2015年1月13日，黄明与美林公司签订《商品房买卖合同》一份，其中约定：黄明向美林公司购买美林三期18栋1106号房，房屋交付时间为2017年9月30日前。后因工程进度赶不上，美林公司曾分别于2017年9月25日、2017年12月25日、2018年3月26日向黄明发出延期交房通知书。其中，前二份延期交房通知书中载明特针对“17、18号楼”的老业主推出“3万元购买一个三期地下汽车位”的让利回馈活动。涉案特惠卡加盖了美林公司的公章，背面载明了美林三期地下汽车位购买特惠卡的使用说明。该特惠卡使用说明的第一条载明：凭此卡购买美林三期地下汽车位，可获得3万/个的特惠购买资格。第二条载明：每张卡、每套房仅限购买一个地下汽车位。第三条载明：本卡仅限已购买美林17、18号楼的业主（2015年9月底前签订购房合同，以购房合同为准）使用，购买汽车位前请主动出示此卡。第四条载明：本卡不可交易，不可兑换现金，不可转移使用权。第五条载明：本卡使用有效期至正式交房后一周内，过期作废。第六条载明：本公司保留此卡的最终解释权。2018年5月20日，黄明确认收房，后黄明于2018年7月要求以3万元价钱购买车位一个，遭到美林公司拒绝。黄明遂起诉至法院，要求美林公司以3万元价格出卖车位。经查，美林三期地下汽车位有三种不同的类型，分别为地面车位、机械车位底层、机械车位上层，而特惠卡中未说明。如果你是承办法官，谈谈你的处理意见。
【审题要点】
从案情表述来看，黄明要求美林公司按照特惠卡上载明的3万元价格售卖车位，美林公司拒绝，这说明两者的诉求并不一致，而我们深挖本质，会发现这个案件涉及的就是合同订立相关问题。既然要求以承办法官身份思考，那么我们可援用《合同法》相关规定，判定特惠卡的性质究竟是要约还是要约邀请，如此就可以明确双方之间的权利和义务，为判断案件奠定基础。这一点我们可以放在开头。
审题点1：“2015年1月13日，黄明与美林公司签订《商品房买卖合同》一份，其中约定：黄明向美林公司购买美林三期18栋1106号房，房屋交付时间为2017年9月30日前。”
这里阐述的是黄明与美林公司签订了《商品房买卖合同》，由此我们得到的信息点是黄明是2015年1月签订合同的18栋业主。
审题点2：“后因工程进度赶不上，美林公司曾分别于2017年9月25日、2017年12月25日、2018年3月26日向黄明发出延期交房通知书。其中，前二份延期交房通知书中载明特针对“17、18号楼”的老业主推出“3万元购买一个三期地下汽车位”的让利回馈活动。涉案特惠卡加盖了美林公司的公章，背面载明了美林三期地下汽车位购买特惠卡的使用说明。该特惠卡使用说明的第一条载明：凭此卡购买美林三期地下汽车位，可获得3万/个的特惠购买资格。第二条载明：每张卡、每套房仅限购买一个地下汽车位。第三条载明：本卡仅限已购买美林17、18号楼的业主（2015年9月底前签订购房合同，以购房合同为准）使用，购买汽车位前请主动出示此卡。第四条载明：本卡不可交易，不可兑换现金，不可转移使用权。第五条载明：本卡使用有效期至正式交房后一周内，过期作废。第六条载明：本公司保留此卡的最终解释权。2018年5月20日，黄明确认收房，后黄明于2018年7月要求以3万元价钱购买车位一个，遭到美林公司拒绝。黄明遂起诉至法院，要求美林公司以3万元价格出卖车位。经查，美林三期地下汽车位有三种不同的类型，分别为地面车位、机械车位底层、机械车位上层，而特惠卡中未说明。”
这里阐述了黄明与美林公司的矛盾。黄明要求以3万元价钱购买车位，但是美林公司拒绝了。那么我们就可以思考，美林公司的拒绝有道理吗？这时候我们就需要仔细查看特惠卡的相关细节，判定其到底是要约还是要约邀请。《合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”《合同法》第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”从法条规定看，要约与要约邀请存在区别，要约的内容更加具体，要约一经受要约人承诺，要约人就要受到约束。而要约邀请因为不那么明确完整，所以后续还要历经要约和承诺环节，方可让合同订立。具体到这个案件展开分析：特惠卡针对17、18号楼两栋业主发放，说明对象并不特定；且根据调查，美林公司的三期地下车位有多种规格，每一个的位置、面积和价格都会有所差异，因此特惠卡的内容并不明确。所以特惠卡不宜被定性为要约，而应当定性为要约邀请。既然定性为是要约邀请，那么此时黄明于2018年7月向美林公司要求用3万元购买一个车位，这就是新要约，美林公司可以接受、也可以拒绝，这是法律赋予的受要约人的权利，即可以接受承诺、也可以拒绝承诺。黄明非得要求美林公司用3万出售，这就不合情理了。
当然，退一步讲，即便大家对要约和要约邀请的知识点不那么明确，那么我们从案件描述来看，黄明的要求也是不那么合理的。假设我们将特惠卡定性为要约，那么我们也可以用要约和承诺相关知识点进行分析。特惠卡上已经明确要求“使用有效期至正式交房后一周内，过期作废”，黄明没有按照要求作出所谓的承诺。所以黄明的要求也是不合理的。
综上，我们可以给出结论，黄明的要求并不合理，法官应当依法驳回黄明的诉求。
【示范答题】
该案涉及合同订立相关内容。审理此案的关键在于判定特惠卡的性质是属于要约还是属于要约邀请，如此方可明确黄明与美林公司的义务。接下来，我将结合《合同法》相关规定展开分析。
第一，特惠卡应当定性为要约邀请。根据《合同法》第十四条、第十五条规定，要约与要约邀请存在差别。要约是希望和他人订立合同的意思表示，其内容具体确定，受要约人表明接受要约后，要约人即受该意思表示约束。而要约邀请则一般没有完整明确的内容。具体到本案来看，涉案特惠卡是美林公司基于延期交房的补偿心理而向购买美林三期17、18号楼的业主发放的优惠，根据该卡内容：凭卡购买美林三期地下汽车位，可获得3万/个的特惠购买资格，可见该特惠卡仅是美林公司向潜在的车位购买者发出，持有者购买与否并不确定；何况，三期地下车位分为地面车位和机械车位，各个车位的位置、面积和价格均不同，即使黄明按特惠卡的内容作出同意购买的意思表示，也无法确定双方买卖合同的标的车位，因此特惠卡的内容尚未达到具体确定的程度，仍需黄明表示购买且选定具体车位后再另行订立买卖合同，所以此时将特惠卡定性为要约邀请更为合适。而黄明于2018年7月要求用3万元价格购买车位，则应当认定为要约，那么此时，美林公司作为受要约人，有接受或拒绝的权利。即便美林公司拒绝，基于意思自治原则，黄明也没办法强求。
第二，黄明的要求不甚合理。本案中，美林公司发放的特惠卡上已经标明：“本卡使用有效期至正式交房后一周内，过期作废”，因此，退一万步讲，即便将特惠卡定性为要约，此时黄明也已经失去了承诺的资格，因为黄明没有在规定期间内作出承诺，而是在交房一个月之后再行提出，这也不符合承诺的要求。
综上，黄明要求美林公司以3万元售卖车位的诉求不能成立，应当依法予以驳回。
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