物业管理工作在起步时间、发展水平、服务意识、人员素质、领导重视程度等方面差异较大,且在短时间内难以平衡。目前,全区物业管理面积中,银川市占全区的55%,其它四市之和占45%;同时,个别市、县至今没有一家有资质的物业管理企业,物业管理工作还未起步,大量的住宅和非住宅未能得到有效的管理,物业管理的推进工作与广大居民的需要还有很大差距。
  1.2社会各界对物业管理的认识不到位,物业管理的商品消费观念尚未建立
  1998年全国停止住房实物分配后,住房分配体制和供应体制发生了根本性变化,市场化程度大大提高。全区住房产权自有率已达到86%,广大居民拥有了房屋的产权后,对房屋本身的商品属性概念已经确立,产权意识大大增强,但对物业管理的商品消费观念尚未建立,加上全区的经济发展水平与居民的经济承受能力限制,物业服务收费标准和收缴率偏低,企业经营的良性循环机制尚未建立,限制了行业的发展。
  1.3物业管理各方主体发展现状不适应形势发展
  相当一部分物业服务企业从原房管部门或单位后勤管理部门转制而来,与业主之间的服务与被服务关系没有确立,物业管理的服务特征被淡化,物业管理企业自身建设还不能满足社会、居民对物业管理的要求。全区专业化物业服务企业280多家,平均每家管理5个小区,面积只有不到14万平方米,行业整体处于管理规模小、效益差、现代化管理水平不高的状况。
  物业管理从业队伍大都来自"转制、转岗、转业"人员及农村剩余劳动力,管理人员也缺乏正规的专业培训。随着物业管理项目科技含量的不断提高和物业管理范围的扩大,物业管理人员在年龄、文化、专业知识、都不能适应物业管理发展的需要。
  目前,全区成立业主大会约200家,不到物业管理项目总数的1/5。已成立的业主委员会中,有的运作不规范,有的基本没有开展工作,有的不能真正代表大多数业主的利益,个别成员甚至把个人利益置于业主共同利益之上,任意决定业主共同事务,损害其他业主利益或业主的共同利益。
  1.4建设与管理职责不清,前期物业管理矛盾突出
  从全区的情况看,大约有三分之一的物业管理企业是从房地产开发企业派生出来的,这种建管不分的体制决定了物业管理从属于、依附于、受制于房地产开发,重建设、重销售、轻管理的问题没有根本解决。开发项目在规划、设计、施工阶段遗留下的问题,在居民入住后逐步暴露出来,引发居民对物业管理的不满。一些开发企业为了促进销售,追求短期效益,对物业管理做出不切实际的承诺,给后续的管理造成很大的困难和压力。开发企业与物业管理企业的上下级关系不改变,这些问题就难以从根本上得到解决。
  
  2.今后应采取的主要措施
  
  2.1提高认识,大力发展物业管理
  "十一五"期间,我国将在全面落实科学发展观、加快建设资源节约型、环境友好型社会方面迈出重要步伐,将在构建社会主义和谐社会方面取得实质性进展,物业管理在这两个方面都将大有可为。所以,政府有关部门和社会各界人士要充分认识物业管理的重要性和必要性,组织专业人士对物业管理深层次问题进行深入研究和系统思考,推动整个物业管理工作实现新的跨越。同时,加大宣传力度,使广大业主理解物业管理的内涵,建立从物业及业主的实际出发,因地制宜发展物业管理服务的理念。
  2.2抓紧完善自治区物业管理的法律法规
  依据《物权法》和国家新修订的《物业管理条例》的有关规定,加紧出台自治区物业管理地方性法规,在新《办法》的统一原则下,制订或修改其他规范性文件,主要是《住房专项维修资金管理办法》、《前期物业管理招投标管理办法》、《物业管理企业资质管理办法》、《业主大会议事规程》等,通过完善这些法规和政策,更好地指导各项具体工作的开展,培育和规范物业管理市场,提高物业管理服务质量,推动物业管理行业健康有序的发展。
  2.3加强对业主大会和业主委员会工作的指导和监督
  针对目前业主大会和业主委员会制度中出现的问题,房地产行政主管部门应切实加强对业主大会和业主委员会工作的指导。物业所在地的房地产行政主管部门要深入实际,做好指导监督工作,引导业主大会在充分尊重全体业主意愿的基础上,按照合法程序,选举热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任业主委员会委员。同时,业主委员会成立后,继续指导他们建立起一套比较完整的议事、办事和报告制度,使其工作规范化。 要在全区探索建立物业管理与社会建设良性互动的新机制。充分发挥街道办事处自身优势,积极化解物业管理纠纷,共同做好业主大会及业主委员会的指导监督工作,规范业主大会及业主委员会的行为。
  2.4加快建立质价相符的物业管理收费新机制
  在全区推行"质价相符"的物业管理收费新机制,明确各种类型物业管理服务收费的定价原则,定价方式,完善物业管理不同等级服务标准及其收费指导标准。引导业主根据自己的消费水平选择确定相应的物业管理。规范物业管理企业的收费行为,形成"质价相符"的物业管理服务收费机制。同时要通过宣传教育,使广大居民树立物业管理服务的消费意识;既要享受合法权利,又要承担应尽义务,不随便拖欠物业管理服务费。
  2.5全面提升物业服务水平
  一是坚持以人为本的服务理念,贯穿物业管理活动始终。物业服务企业要加强内部管理,建立健全质量保证体系,把服务质量视为企业的生命。二是加强企业发展战略的研究,提高市场分析决策能力,努力采用新技术、新方法,依靠科技进步和优质的服务、良好的信誉赢得市场。三是结合物业管理师制度的建立,全面提高物业管理人员素质;继续开展多种形式的岗位培训,建立起懂经营、善管理、精业务、守道德的专业人员队伍。四是加强职业道德建设,把爱岗、敬业作为企业文化建设的主要内容,形成崇尚优质服务的好风尚,营造积极向上的好环境。
  
  注释:
  [1] 国务院法制办、国家建设部。物业管理条例释义;北京,知识产权出版社,2003年。
   [2] 中国物业管理协会。物业管理基本制度与政策;北京,中国建筑工业出版社,2006年。
  [3]"建立规范、诚信、和谐的物业管理市场" ,建设部副部长刘志峰在中国物业管理协会第二次会员代表大会上的讲话,2006.8。
   [4]"抓住机遇 迎接挑战共同推进物业管理行业的持续健康发展" , 建设部总经济师中国物业管理协会会长谢家瑾在中国物业管理协会第二次会员代表大会上的工作报告,2006.8。
   [5]宁夏回族自治区城乡建设厅。2006房地产统计年报-物业管理统计汇总表。
 

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