摘 要： 阐述老旧小区改造工程进度管理重点，结合案例详细介绍改造工程进度管理计划的制定和偏差分析，主要包括目标分解、改造工程工作分解、工作持续时间估算、关键路径确定以及挣值管理定量分析方面展开，最后提出具体的老旧小区改造工程进度管理保障措施。
关键词 : 老旧小区改造;工程进度;管理计划;保障措施;
Abstract： This paper expounds the key points of progress management of old residential area reconstruction project，introduces in details the formulation and deviation analysis of schedule management plan of reconstruction project combining with specific cases，especifically from the aspects of target decomposition，work decomposition of reconstruction project，estimation of work duration，determination of critical path and quantitative analysis of earned value management，and puts forward specific guarantee measures of reconstruction project of old residential area for progress management.
Keyword： reconstruction of old residential area; project progress; management plan; guarantee measures;
近年来人们的住房条件得到很大改善，然而仍有大量老旧小区存在私搭乱建、道路破损、排污设施落后、供水供电管道破旧、缺乏活动场所、物业管理匮乏等诸多问题，严重影响了人们的居住质量。老旧小区改造是改善人们居住质量，实现人们对美好生活向往的重要举措，因而现阶段我国在大力推进老旧小区改造工作。工程进度管理是老旧小区改造工程项目管理中的关键内容之一，是老旧小区改造工程项目能否根据工期要求顺利竣工的重要因素，而工程进度管理计划是老旧小区改造工程进度管理的重要依据。本文在阐述老旧小区改造工程进度难重点的基础上，结合案例对改造工程进度管理计划的制定进行详细介绍，并提出相应的保障措施，希望能够为同类改造工程项目进度管理提供参考。
1、 老旧小区改造工程进度管理的重点
1.1、 编制科学合理的工程进度管理计划
工程进度管理计划是在明确合同要求工期的前提下，按照具体的工作量，在规定时间内对各项工作的起止时间、实施顺序以及所需的各种资源所实施的统筹安排，是老旧小区改造工程进度管理的重要依据，其科学合理性直接关系着工程进度管理的最终效果，决定着工程能否在预定时间内交付。在充分掌握老旧小区现状以及具体改造内容的基础上编制科学合理的工程进度管理计划，可确保老旧小区改造工程项目管理者有章可循，合理安排各项改造工作的完成时间，并对影响工期的关键工作进行重点控制，避免出现盲目管理问题。
1.2 、相关方需做好沟通管理
与新建工程不同，老旧小区改造工程进度管理的关键是平衡各方利益。该类工程会涉及不同居民、改造主体和相关权利人等多方利益调整，尤其是当一个老旧小区改造项目中不同居民的利益诉求存在差异时，如停车场改造有车无车利益博弈、加装电梯高低层利益冲突，常常出现因一人反对而搁置的问题。为了推进改造工程，往往需要耗费较长的时间与各相关方进行沟通协调，严重影响工程进度。因此，若想提高老旧小区改造进度管理需在深入摸底排查的同时做好沟通管理，平衡和满足各方利益诉求。
1.3、 需把握好质量、成本、进度间的关系
老旧小区改造工程质量、成本与进度之间存在密切的联系，即老旧小区改造过程中采取赶工措施势必需要花费一定的额外费用，导致工程成本增加，同时也会因为过度追求速度而忽视质量。对老旧小区改造工程质量、成本与进度进行有效控制，使三者达到最优化是工程进度管理的理想状态。
2 、老旧小区改造工程进度管理计划的制定
2.1、 工程介绍
某老旧小区总建筑面积为37146m2，共有1#、2#、3#、4#、5#五栋楼，楼栋信息如表1所示。该小区改造工程改造范围包含门窗改造、建筑外立面重新粉刷、屋面及阳台顶板重新做防水、外墙屋面等位置增加保温材料等。改造费用由政府承担，合同和结算费用分别为1115万和1139万，计划开工和竣工时间为2020年7月5日和10月30日，但实际开工和竣工时间为2020年7月4日和10月20日。为了便于施工，实现流水作业，施工单位在考虑各楼栋临靠和区域特点的基础上，将此老旧小区改造工程划分为三个施工阶段，其中，由于5#楼是该小区内唯一的高层，与其他四栋楼相比施工复杂度较高，所以出于对成本和进度的考量，将其归入第三施工段，另外，2#和4#楼属于第一施工段，1#和3#楼属于第二施工阶段。
2.2、 改造工程进度管理计划的制定
改造工程进度管理计划的合理性关系着工程项目能否根据合同中的工期要求顺利竣工，因而其制定是老旧小区改造工程进度管理中的关键内容，以下以此老旧小区改造工程为例，对其进度管理计划进行制定。
表1 老旧小区楼栋信息
2.2.1、 目标分解
进度管理计划服务于改造工程目标，因此首先要了解工程目标。按照项目自身的目标以及合同，此老旧小区改造工程目标可以分解为以下内容：第一，沟通目标，通过合理沟通和交流掌握小区内居民的利益诉求，减少各项改造工程施工对居民生活的影响，处理好施工方等其他参与方与改造小区内居民的关系；第二，成本目标，避免非施工方因素导致索赔与工程变更引发工程量变化条件下，合同成本低于1115万；第三，进度目标，按照合同要求，全部改造工作在2020年10月30日之前结束。除了以上目标，此老旧小区改造工程还具有以下内在要求：成为当地安全文明样板工地、安全零事故、满足相关规范和规定、质量合格等。
2.2.2、 改造工程工作分解
老旧小区改造项目包含许多独立且相互依存影响的工作，这些工作共同构成了项目工程体系，其成本、质量和工期直接关系着老旧小区改造工程项目最终成本、质量和工期，因而若想制定合理的计划以便对改造工程进度进行有效控制，必须对改造工程工作进行分解。依据工程概况和特点，此老旧小区改造工作可以划分为四个环节，具体如下：第一，摸底排查环节A，该环节主要由四项工作构成，即民意调查A1、宣传和动员A2、入户下发通知及确认A3、结果公示A4；第二，前期准备环节B，该环节主要由四项工作构成，即现场施工准备B1、资源准备B2、技术准备B3、改造施工单位确定B4；第三，改造施工环节C，该环节主要由六项工作构成，即装饰C1、屋面防水C2、外保温C3、门窗C4、拆除C5以及扫尾C6；第四，竣工验收和交接环节D。该环节主要由两项工作构成，即竣工移交D1、资料交接管理D2。
2.2.3 、工作持续时间估算
(1)摸底排查和前期准备环节工作持续时间估算
定额计算法、三时估算法、单一时间估计、类比估计、专家判断是工程项目各环节各项工作时间确定常用的方法。此老旧小区改造工程摸底排查和前期准备环节工作持续时间估算主要采用三时估算法，即通过对勘察物探单位、监理单位、设计单位、施工单位、行政主管部门等各利益相关方进行采访，然后结合采访情况意见，估算此老旧小区改造工程可能时间M、悲观时间P以及乐观时间O，在此基础上以(O+4M+P)/6得到工作持续时间T。老旧小区改造工程摸底排查和前期准备环节工作持续时间估算具体情况如表2所示。
表2 摸底排查和前期准备环节工作时间估算（单位：天）
(2)改造施工环节工作持续时间估算
在对老旧小区改造施工环节各分项工作持续时间进行估算时所采用的公式为：各分项工作持续时间=资源量人工/工人数量×工作效率，结果取整数；资源量人工=工程人工费/人工单价。以第一施工段拆除工程C5为例进行介绍，在开展该项工作时，施工单位计划安排工作效率为0.8的15名工作人员，根据项目所在地劳务市场行情确定拆除工程人工单价为200元/工日，工程人工费为14240元，由此可计算得出2#楼拆除所需要的的资源量人工为71.2工作日，第一施工段拆除工程持续时间为71.2/15×0.8=5.93天，即6天。根据上述方法，对该老旧小区改造施工环节其他分项工作持续时间进行估算，估算结果如表3所示。
表3 改造施工环节工作持续时间估算（单位：天）
(3)验收移交环节工作持续时间估算
在估算验收移交环节分项工作持续时间时依旧采纳三时估算法，以(O+4M+P)/6的计算公式进行计算可以得到，竣工结算工作持续时间为10天，而该老旧小区改造工程资料移交管理工作持续时间为1天。
2.2.4 、关键路径确定
老旧小区改造工程开始到结束经过的最长时间路径即为关键路径，其直接决定该工程整体持续时间。该条路径上任何一项工作的延迟均会拉长老旧小区改造工程完成时间，因此，在对老旧小区改造工程进度进行管理时必须对关键路径上的工作提起重视，只有对该路径上工作的持续时间进行压缩，才有可能实现缩短整体工期的目的。在此老旧小区改造工程关键路径进行确定时主要运用了项目管理软件Project，利用该软件得到老旧小区改造工程关键路径为A1→A3→A4→B4→第一施工段(C5→C3→C1)→第二施工阶段C1→第三施工阶段(C1→C6)→D1→D2。
2.2.5 挣值管理定量分析
挣值管理是一种将进度要求、技术成本、进度安排和资源计划编制相联系的管理技术，具体是结合进度计划，明确老旧小区改造工程项目实施过程中某一时点已完成工作量实际成本AC、已完成工作量的预算成本EV以及计划工作量的预算费用PV进行定量计算，然后通过三者之间的关系对进度滞后或提前进行确定，另外，对与进度计划出现偏差的原因进行分析并采取纠偏措施。观测日期已完成工作量的预算成本扣除计划工作量的预算费用的差额即为进度偏差SV，SV等于0时，说明实际与计划相符，大于0时，说明进度提前，小于0时，说明进度延误；观测日期已完成工作量的预算成本扣除实际成本的差额即为成本偏差CV，CV等于0时，说明实际消耗费用与预算相符，大于0时，说明效率高，预算值高于实际消耗费用；小于0时，说明超支。
选择关键路径中第一施工段拆除和外保温两项工程估算完成时间为观测点进行挣值管理定量分析，即7月11日和7月26日。7月11日这一观测日，计划工作内容为第一施工段拆除和门窗工程，其中，前者全部完成，后者完成80%，该日已完成工作量实际成本AC=30268.79元、已完成工作量的预算成本EV=30268.79元，计划工作量的预算费用PV=31288.31元，由此可知，CV等于0，SV小于0，即实际消耗费用与预算相符，但进度滞后。该观测日进度发生滞后问题的原因是，门窗工程需要入户作业，在工作开展之前必须与所涉及到的居民做好沟通协商，此次施工单位将门窗工程施工时间安排在工作日，未于居民做好沟通协调，部分居民因工作繁忙而未能在家等待，另外施工未错开居民休息时间引发居民不满，这均在一定程度上阻碍了门窗工程施工，导致相应工作未能按照计划工期完成。后期通过与居民加强沟通，将涉及到入户作业的工程尽量安排在周末，并在清晨和午休期间尽量不尽兴噪音大的项目，在不扰乱居民的前提下按期完成工作任务。
7月26日这一观测日，计划工作内容为三个施工段拆除和门窗工程，完成率为100%；第一施工段外保温和屋面防水工程，完成率为100%，而实际完成工作除上述内容之外还包含第一施工段5%的装饰工程。该日已完成工作量实际成本AC=2426231.98元、已完成工作量的预算成本EV=2423373.18元，计划工作量的预算费用PV=2404439.63元，由此可知，CV小于0，SV大于0，即实际成本高于预算，进度提前。涂料、防水和保温材料价格上涨是导致预算超支的主要原因，另外，施工过程中天气炎热，工人作业降效，为了压缩工期，增加工人数量，导致人工成本增加。施工单位为了确保成本可控，在后期加强成本合约及合同的管理，在保障工期的同时有效防止了工人消极怠工、工作效率低下所导致的预算超支问题出现。
通过执行进度管理计划，并及时采取措施纠正实际与计划发生偏差的原因，该老旧小区改造工程在保障质量的情况下提前10天完成，虽然因材料上涨和工期提前奖励等原因导致实际成本比目标成本增加24万元，其中工期提前奖励金额是5万元，其他原因所导致的成本增加额仅占目标的1.704%，无重大影响，尚在可控范围内。
3 、老旧小区改造工程进度管理的保障措施
3.1 、制定科学合理的进度管理计划
在老旧小区改造工程实施之前，应在对老旧小区相关信息进行收集、加工和整理的前提下，从工期总目标着眼对气候、经济、施工、采办、设计等各方面进行综合考量，确定关键工程任务并将其作为控制重点，在保障工程安全和质量基础之上编制经济合理的进度管理计划。除此之外，由于外部环境和条件的变化，往往会导致计划和实际出现偏差，所以在进度管理计划制定之后，建设单位和施工单位需要以其为依据对进度计划的实施情况进行记录、监督和检查，分析实际和计划工期出现偏差的原因，并及时进度管理计划进行调整，从而保障老旧小区改造工程总工期目标的实现。
3.2、 加强与小区居民的沟通交流
老旧小区改造事关小区内居民的切身利益，而小区内居民众多，每层楼、每栋楼的住户利益诉求均存在差异，就含加装电梯的老旧小区改造项目而言，不同楼层居民对电梯的需求不同，对安装电梯工程的认可度不一，底层居民因为房产存在贬值的可能而抵制安装，拖延了改造进程。此外，在具体施工过程中可能会给居民的生活带来诸多不便，如高灰尘、高噪音严重影响居民健康和休息，施工机械和材料的放置以及大面积施工带来的路面坑洼不平等会阻碍居民出行，若在施工前未与居民取得良好沟通，则极易引起施工方与居民间的纠纷导致工期延期。因此，为确保老旧小区改造工作的顺利推进，需要构建与居民沟通的有效渠道，例如：通过组织居民座谈会的方式让居民深度参与小区改造方案的设计中，提高居民对改造方案的认可度；搭建集成咨询投诉、政策法规宣传、改造信息公开等多项功能信息化平台，促进老旧小区改造工程的公开透明，提高居民参与和监督的积极性；成立由施工单位、居民以及物业等多方成员构成的协调部门，负责倾听和解决居民诉求。
3.3 、严格把控质量、成本、进度间关系
为实现老旧小区改造工程进度和成本目标，首先，业主方需要加强其与施工方、材料供应商等利益相关者间的合同管理，如在业主方和施工方签署合同中设置进度节点条款，并采取一定的经济激励与惩处措施，如提前竣工业主方需给予施工方物质和经济奖励，进度拖延则施工方需要向业主支付误期损害赔偿费，而且奖惩措施必须落到实处，不搞形式主义；其次，需要加强施工现场管理工作，科学支出杜绝浪费。另外，在追求进度和成本目标时也不能忽视改造工程质量的重要性，必须在明确改造工程质量要求的前提下，制定可以满足费用、工期、项目功能要求的施工方案、质量保证措施、施工组织设计，确保改造工程中的各项工序能够落实到人责任到人，同时按照工程质量管理制度，定期或不定期实施考核，并根据考核结果进行奖惩，提高工程项目管理人员和具体施工人员的质量意识，防止因过度追求速度和成本而牺牲改造工程质量。
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