2019年6月25日，原告季雨萌与被告韦海涛签订了《房屋租赁协议》1份，

【考察内容】

综合分析能力

【审题要点】

审题点1：“原告季雨萌与被告韦海涛签订了《房屋租赁协议》1份，载明原告承租被告位于通州市的房屋一套，租赁期间为2019年6月25日至2020年6月24日”

根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告按月支付租金，被告理应满足原告使用、收益等房屋功能。

审题点2：“2020年1月24日，因新型冠状病毒爆发，原告被确诊为感染案例，未能按时缴纳房租，亦无法通过外界联系到被告。”

此时承租人因疫情防控关系无法与出租人直接对接，亦无法通过其他手段支付租金。承租人未按时支付租金与疫情防控有直接的因果关系。据此，可认定为承租人此时出现了不能预见的情形，致使未能如约履行缴纳租金的义务。

审题点3：“2020年2月8日，被告将房屋转租给案外人王某”

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。承租人并非无正当理由未支付房租，而是因疫情防控这种不能预见到的原因而未支付，作为出租人应适当给予一定的宽限期间，一般认为等待疫情结束，或在房屋租赁合同结束后可视为合理期间。

审题点4：“2020年2月18日，原告治疗好转后将当月及次月租金交付给被告，”

在租赁合同期间，承租人因不能归责于自己的原因导致合同不能全面履行，但特殊情形解除后，承租人积极而全面的履行了自己的义务，不存在根本违约情形，出租人的合同目的可以实现。

【示范答题】

如果我是本案的承办法官，我会支持原告的诉讼请求，理由如下：
第一，房屋租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告按月支付租金，未出现违反租赁合同的相关情形，根据双方租赁合同租赁期间为1年的约定，理应在租赁期间内满足原告使用、收益等房屋功能。
第二，原告的迟延履行行为不构成根本违约，不具备解除合同法定事由。合同解除分为约定解除和法定解除，根据《合同法》第九十四条之规定，合同法定解除主要包括以下情形：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，原告虽然存在迟延履行债务的情形，但其迟延履行的原因在于其在返乡途中突遇疫情且被确诊为新冠肺炎患者，迟延履行系不可抗力导致，且其在治疗好转后将所欠租金及时支付给出租人，原告的迟延履行行为并没有造成出租人的合同目的无法实现，不构成根本违约。对于出租人而言，其虽然未在月末收到原告次月租金，但根据新闻和当地政府对疫情防控部署可知此时全国上下都处于疫情严防死守状态，可以预见到原告可能出现了不能归因于己的事由才未按时缴纳房租。此时，应给予原告一定的合理期间，按照一般常理，疫情防控结束或者合约期满后应视为合理期间。综上，从合同法鼓励交易的精神以及疫情防控的客观现实出发，原告在疫情防控期间迟延支付房租的行为不构成根本违约，且双方并未约定解除合同的条件，被告不得据此解除合同。
第三，原租赁合同应当继续履行。被告虽然与第三人签订了租赁合同，但第三人并未在涉案房屋中居住，涉案房屋并未交付给第三人，因原、被告之间的租赁合同成立在先且尚未解除，故原合同存在继续履行的可能性，可以继续履行。
综上，关于原告提出的继续履行合同的诉讼请求，应当予以支持。

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