文/ 许卓红 刘昌兵
随着《物权法》的颁布实施，业主物业管理消费意识的形成和维权意识的提高，以业主自治为核心，以专业服务为主导，以职业标准为方向的物业管理新模式新趋势将会形成。因此，目前仍占绝对主流的一体化的物业管理服务模式企业，在这种业主物业自治大背景下，很有必要基于体制、模式、人才等层面进行深刻变革，通过全方位的提升进化，在新的历史拐点迎来新的发展机遇，以续写物业管理二十多年发展的持续辉煌。
一、体制进化
实践反复证明，在市场完全竞争性领域，体制是万恶之源，它使企业成本、效率、质量、服务和市场竞争能力等企业内隐和外显的要素，几乎都不可逃避地九九归一陷入濒死及破产深渊。
作为朝阳产业的物业管理，虽然已在我国诞生发展二十多年，但不少国有物业管理企业至今仍同样受到传统体制的影响，不能适应市场日益激烈的竞争要求。由于经营机制不活、管理水平落后、服务意识不强、创新观念滞后、企业经营亏损，也没有经济上的独立自主权和决策权，严重地制约了企业走向市场和在市场上求生存、求发展。
据统计，北京、上海、深圳的物业管理企业，国有企业和集体企业占了相当大的比例。目前，从我国物业管理企业的产权构成来看，国有物业管理企业在市场中仍占绝对主导地位，而国有物业管理企业又大都附属于某个大型国有集团公司，是大集团公司的一个组成部分。在这些大集团公司中，房地产开发产生的巨大效益往往成为主营收入，是大集团公司主要的利润来源。因此，在这种状况下，物业管理主要的职责与效用就被定位为确保房地产开发的顺利发展，为房地产开发保驾护航。有的大集团公司更是将物业管理企业沦为自己的“大管家”，要求物业管理企业只能接管本系统的房地产开发项目，在物业管理企业进入市场参与竞争和走市场化道路方面有颇多限制。由于这些大集团公司普遍性地对物业管理地位与作用的狭隘理解与定位，从根本上抑制了其作为一个独立产业内在的发展需求，人为地为物业管理架上了发展的桎梏。
物业管理企业如果没有一个科学的现代体制，一切经营、管理、服务、发展都无从谈起。体制是根本、是核心，是企业经营发展的基础。在当前业主物业自治和物业管理模式深刻变革的大背景下，只有通过深层次的体制进化，将效率极低的国有企业体制改制为充满活力的员工持股的股份制民营企业，通过转换传统体制，建立和实施现代企业制度。
因此，必须加快国有物业管理企业产权制度的改革步伐，通过物业管理企业员工持股、经营者群体持股等方式，把企业所有者、管理者与员工三者共同以产权为纽带连结在一起，使企业与职工统一利益目标，从根本上提升企业的竞争力，密切员工和企业的利益关系，使员工与企业共担风险，共享利益，增强企业凝聚力，提高员工的积极性，与国际惯例接轨。
二、模式进化
物业管理企业是走专业化道路还是多元化道路，这与当前及今后市场环境发展趋势有关。简单地说，市场越完善，竞争越激烈，多元化就越难，专业化就越重要。因此说，面对以业主自治为核心的市场竞争愈来愈激烈的物业管理行业，专业化发展是别无它途的惟一选择。
推进以业主自治为核心的专业化、职业化模式，健全物业管理企业经营机制，通过物业管理企业专业化的深度发展，建构以物业管理职业经理为运营主体的新模式。
总的来看，一体化模式逐步向专业化、集约化过渡是不可逆转的市场趋势，因此，有条件的企业要大胆改变观念尝试服务项目分包，企业公司制向事务所制过渡 ( 如会计事务所、律师事务所 ) ，对服务内容、方式、手段进行深刻变革。目前，绝大多数物业管理企业推行的是小而全的“一体化”物业管理模式，这种模式的通病就是机构乱、人员多、以人设岗、资金浪费、成本高企。因此，为了优化物业管理要素配置，项目分包的专业化协作就成了一种必然的选择。充分利用专业化分工和协作的效率性，不仅可以提高服务水平，而且可以大大降低管理成本。物业管理企业可以有计划地培养职业经理，提升职业化、专业化的能力，逐步将保安、清洁、维修、绿化等业务分包给专业公司，自己则成为物业管理的组织者，对分包的专业公司进行考核、评价及选择。
另外，必须指出的是，物业管理专业化不等于绝对的项目分包。除了项目分包的途径，我们还可以走企业的专业化道路。这种物业管理企业的专业化，是一种基于提升管理服务质量、构建企业核心竞争力、实现企业规模化经营、保障企业可持续发展的战略抉择，是涉及企业战略规划、市场营销、服务模式、技术手段、运作流程、制度规章、人力资源、品牌文化等方方面面的科学而系统的企业运营，使企业从粗放型经营向集约型规模化经营的方向发展。实践证明，物业管理行业本身存在着服务的地域性和要素的不可分割性的特点，项目规模经济特征尤为明显。容纳 1000 户的住宅小区和容纳 100 户的住宅小区相比，前者的管理费用决不是后者的 lO 倍，而是低于 lO 倍，即物业项目规模越大，集约化程度越高，单位管理成本就越低。
文章来源：《住宅与房地产·物业管理》
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