2019年1月25日，朱某与A公司签订十四份《商品房买卖合同》，主要约定朱某以每平方米4600元价格向A公司购买B小区十号楼14套商铺。同日办理了十四份《商品房买卖合同》的销售备案登记手续。A公司于次日向朱某出具两张总额1035．4554万元的销售不动产发票。2019年1月26日，朱某与A公司签订一份《借款协议》，约定A公司向朱某借款1100万元，借款期限自借款到账之日起三个月即2019年1月26日至2019年4月26日止；A公司自愿将其开发的百桐园小区十号楼商铺以每平方米4600元的价格抵押给朱某（另查，《商品房买卖合同》购买的14套商铺与A公司抵押给朱某的14套商铺为同一标的），抵押方式为和朱某签订商品房买卖合同，并办理备案手续，开具发票；借款到期，A公司一次性还清借款，朱某将抵押手续(合同、发票、收据)退回A公司，如到期不能偿还，A公司将以抵押物抵顶借款，双方互不支付对方任何款项等。同日，A公司向朱某出具1100万元收据。还款期限届满后，A公司未能还款。双方诉至法院，朱某请求法院确认其与嘉和泰公司签订的十四份《商品房买卖合同》有效，判令A公司履行商品房买卖合同。A公司辩称，双方签订的商品房买卖合同是对借款的抵押担保，没有形成真实的买卖合同关系。担保未办理登记手续，双方约定的条款为绝押条款，抵押无效，双方为借款担保纠纷而非房屋买卖合同纠纷。问题：如果你本案法官，你是否会支持朱某的诉求？
【审题要点】
审题点1：“2019年1月25日，朱某与A公司签订十四份《商品房买卖合同》，主要约定朱某以每平方米4600元价格向A公司购买B小区十号楼14套商铺。同日办理了十四份《商品房买卖合同》的销售备案登记手续。A公司于次日向朱某出具两张总额1035．4554万元的销售不动产发票。”
朱某与A公司签订《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，并且A公司办理了《商品房买卖合同》的销售备案登记手续，还向朱某出具了销售不动产发票，可知双方形成了商品房买卖合同法律关系。
审题点2：“2019年1月26日，朱某与A公司签订一份《借款协议》，约定A公司向朱俊芳借款1100万元，借款期限自借款到账之日起三个月即2019年1月26日至2019年4月26日止；A公司自愿将其开发的百桐园小区十号楼商铺以每平方米4600元的价格抵押给朱某（另查，《商品房买卖合同》购买的14套商铺与A公司抵押给朱某的14套商铺为同一标的），抵押的方式为和朱某签订商品房买卖合同，并办理备案手续，开具发票；借款到期，A公司一次性还清借款，朱某将抵押手续(合同、发票、收据)退回A公司，如到期不能偿还，A公司将以抵押物抵顶借款，双方互不支付对方任何款项等。同日，A公司向朱某出具1100万元收据。还款期限届满后，A公司未能还款。”
2019年1月26日，朱某与A公司签订了《借款协议》，约定了借款的期限和金额。为了保证按期还款，双方以不动产设定了抵押权，而该抵押财产与买卖合同中的房屋为同一标的物，十四份《商品房买卖合同》实为借款合同的担保，同时，《借款协议》为买卖合同的解除设立了条件，商品房买卖合同的解除条件成就（偿还借款），就履行《借款协议》；商品房买卖合同的解除条件未成就，就履行十四份《商品房买卖合同》。
审题点3：“双方诉至法院，朱某请求法院确认其与嘉和泰公司签订的十四份《商品房买卖合同》有效，判令A公司履行商品房买卖合同。A公司辩称，双方签订的商品房买卖合同是对借款的抵押担保，没有形成真实的买卖合同关系。担保未办理登记手续，双方约定的条款为绝押条款，抵押无效，双方为借款担保纠纷而非房屋买卖合同纠纷。”
根据题干的信息，双方争议的焦点在于双方之间到底是民间借贷关系还是商品房买卖合同关系。朱某认为双方是商品房买卖合同关系，而A公司认为双方之间的法律关系名为商品房买卖实为民间借贷且抵押因为约定的“如到期不能偿还，A公司将以抵押物抵顶借款”为法律禁止的流押条款，故双方间抵押权不成立。那么，该合同条款是否属于流押条款成为讨论的重点。
【示范答题】
如果我是本案的承办法官，我会支持朱某的诉讼请求，理由有以下几点：
首先，双方当事人实际上就同一笔款项先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系。本案中，双方当事人基于同一笔款项先后签订了十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》，且在房地产交易所办理了十四份《商品房买卖合同》销售备案登记手续。根据《合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”因此，案涉十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并已生效的合同，且合同内容未违反法律、法规的强制性规定，故双方当事人实际上就同一笔款项先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系。
其次，案涉《商品房买卖合同》与《借款协议》属并立又有联系的两个合同。案涉《商品房买卖合同》与《借款协议》之间的联系表现在以下两个方面：一是案涉《商品房买卖合同》与《借款协议》涉及的款项为同一笔款项；二是《借款协议》约定以签订商品房买卖合同的方式为《借款协议》所借款项提供担保。因此，《借款协议》实际为案涉《商品房买卖合同》的履行附设了解除条件，即借款到期，嘉和泰公司还清借款，案涉《商品房买卖合同》不再履行；借款到期，嘉和泰公司不能偿还借款，则履行案涉《商品房买卖合同》。
最后，《借款协议》中的规定并非法律禁止的流押条款。《物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”本案中，在A公司到期未偿还借款时，朱某并不能直接按上述约定取得《借款协议》所称的“抵押物”所有权。朱某要想取得《借款协议》所称的“抵押物”即十四套商铺所有权，只能通过履行案涉十四份《商品房买卖合同》实现。其次，双方当事人在《借款协议》中约定以签订商品房买卖合同的形式为《借款协议》提供担保，双方当事人对于是履行十四份《商品房买卖合同》，还是履行《借款协议》具有选择性，即商品房买卖合同的解除条件成就，就履行《借款协议》；商品房买卖合同的解除条件未成就，就履行十四份《商品房买卖合同》。无论是履行十四份《商品房买卖合同》，还是履行《借款协议》，均符合双方当事人的意思表示，且从合同的选择履行的角度看，A公司更具主动性。
综上，案涉十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并生效的合同。《借款协议》约定的商品房买卖合同的解除条件未成就，故应当继续履行案涉十四份《商品房买卖合同》，判决支持原告朱某的诉讼请求。
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