案例分析（一）
1、下面的实例说明什么问题？
甲有一栋房产，价值500万元，甲在乙银行借款200万元，甲又欠丙银行200万元未还。如果乙和丙银行作为债权人要求甲用该房产清偿债务而且没有采取诉讼保全的措施时，其债权具有平等效力。然而当甲把该房产抵押给乙银行时，乙银行就对甲的房产拥有物权，其在向甲请求还款时就能够优先于丙银行得到清偿。
答、物权具有优先权，而债权具有平等性。）
优先权是物权的享有者排除在物上设定的债权或后设定的物权的权利。在物权与债权并存时，物权优先于债权。
除法律另有规定外，债权相互之间不存在优先效力问题。在同一物上可以设立多个债权，各个债权不管设立时间的先后和数额的差别，都具有平等的效力，债权人在依法受偿时法律地位都是平等的。
2、下面的实例说明什么问题？
甲将其自行车借给乙用，被丙盗走，甲作为所有人有权要求丙返还。如果甲将其自行车卖给乙，双方订立了一份买卖合同，在自行车没有交付之前，被丙盗走，那么甲作为所有人有权要求丙返还自行车。乙作为债权人不能要求丙返还财产，因为乙与丙之间没有合同关系，乙只享有债权上的请求权，其只能要求甲履行合同。
答、物权具有追及权，即对第三人的对抗效力，债权原则上不得对抗第三人。
债权只能在合同当事人之间发生效力，因为合同一方当事人原则上中只能向与其有合同关系的另一方当事人提出请求，而不能向第三人提出请求
3、下面的实例说明A与B、A与C、A与D、A与E之间存在什么法律关系？
A是一块毗邻公路的土地的所有人，他因贷款而把土地的一半的价值抵押给B且债务没有偿清。A通过书面合同把土地的一部分租赁给C，租期5年，该协议是在抵押之前达成的。A把土地的1/4信托给D管理，收益归其中学时代的母校。E的土地与A土地相邻，他一直取道A的土地上的公路，他要求继续享有A土地上的通行权。
答、在A与B之间是抵押关系、A与C之间是租赁关系、A与D之间是信托关系（或存在地上权关系）、A与E之间是地役权关系。
案例分析（二）
1、案例分析：1983年春，被告A、B随其父在野外开垦了一块荒地，种植土豆等蔬菜以解决家中吃菜问题。至1992年时，两被告仅在此地边缘种植，其余大部分地未予种植。1994年秋季，原告C在听他人说此地已几乎无人种植的情况下，遂与家人对此地进行了平整。1995年春季，原告C准备在平整后的土地上种植时，两被告前来阻止，说此地是其早年开垦，这几年虽然未种，但并没有放弃使用权。双方因此发生争执，后经镇司法所主持调解未果。1996年春，C又准备在此地进行种植时，发现地已由两被告种上，遂向区人民法院起诉，以此荒地是自己在1994年秋开垦的，要求两被告归还此地的使用权。两被告答辩称：此地是我们早年开垦的，大部分地虽已经两年未种，但我们并没有放弃此地。原告去平整地时，我们已经讲明是我们的。我们考虑原告出了一定的劳务，所以才让他种了一年。故不同意原告的诉讼请求。
法院经审理认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第11条、第17条之规定，非经国家有关部门的批准，任何个人都无权对国家所有的荒地进行开垦使用。因此，原、被告未经国家有关部门批准，擅自开垦荒地，是错误的，对双方的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第81条第1款和《中华人民共和国土地管理法》第13条的规定，该院于1996年6月5日判决如下：将原告C与被告A、B争执的土地收归国有。
法律对荒地的所有权有无明确的规定？如果就荒地归属发生争议应当如何解决？
答：《物权法》草案第五十二条规定： 森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。
《土地管理法》第八条规定：城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
《土地管理法》第十六条规定：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。
单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。
当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。
在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。
2、2000年6月，王某与李某出于投资的目的，共同出资购买了一处房产，并将该房出租给张某，租金收益双方按投资比例分享。由于房价一路飙升，王某与李某就该房是出租还是出售产生分岐。王某主张出售，李某希望继续出租，以期获得更多投资收益。李某表示，王某若执意出售，自己愿意购买，但承租人也有意购买。按照《合同法》第230条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限同通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，”承租人认为其享有对该房的优先购买权。李某认为自己是该房的共有权人，也享有优先购买权，双方为此各执己见。
你认为应当如何处理本案的纠纷？
答、根据《民法通则》78条规定和《合同法》230条规定，共有权人和承租人都享有优先购买权。但共有权人的优先购买权利是基于物权的优先购买权，承租人的权利是基于债权的优先购买权，物权优先于债权，所以共有权人的优先购买权权利优先。
3、2001年4月13日，某号601室的朱某与物业公司办妥入户装修手续后，开始对自己的房子进行个性化装修，在外阳台内贴了深红色面砖。不久，物业公司告知朱某，整栋房子只有601室突出一块深红色，与房子的整体色调不合，要求朱某将墙壁恢复原状。朱某认为，阳台是自用部位，自己在自用部位的墙面上贴红色面砖，既没有损坏建筑物，也没有影响建筑物的外貌，因此不同意物业公司的要求。法院认为，自用部位是指一套住宅内由业主自用的部位，包括卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、庭院以及室内墙面等。因此，朱某在自己拥有产权的房屋阳台内贴上红色面砖，是一种个性化装修，而非对外墙的损坏，遂作出判决，对物业公司的诉讼请求不予支持。
法院的判决是否合法？为什么？
答、法院判决合法。
专有所有权人与一般所有权人与一般所有权享有的权利应该是相同的，即具有绝对性、永久性和排他性。专有所有权人对其专有部分具有占有、使用、收益和处分的权能。对于侵犯专有部分权利的，有权提出停止侵害、排除防碍、赔偿损失等民事请求。但是，专有所有权人在行使其权利的时候，为了全体建筑区分所有权人共同利益其也应该承担相应的责任。例如，对建筑物的不当毁损，未按照扎部分的本来用途和使用目的予以使用，随意改变通过专有部分的电线、水管、煤气管道等。
本案朱某对于自己家阳台贴红色面砖，属于对专有部分所有权的使用和收益处分。没有影响建筑物全体区分所有权人的权益。所以对物业公司的诉讼请求不予支持。
案例分析（三）
1、案例分析：原告等诉称：原告居住的楼房，底层为被告所有，二层以上的产权为原告等所有。被告擅自在其底层拆改装潢，为架设夹层而深挖屋内地面将基础梁暴露在外，用膨胀螺栓把槽钢固定在楼房框架和四周墙体上，明显加大了楼房主体的负荷。被告的行为致使原告等的住宅墙体开裂，层面渗水，水管漏水，严重影响了原告等的居住安全。被告的行为侵犯了原告等作为产权人的合法权益。请求判令被告恢复房屋原状，并对受损的楼房主体结构和给排水系统采取补救加固措施。
被告辩称：被告是在自己的产权范围内对属自己的房屋进行装潢改造，所有工程都是经过有资质的设计单位设计，报有关行政机关批准后进行的，并且得到了房屋安全鉴定机关的鉴定认可，根本不侵犯原告们的权利。原告们所称的损害是楼房质量问题，与被告的装潢改造无关。原告们所诉无理，应当驳回。
一审法院认为：原告等户与被告属不动产的相邻各方，应当按照法律的规定正确处理好相邻关系，共同维护所在偻房的安全。被告在自己的产权范围内增建夹层，新的方案是由有资质的部门设计，并得到建设工程规划和抗震、消防等行政主管机关的审核同意。被告如能在严格监督下按照批准的施工质量标准组织施工，楼房的安全是有保障的。原告等主张二至六层房屋的损坏是因被告增建夹层所致，被告已经提供了与己无关的证据，原告等再没有提出反证。对原告等基于这一理由提出的诉讼请求，法院不予支持。
法院的判决是否符合法律规定？为什么？
答、法院判决不符合法律规定。
原告与被告既是相邻权人，又是对楼体相连部分的共有权人。被告对共有部分进行处分，应该取得全体共有权人的同意。对自己产权范围内的处理，也应该以不影响相邻方的权益为限。本案中被告虽有批准证明，但并没有证明在严格监督下按照批准的施工质量标准组织施工的。因此不能判定楼房主体结构的损坏与被告没有关系。
所以被告应承担相应的民事责任，支持原告的部分诉讼请求
2、张女士、古先生及其女儿从美国回来后购置某号201室的一套房屋，一家三口是该房的房屋共有权人，某物业管理公司为该居住小区的前期物业管理单位。2002年9月18日，张女士与物业管理公司办理了房屋接收手续，同时双方签订了委托物业管理服务（居住）合同、住宅使用公约、小区使用公约、小区装修须知各一份。“公约”和“须知”中均约定：阳台封闭须统一模式、统一规格、统一材料、但对统一模式、统一规格、统一材料的具体内容双方并未明确。后张女士在装修房屋时，将阳台用塑钢窗封闭。物业公司认为张女士一家封闭阳台所用材料、样式与“公约”的约定不符，影响了小区的美观，故诉至法院请求判令张女士一家立即拆除南阳台上未按统一规定的阳台封闭搭建。
住宅使用公约对装修阳台样式、材料未作明确的统一规定，这对业主是否具有约束力？
答、在住宅使用公约未作明确规定的情况下，对业主不具有约束力。
成员权是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员享有的权利与承担的义务。它不但是财产关系，更主要的是管理关系，也是与专有所有权、共有权所有权紧密结合而不可分割的一种永续权。其表现为具有表决权、参与制定规约、选举及解任管理者等，同时承担相应的义务。
随着建筑物向高空和多层发展，建筑物内部结构愈来愈复杂，各区分所有人之间的关系也随之而复杂化，因而完全由法律、法规来规定各建筑物区分所有人内部管理关系，看来是十分困难的。最好的办法是借鉴国外的经验，要求在建筑物区分所有情况下，由各区分所有人成立一个自治性的管理团体组织。通过这个组织，召开全体所有人大会，订立规约，设置常设性的管理委员会，管理日常事物，并解决因使用专有部分、共有权部分而产生的纠纷。
一般来说，如果章程、协议无特别规定，那么每个成员所享有表决权利大小应与专有部分在整个建筑物中占有的份额相联系。
本案张女士作为该小区的成员权人，在公约未明确统一规定阳台封闭的模式、规格和材料的情况下，有权决定自己家阳台的装修风格。
3、A公司与B公司因工程款拖欠提出仲裁申请。1999年4月，仲裁庭作出裁决：B公司应支付欠款1500万元。此后，申请人A公司向地区中级人民法院申请强制执行，法院于2000年2月28日作出裁定：因对B公司享有抵押权的银行向法院提出有担保物权，要求暂缓执行，决定中止执行。法院的理由是《合同法》第286条关于建筑工程施工程承包的“优先受偿权”与抵押担保的优先权发生冲突，究竟谁的权利更为优先法律没有明文规定，因此没有支持A公司的要求。
合同法中的“优先受偿权”与抵押权优先受偿的关系是什么？
答：合同法规定的建设工程价款的优先权优先于抵押权。
《合同法》第二百八十六条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
2002年6月20日，最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。该解释对建设工程承包人行使优先权的期限做了限制，规定了行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。按照上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，贷款银行抵押权的优先受偿权将处于“有名无实”的境地。在实践中，甚至会出现工程发包人与承包人串通虚构“发包人未按照约定支付价款”的事实，导致抵押权处于法律有上效、实际上无效的状态。
案例分析（四）
1、案例分析：原告顾某与被告杜某口头商议，由原告将自己拥有产权的房屋(建筑面积为151平方米)以58万元的价格出售给被告。同年8月12日，原、被告出于少缴税费等原因，在签订由房地产交易管理部门印制的《房屋买卖契约》时，将上述房屋的买卖价格议定为人民币30万元。该契约还载明：被告向原告预付购房定金15万元，本契约经房地产交易主管部门批准后，该定金可抵作购房价款。
同年8月23日，原、被告又签订了一份《房屋买卖契约》明确房屋的买卖价格为58万元，被告应在8月31日前向原告预付购房款30万元，原告在收到预付款后2日内交房屋钥匙给被告，其余28万元房款在明年3月底前付清。该契约还载明：交至房地产交易主管部门、房屋总价为30万元的买卖契约只是办理房屋产权证过户之用，不作为双方买卖房屋的正式契约，无任何法律效力。
被告向原告支付了购房款30万元，原告也将上述房屋交付被告。原、被告前往房产交易所办理有关房屋买卖过户手续，双方按房价为30万元的买卖契约，缴纳了有关产权移转手续费、契税等费用，以后，被告一直没有支付余款。
在诉讼中被告杜某辩称：其为了向原告购房，确与原告订立两份房屋买卖契约。但双方去房产交易所办理房屋买卖过户手续，是按房价为30万元的契约申报的，该契约应受到法律保护。而房价为58万元的房屋买卖契约，未获有关部门批准，是无效的，现原告已得到45万元，其中15万元属不当得利，应予返还。对于原告之诉讼请求要求驳回。
在司法实践中是如何处理这类合同纠纷的？
答、根据《民法通则》第五十八条第二款第四项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事法律行为无效”的规定，该案例中原被告签订的房地产交易管理部门印制的买卖价格为30万元的《房屋买卖契约》属于“恶意串通，损害国家利益的民事法律行为”，因此无效，而表达他们真实意愿的买卖价格为58万元的合同有效，因此应发出司法建议书责令原被告按照58万元的成交价如实向房地产交易管理部门申报并缴足税、费。
2、1993年5月17日，飞驰公司和万锡公司与鲁银典当行签订了《财产抵押合同》，约定两公司以其内江大厦第3层(买价1207万元)为抵押，向鲁银典当行贷款人民币1000万元，期限为7个月(19993年5月20日至12月20日)，月息3%，抵押人于7月20日支付两个月利息，9月20日再支付两个月利息，其余利息随同本金依次结清。抵押期满抵押人无力还款时，抵押物产权归抵押权人所有，抵押权人有权处理抵押物，拍卖或租赁其价值无论高低与抵押人无关。贷款期满后，两公司未能偿还贷款，典当行于1994年1月13日诉至法院，要求按抵押合同履行。在诉讼中，房价大幅度下跌，典当行变更诉讼请求，要求以房屋折价偿还贷款，而两公司主张按抵押合同履行。
原终审判决认为，双方签订的实际是抵押贷款合同。典当行是经工商部门批准成立的非银行金融机构，其抵押贷款活动并不违反当时的禁止性规定，该合同为有效合同。合同中关于“抵押期满抵押人无力还款时，抵押物产权归抵押权人所有”的约定，是表明债务人如不能清偿债务，则以抵押物折价抵偿的但保。因此，法院判决抵押的房屋归典当行所有。
检察院抗诉认为，法院的判决适用法律错误，双方当事人在抵押贷款合同中的约定违反现行的法律规定。根据《民法通则》第89条第2项规定，抵押权是债权人就抵押物的折价款或变价款的优先受偿权，并不是取得抵押物所有权的权利。在司法实践中，对当事人的这种约定应一律认定无效。
该案例的始末说明什么道理？法律对此如何规定？
答、本案说明房地产抵押合同禁止订立流质条款。我国《担保法》对此作了禁止性规定。
流质条款就是在订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中约定在债务履行期届抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。我国《担保法》对此作了禁止性规定。但是，当事人约定债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有转移为债权人所有的内容无效，不影响抵押合同其他部分的效力。
3、2000年，吴先生等70多位业主与某房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，以分期付款的方式购买了商品房，双方约定：逾期交楼180天以内，违约金按银行利息的1.2倍计算；如果超过180天，则按每日购房款的0.05%计算。但是约定交楼时间过了一年多，吴先生等人仍然没有拿到房子钥匙。在与开发商协商违约金不成后，吴先生等人一怒之下把开发公司告上法院，要求开发商如约每日按已付房款的0.05%支付违约金。如果那样计算，30多位业主应得到违约金高达400万余元。
开发商则认为，“超过180天，按每日购房款的0.05%计算”的意思是，前180天违约金应按银行利息的1.2倍计算，180天以后的部分才按每日购房款的0.05%计算。双方争议的焦点集中在怎么理解“超过180天按每日购房款的0.05%赔偿”上面，而两种计算方法每位业主获得的赔偿金相差一万多元。
按照格式条款的解释规则如何处理本案？
答、应该支持原告即70多位业主的诉讼请求按照不利于格式条款提供方的解释解释该条款。
对格式条款的解释的限制。格式合同的解释需遵循两个原则：一是不利于条款提供人的原则，即当合同有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，也就是作出有利于其相对方的解释：二是非格式条款优于格式条款，例如房地产买卖合同中双方约定的补充条款，如果与格式条款不一致，当然采用补充条款的约定。）
根据该解释规则，应该做出不利于房地产开发商的解释。
案例分析（五）
五、1、某航运公司在1987年经县人民政府批准，以划拨方式取得一宗地的土地使用权，批准用途为建职工宿合。1998年11月航运公司在该宗地上兴建住宅楼。工程竣工后，航运公司公开向社会出售楼房，将该幢楼房卖给了某副食品公司。当地土地管理部门查实情况后认为，航运公司公开出售自建住宅楼，属于非法转让划拨土地使用权的行为，依法对航运公司进行了处罚，同时，通知购房人补办土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。购房人认为，缴纳土地出让金是航运公司的事。所以拒绝缴纳土地使用权出让金。请回答下列问题：
土地管理部门对航运公司行为的认定是否正确?
购房人拒缴土地使用权出让金的理由能否成立?为什么?
答、正确。根据《城市房地产管理法》第三十九条相关规定“以划拨方式取得土地使用权的房地产转让，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”。
不成立。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。准予转让的，一种情况是应由受让方补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；另一种情况是可以不办理土地使用权出让手续，但转让方应按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。对于后者缴纳土地收益金的规定一般适用于私有住宅转让后仍用于居住的，按照国务院住房制度改革的有关规定出售公有住宅等情况。
2、某市东南郊有一块土地，甲房地产开发公司欲在此处开发商品楼房。遂于1996年8月与市土地局签订该土地使用权出让协议，并支付了出让金，取得了该土地使用权证书。又于10月20日至城建部门办理了建筑规划许可证书，并确定了施工进度和竣工交付日期。但当去市房地局办理预售登记时，市房地局因其投入开发建设的资金过少，只达到工程建设总投资的10%，而未发给其商品房预售许可证书。但甲公司于1996年2月开始预售其商品房，并与徐A订立《房屋预购合同》（还有百余人也订有这样的合同）。合同规定：徐A向甲公司购置商品房一套，建筑面积为80平方米，每平方米预计综合售价900元，购房应付购房款总计72000元，后徐A得知甲公司没有取得商品房预售许可证，遂要求与甲公司解除合同。甲公司不同意，并与之发生争议，诉至法院。
问：（1）本案中，徐A与甲公司的合同是否有效？根据是什么？
（2）法院应如何处理？
答：合同无效。根据是《城市房地产管理法》第44条、45条相关规定。
为了在商品房预售中防止投机牟利行为的发生，避免开发企业中途抽逃资金、延迟交房等损害消费者正当权益现象的发生，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，否则，不得进行商品房预售。《城市房地产管理法》第44条、45条对预售商品房应具备的条件及监管措施作了相应的规定，其中有些条件是：
按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。这一条件是预售商品房的经济要件，体现了国这房地产建设的宏观调控政策，防止通过“妙卖土地使用权”牟取暴利等不法行为的发生。
向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。房地产开发企业取得商品房预售许可证后，方可进行预售商品房的广告宣传并开始预售。广告中必须载明商品房预售许可证的批准文号，预售时应当向买受人出示商品房预售许可证。
本案房地产开发公司不具备预售条件，所以合同无效。
法院应该判决合同无效，返还财产，并由甲房地产开发公司赔偿合同无效给徐A造成的经济损失。
3、2000年3月，王某与某房产公司签订《商品房屋买卖合同》，购买了该房产公司开发的别墅一套。该房产公司承诺于2001年6月交付该别墅。2000年3月，王某依据购房合同的约定向房产公司交纳了首付款80万元。2001年5月，当王某到房产公司交付余款80万元时，发现自己所买的别墅对面十多米处地面开挖并铺设了许多管道。于是王某便找该房产公司，该公司负责人答复，王某别墅前将建某单位的办公楼房，不会影响王某的居住。王某总觉得该建筑物像锅炉房，所以王某便进一步让该公司确定其所买的别墅前面的确建造别墅而非其他建筑物，该房产公司负责人明确表示该建筑物的确系外单位的办公楼房。在这种情况下，王某便向房产公司交付了剩余房款80万元。
2001年6月，当王某到该公司看自己预定的别墅时发现该别墅前面已经盖了一锅炉房，烟囱和冷却塔都直接面临该别墅，这样将严重影响王某的居住，根本谈不上幽雅的环境。于是，王某要求房产商换房或退房。房产公司认为该锅炉房及冷却塔是其他单位在其土地上建造的，房产公司不应该承担责任。
应该如何正确地处理类似的纠纷？法律的依据是什么？
3、房产公司应该同意王某的要求，换房或退房。
答：合同是双方当事人在自愿基础上订立的，任何一方当事人未经对方当事人同意，擅自变更合同的内容，将构成违约行为。商品房销售后变更规划、设计，导致变更后的商品房的套型、朝向、面积等不符合购房者决定购房时的意愿，实质上是对购房者权益的一种侵害。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
这里的“擅自”应该有两方面的含义，一是相对于购房人来说不以单方面变更合条款，而是协调一致；二是改变规划、设计要经过规划部门批准。对经规划部门批准的规划变更和设计单位同意的设计变更导致商品房的结构、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能的，房地产开发企业应当在有关部门批准之日起10日内，书面通知购房人。购房人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。购房人在通知到达之日起15内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由之引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知购房人的，购房人有权退房。购房人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
案例分析（六）
六、1、案例分析：1999年9月，A公司因欠C银行借款被诉至法院，同年12月法院应C银行申请查封为A公司所有的房产，并到当地房地产管理部门办理查封登记手续，通知该机关不予办理该房屋过户手续。2000年3月15日A公司将已查封的房屋出租给B公司，租期6年，并于当日双方到当地房地产管理部门办了登记备案手续后，A公司将房屋交给B公司使用。由于A公司拒不履行生效判决，2002年8月9日法院依法强制A公司所有的房产，将房产过户到C银行名下。C银行要求B公司让出房屋，B公司要求C银行继续履行租赁合同，双方由此发生纠纷。
本案中谁的权利优先得到保护？为什么？
答、C银行的权利优先得到保护。
建设部制定的《城市房屋租赁管理办法》所限定的不得出租房屋的范围中其中一项是司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋。例如，在诉讼中司法机关根据当事人的申请依法对房屋实行诉讼保全的；或者房屋管理部门依法列入折迁范围的房屋，这种房屋的租赁受到了一定的限制。该案属于在诉讼中司法机关根据当事人的申请依法对房屋实行诉讼保全的房屋，不得出租，所以B公司的租赁权利不受法律保护。
2、案例分析：1997年4月，被告B房地产有限公司经建设工程招标投标管理办公室的批准，组织了建设凯马广场的国际性方案设计征集活动。原告建筑规划设计事务所应邀参加该活动设计投标，缴纳保证金人民币1万元。原告按被告要求组织设计并将设计方案及收费标准送交被告后，经专家评审，1997年9月30日原告收到中标通知书。但由于凯马广场项目最终未获批准，原、被告没有签订有关合同。为此，原告要求被告支付其向被告提供设计方案的方案设计费，因双方未能达成一致意见，原告遂起诉到法院，要求被告按其提供的收费标准支付方案设计费。原告认为，其已丧失了中标后与建设单位签订工程合同的预期利益，为此次招标活动所支付的实际费用226967美元。被告辩称：凯马广场工程项目未获批准是由于主管部门原因造成的，其对此并无恶意。双方有能力签订相应合同，被告也没有过错。故原告要求按设计方案支付设计费没有法律依据。一审法院审理认为，原告设计方案中标后，原被告并没有签订相应合同，被告也不存在主观上的恶意，原告要求以其向被告提供的收费标准支付方案设计费，既缺乏法律依据又缺乏合同依据。但原告为该方案设计应获得报酬，参照被告在征集设计方案时的承诺，由被告给付相应的经济补偿。依照《中华人民共和国民法通则》第4条规定作出判决：（一）被告在判决生效后给付原告赔偿款美元5万元；（二）被告应在判决生效后返还原告保证金人民币1万元；（三）原告其余诉讼请求不予支持。
用招投标的法律关系分析上述的纠纷？法院的审理意见是否值得探讨？
答：《招标投标法》第45条规定：中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。
根据该规定，由于被告自身原因使得被告工程项目未获批准，导致合同未能签订，应该属于招标人改变中标结果，所以招标人应当依法承担法律责任。一审法院审理认为，原告设计方案中标后，原被告并没有签订相应合同，被告也不存在主观上的恶意，原告要求以其向被告提供的收费标准支付方案设计费，既缺乏法律依据又缺乏合同依据。但原告为该方案设计应获得报酬，参照被告在征集设计方案时的承诺，由被告给付相应的经济补偿。依照《中华人民共和国民法通则》第4条规定作出判决：（一）被告在判决生效后给付原告赔偿款美元5万元；（二）被告应在判决生效后返还原告保证金人民币1万元；（三）原告其余诉讼请求不予支持。
根据《合同法》和《招标投标法》的相关原理和规定，法院的审理意见有些地方不妥，值得探讨：一是认为原告要求既缺乏法律依据又缺乏合同依据不妥，二是被告给付原告相应的经济补偿不妥。应该说原告要求既有法律依据又有合同依据，被告应给付原告相应的经济赔偿。至于主观没有恶意，可以作为减轻责任的理由，但不能作为免除责任的理由。
3、原告A金融租赁公司具有融资担保的资格。1996年11月11日与第三人B房产公司就案外人D电器公司借款抵押担保签订了抵押合同，约定B将其建筑面积8085平方米的多层住宅抵押给A，A借款750万给D，抵押期限至1997年11月18日，可随A与D的借款合同的变更、解除、终止而变化；未经原告的同意第三人B不得擅自将抵押的房屋出售。1996年11月18日双方就抵押合同进行登记，由房屋管理部门核发他项权利证明。11月底公证处又出具了具有强制执行效力的公证书。1997年6月6日，B与C签订了《商品房预售合同》，并在7月7日作了预售登记备案。
A认为被告房地产登记管理部门由于被告未作认真审核，在设定抵押的房地产登记后，又对第三人的预售合同予以登记，造成重复登记。被告违法的行政行为使原告拥有抵押权的抵押物流失。为此，A向法院提起诉讼，请求撤销已经登
记的预售合同。
法院应该如何处理该案？法律原理是什么？
答：法院应该支持原告的诉讼请求。
在现行的商品房预售中，实行登记备案制度在一定程度上确立了未完工的房地产的权属关系，但是，在法律上并不能有效地保护这种关系，尤其是预售商品房的抵押、转售等行为更是容易引发纠纷。
为了规范预售登记，预告登记制度也应运而生。原有的房地产登记都是已经完成的房地产物权的登记，即现实物权的登记；而预告登记的标的，不是现实的房地产物权，而是目的在于将来发生房地产物权变动的债权请求权。可见，所谓预告登记是指为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。这种登记是不动产登记的一种特殊类型。
预告登记制度的重要法律特征是：符合条件的债权请求权完成预告登记之后，就具有使在其后发生的妨害债权请求权的房地产处分行为无效的效力。或者说，预告登记以物权手段限制了现时登记的权利人自由处分其权利，保护了相对人房地产物权变动的债权请求权，稳定了房地产交易秩序。同时平衡了房地产变动各方当事人的利益。在我国预告登记制度对于解决住房预售这样一些敏感的社会问题将起着特殊的作用。
土地使用权案例
一、案例分析：
2000年3月，市国土局发布土地拍卖公告，对某市东进中路北侧国有土地进行拍卖，甲公司得知后，筹款参与竞拍，以27.3万元的价格竞购得13号地块53.82平方米的土地使用权，并与市国土局签订了《国有土地使用权出让合同》，合同约定：土地使用年限为70年，该宗地的总体规划为建设商住用地。2000年8月19日，甲公司领取了《国有土地使用权证书》，其中载明：土地用途为商住用地，终止日期为2070年8月18日。2001年，甲公司按照规划，在该宗地上兴建了四层楼房，其中一层用于商业经营，二至四层用于居住。2003年初，甲公司从他人口中听说商住用地属“综合用地”，使用年限最长为50年，遂于同年7月以商住用地的使用年限最长为50年，而市国土局却将使用年限错误地定为70年，并以按70年的标准收取了土地出让金为由，向法院提起诉讼，要求国土局退还“多收”的20年土地出让金。
法院审理后认为，国土局与甲公司签订的《国有土地使用权出让合同》和甲公司领取的《国有土地使用权证书》均载明土地用途为“商住用地”根据国土资源部《全国土地分类》的相关规定，该宗地的性质为“城镇居民以居住为主的住宅与工业生产或商业等混合用地”，属于“住宅用地”的范畴，依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，其使用年限最长为70年，国土局收取甲公司土地让金的标准符合法律规定。
应当看样理解土地的用途，正确的区分综合用地和商住用地？
案例分析提示：
依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权的使用年限分别为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。
综合本案前后提到的条件和说明，该土地应该属于综合用地的范畴，其使用期限应该是50年，而不是70年。国土局“多收”的20年土地出让金应该退还，并调整原已经签定的出让协议书的相应条款，包括用途条款、年限条款和价位条款，修改土地使用权证书载明的年限。
二、案例分析：
1993年11月23日，原告(乙方)与被告土地局(甲方)经协商一致签订了《国有土地使用权出让合同》。合同约定：甲方将面积为8939.77平方米的国有土地使用权，有偿出让给乙方用于商业建设使用40年，土地出让金为8045793元。合同签订后30日内，乙方先向甲方交付土地使用权出让金总额的15%作为合同定金，60日内付清全部土地使用权出让金。乙方如逾期30日仍未付清全部土地使用权出让金，甲方有权解除合同，并可请求赔偿。乙方付清全部土地使用权出让金后的5日内，依照规定办理土地使用权登记手续，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得土地使用权。
合同签订后，原告于1993年12月27日给付被告土地局400万元。其中，含合同定金1206868元，土地使用权出让金2793132元。原告还向土地局提出书面申请称，因资金周转困难和冬季无法施工，请求将未付的土地使用权出让金延缓至1994年4月1日付清。土地局同意了原告申请，并于1993年12月28日给其核发了国有土地使用证。但是，原告并未于1994年4月1日付清尚欠的土地使用权出让金。后经土地局多次催促，仍未履行。土地局遂依照当地关于出让转让暂行条例实施办法中关于“受让方不履行合同的，出让方可以依法解除合同，所支付的定金及出让金不予退还”的规定，于1994年9月30日决定；解除1993年11月23日与原告乙方签订的《国有土地使用权出让合同》，收回该合同约定范围内的土地使用权，所发土地使用证注销登记，原告已经支付的定金1206868元和土地使用权出让金2793132元不予退还。10月24日，原告收到解除合同决定的通知书，与土地局多次协商，但均无结果，遂提起诉讼。
法院应当如何处理原告支付400万元的出让金？
案例分析提示：
虽然当地有关于出让转让暂行条例实施办法中有关于“受让方不履行合同的，出让方可以依法解除合同，所支付的定金及出让金不予退还”的规定，但本案中原告交付的400万元中有一部分属于出让金，因此应当看作部分履行了合同，而非“不履行合同”。被告土地局不能以原告未履行合同为由，对其定金及出让金一律不予退还。法院应当判决土地管理局退还出让金，但对于定金部分则不予返还。
三、案例分析：
厦门市中级人民法院(1996)厦门初字第2号民事判决书认定：黄振煌与第三人陈和基原于1985年1月1日共承包县后村委会50亩场地种植经营，双方签订一份合同书，每年承包款为3000元，承包期为30年，并且约定国家需要征地时，土地底款归村委会所有，青苗赔偿款，村委会分4/9，承包人分5/9。1986年初，黄振煌、陈和基与新疆建设兵团农业建设第一师十团建立联营关系，共同经营种植厦门天山葡萄试验场。1987年1月因陈和基迁居香港未参与投资，同年7月，十团将其股权转让给黄振煌，陈和基获悉后要求与黄振煌共同经营该试验场，双方便于1989年6月签订《共同承包天山葡萄试验场协议书》，双方约定由陈和基分期补付给黄振煌投资款102550元。之后，陈和基先付给黄振煌57300元。同年10月15日，陈和基提出退伙，双方又签订一份《转让经营协议书》，约定黄振煌退还陈和基的全部投资款，试验场的种植由黄振煌自主经营，自负盈亏，黄振煌与十团的关系与陈和基无关。之后，黄振煌与陈和基就返还投资款发生纠纷，经厦门市湖里区人民法院调解，纠纷解决。嗣后，黄振煌承担返还十团的投资款的全部债务，于1994年11月30日签订了《有关厦门天山葡萄试验场转让后的有关经济协议决断证明》，了结了双方的债权债务关系，该试验场由黄振煌一人经营。1994年1月因国家建设需要，黄振煌所经营的果园被征用，国家付给征地补偿款3230090.28元，其中青苗补偿款39513.98元，地上物补偿款3170090.30元，水利设施补偿费19338元，误工补贴费2000元。全部款项县后村委会交给黄振煌9万元外，其余均占为己有。黄振煌多次找县后村委会交涉付款，县后村委会均以黄振煌与陈和基有纠纷为由，予以拒绝。黄振煌诉至法院。
厦门市中级人民法院认为，黄振煌在其独自承包县后村委50余亩土地种植果树过程中，因国家建设需要而被征用，现国家付给有关征地补偿款，根据征地补偿的有关规定，属于原告应得部分应归其所有，现被告以原告合伙人提出异议而拒付补偿款没有道理，原告要求被告按照双方的约定支付青苗补偿款等项及追索延付的利息损失，理由充分，应予支持。第三人原与原告合伙承包种植果园，但已于1989年10月经双方协商退出合伙经营，经法院调解书确认，并已执行完毕，现提出仍享有与原告同等的征地补偿受益权，理由不能成立。故判决：县后村委会在判决发生法律效力后7日内，支付原告2221982.70元及利息；驳回第三人陈和基的诉讼请求。
福建省高级人民法院（1996）闵民终字第38号民事判决书认定的事实与厦门市中级人民法院上述判决认定的事实基本相同。终审判决认为：国家因建设需要征用黄振煌独自承包经营的果园，依照有关法律规定，应对其种植的葡萄、果树及其种植经营所需的地上附着物等给予补偿。县后村委会则因该地块的征用而获得了国家给予的土地补偿费、劳力安置补偿费、水利设施补偿费、误工补偿费，此外在一审判决县后村委会应付还给黄振煌的补偿款中，已扣去原双方约定的4/9的青苗补偿费，以及其应得的部分场地平整换土补偿费等。因此县后村委会上诉主张再参与分享国家付给黄振煌个人的上述补偿费，缺乏法律依据，不能予以支持，县后村委会应将领取的补偿费中属于黄振煌的部分返还黄振煌。陈和基于1992年已退出合伙承包经营，其主张共分国家付给黄振煌个人的上述补偿费，亦不能予以支持。故原判决适用法律正确，除纠正部分判决表述不当外，维持原判。
法院的判决依据何在？应当怎样公平、合理地分配国家征收集体土地的各项补偿款？
案例分析提示：
《土地承包法》第十六条规定：承包方享有下列权利：（一）依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处置产品；（二）承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿；（三）法律、行政法规规定的其他权利。
法院判决依据在于土地承包经营权的补偿权。根据教材43页的解释和《土地承包法》十六条的相关规定，承包方享有补偿权。应根据法律规定和合同规定给予承包人公平合理的补偿。
四、案例分析：
原告北京某集体公司的工人李某，于2002年4月，与被告王某签订了买卖房屋契约，王某将其所有的坐落于通州区某村的北房5间、东厢房3间、棚子2间及院墙以2万元的价格卖给李某。契约签订后，李某给付了购房款，并于5月16日到通州区某镇村镇规划建设办公室变更了此房宅基地的使用权人。王某因新房尚未装修，要求在此房内居住半年，李某应允。半年后，王某未将此房屋钥匙交给李某，李某一直未在这所房屋内居住。
法院认为，农民的住宅不得向城市居民出售。李某是城市居民，其购买农民王某位于农村宅基地上的房屋的行为违反法律的规定，故依法宣告双方签订的买卖房屋契约无效。
类似本案中农民的住宅向城市居民出售的状况较为普遍，应当怎样解决比较合适？
案例分析提示：
《物权法》第153条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《土地管理法》第62条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
法律并没有禁止宅基地的转让，只是限制出卖、出租后再申请宅基地的行为。
但是，随着农村劳动力向城市的流动，农民的宅基地的流转问题也提到议事日程，即要初步健全和完善农民集体土地使用权的转让等法律制度。
本案根据双方的事实行为宣告合同无效较为合理。（结合本案了解北京市中院判决的宋家庄画家村案例以及安徽农房革命一例。）
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