CPI的上涨还看不到回落的迹象；在流动性过剩背景下，人力成本、公共能耗及物料成本的上涨导致物管企业经营成本持续高增，而物业服务费却基本没有上调空间。对物管企业而言，在刚性成本增加的同时主营收入却在下降。
与此同时，《物权法》的施行让物管行业的规范经营和信息透明走上了快车道。穷、累、乱，这三种声音在业内日渐高涨，物管企业举步维艰。除了外部环境因素外，这些现象的背后是否有被忽略的关键环节，物管企业为何应对乏力?所幸，不少业内人士开始思考这方面的深层次问题，在物管企业经营“江郎才尽”的窘境下，我们是否走入了某个误区，是否透支了什么?笔者将通过本文与大家共同解析当前物管企业的营销透支现状，并探讨其内在成因，求证补血之方，以期促进行业有序竞争和良性发展。
一、物管企业营销透支众生相
1.承诺竞赛
2007年11月，广州某豪宅推出“终身免物业服务费”的承诺，置业者趋之若鹜，楼盘热卖。这是以承诺促销的形式之一；也有物管企业承诺小区内发生被盗事件，物业公司包赔，或者炒直接责任人鱿鱼。诸如此类的承诺叫得一个比一个响。
须知承诺是银，践诺是金。事实上，到了案发时真正考验物业公司成色的时候，有几家公司能不折不扣地践诺?业主看到的是更多的太极高手；也有物业公司承诺工程改造却不了了之的；有承诺提供特色增值服务，却徒有其表的……承诺有刚性的，也有柔性的，或者说有些是必需品，有些是附属品。很多物管企业该承诺的服务品质没有做到，不需要刚性承诺的却抛出一大堆。到头来却透支营销，失信于业主。不知道提出“终身免物业服务费”这一承诺的企业是否做过严谨的可行性分析，首先在财务制度上是否可行，成本如何计算和分摊；其次，不管以后企业的经营状况如何，一旦作出承诺，就成为合同的一部分，如果企业不履行承诺，其责任该如何界定?如果做不到，就等于给自己挖了一个坑，等着被埋进去。
不少物管企业为了取悦业主或争夺市场，不断提出新的承诺，乐此不疲。殊不知，这种承诺竞赛实际是严重的营销透支，饮鸩止渴，是企业幼稚的典型表现。
2.模式泡沫
物管企业的营销脱离不了企业的文化和运营。在物管企业的营销传播中，企业管理模式往往是重磅炸弹，同时也是以产品差异化来细分市场和区分竞争对手的重要标尺。
去年笔者初步归结了行业的十大管理模式：规模导向型、市场导向型、差异导向型、专业导向型、利益导向型、股权导向型、资本导向型、标准导向型、阳光导向型、和谐导向型。管理模式故然重要，但关键是模式内在的运营机理和输出效果。而国内的大多数物管企业走入了一个误区，似乎不创造出一种新模式就得不到认可，就没有市场效应。事实上，企业的口碑是业主给的，让业主为物管企业做营销才是正道，而非沉湎于所谓的新模式创造。即使是同一模式，也应该务实地持续改进，不断丰富其内涵，通过服务输出最终在业主满意度上得以体现。
3.概念炒作
我们先来看看以下的概念：
1)零干扰服务
2)氛围管理
3)个性化服务
4)“管理报告”制
5)产学联手
6)1拖N管理
7)打分制
8)一卡制
9)约束性管理
10)会所服务
11)首份产权明晰的物业管理合同
12)零收费
不可否认，有些概念推进了物业服务的延伸，但也有些概念在混淆视听，追求纯炒作效应。如果我们把有益于行业发展的概念称之为功能型概念，则其它的可称之为炒作型概念。这些炒作型概念有多现实?在这些无形的概念中，业主或者物业使用人获益几何?答案恐怕只有始作俑者才知道。
原本属于发展商惯用的手段，如今也成为不少物管企业的营销工具。这些炒作型概念的硬伤在于没有一个可操作、可检验的标准，没有一个把概念转化为服务实现的时间表，在概念的背后没有服务支持和企业资源支撑，看不见也摸不着。透支概念是危险的，一旦透支以后，物管企业势必要不断透支再透支，以自圆其说，由此给业主带来的危害也就更大。
4.荣誉泛滥
每年各种机构都会在各行业进行荣誉评选。除了少数属于本行业的权威评选之外，行业外的不少机构在利益驱动下也来派发荣誉。由于我国物业管理行业全国性的权威评奖较少，不少物管企业为了自身的营销需要，就通过业外的其它机构获取荣誉，然后进行整合推广。这些业外荣誉有来自公众媒介的，也有来自相关品牌评选机构的，还有来自让人看不明白的“某某委员会”、“某某办”的，总之是花样百出、鱼龙混杂。
而这些物管企业一旦有偿取得这些荣誉之后，就视为金字招牌，放在企业展览室里“彰显”企业实力，迎接参观考察，编制标书，并在相关媒介上传播等等。我们姑且不论这些荣誉的评选标准是否合理，评选过程是否透明，获奖企业起码应该对荣誉的含金量进行自我评估。否则，将一些水分明显过重的荣誉草率推广出去，岂不贻笑大方。这类荣誉越多越显得企业自身的底气不足。
5广告黑洞
做营销肯定是需要代价的，需要通过长期的积累才能打造一个成功的物管品牌。但有太多的物管企业经营者简单地认为只有大规模高空轰炸才能成为强势品牌，把大量的资金投入到广告中，令人扼腕。不交这笔学费，很多物管企业是不甘心的，但到头来却以企业耗尽资源黯然退场而告终。因为他们没有吃透服务行业的营销该如何运作，物业服务的营销又该如何运作，没有认识到服务的体验式营销和传统有形产品营销的本质区别。
我们可以清楚地看到，在行业排名前列的物管企业，有几家轰轰烈烈地投入了硬性广告?在百度、GOOGLE、雅虎等搜索引擎上有几家是通过做硬性广告而排名前列的?在行业门户网站上又有几家知名物管企业出现在需要支付大量广告费才能占据的显著位置?在户外广告牌上，我们又能看到几家知名物管企业在做广告?
如果我们再了解到这样一份数据：世界上约有近80%的人口对广告开始失去信任甚至产生反感。只有大约不到30%的人口还对广告存在着不同程度的信任，总而言之一句话，人们对广告已经开始麻木和漠然。那么我们又该作何感想?
“上帝关闭了一扇门，同时又为我们敞开了另一扇门”。物管企业之所以产生营销透支、浪费资源，是没有集中关注业主认为最重要的关键接触点。或者说，营销费用没有投入到真正对受众起作用的关键点上。投入了大量资金，只是给受众带来了感官享受，却没有将物管企业的核心价值传递给受众。物业服务营销不只是要做品牌知名度更要做品牌美誉度，这样才会产生对品牌最有价值的顾客忠诚度。
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