案例1：未经同意共用设施被占用
2003年5月的末，家住黑龙江省哈尔滨市某小区的离休干部李志早晨外出锻炼回来，突然发现一楼地下室前面多了一大堆煤。昨天还没有呢，李志感到奇怪，就和另几个业主找到管理该小区的物业公司。
原来早在一个多月前，位于该楼地下室的哈尔滨市某休闲俱乐部因为要扩展业务，和物业商量想把原来放在俱乐部内的燃煤炉放到共用的地下室部分。
物业公司在未征得住宅业主同意的情况下，于4月20日，就与位于该俱乐部签订了《委托书》，约定物业公司委托俱乐部管理住宅楼设备间的给排水、供暖、供电设备，负责设备日常维修保养，确保设备正常使用，解决设备的突发事故；物业公司同意俱乐部使用设备间内的闲置室间及设备间外属于俱乐部的通道等处增添必要的设备。
委托书签订后，俱乐部于2003年5月将改建后的燃煤炉建在地下室设备间内，并对设备间出口及楼梯进行了维修，将地下室的出口设在住宅楼的一角。
协议不成，诉至法院
得知真相的业主立即向物业公司提出抗议，要求他们取消委托协议，还住宅小区本来面貌。但多次交涉无果。业主们一怒之下，将物业公司和休闲俱乐部告上了法庭。
一审法院经审理后认为，物业公司和休闲俱乐部协议，在设备间安装锅炉，其行为不构成对业主权益的侵犯，亦未构成妨碍，因此驳回了业主诉请俱乐部排除妨碍的请求。
业主们不服，上诉至哈尔滨市中院，诉求二被上诉人之间的协议无效。
二被上诉人辩称，他们没有对业主构成妨碍，俱乐部所有的设施、设备均经环保部门的验收，未对业主们的生产、生活造成妨碍；锅炉安装在设备间，而设备间不是共用部位，侵害业主共用部位的所有权和使用权是不成立的。
至此，本案争议的焦点集中到，二被上诉人将锅炉安装在设备间内是否侵害了上诉人的权利。
业主的权利不容侵犯
哈中院认为，物业公司受该住宅楼内业主委托对该楼的物业进行管理，与业主是委托与被委托的关系，作为委托方的业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权，在未征得委托人同意的情况下，擅自对委托人委托其管理的设备进行转委托，就是侵害了所有业主的权利。
依据《哈尔滨市住宅物业管理办法》的有关规定，无论是物业公司还是其他业主在利用物业设置经营性设施的，应征得相关业主、使用人和业主委员会的同意，本案中的物业公司和俱乐部未按上述约定征求业主们同意，侵害了业主的权利。遂依法撤销原审法院的判决，物业公司和俱乐部将安装在住宅楼设备间内的锅炉及其附属设施烟筒予以拆除，将住宅楼通往设备间的出口恢复原状。
案例2：关于“广州维修基金第一案”的探讨
1998年8月8日，广东某业主李女士与东悦居小区开发商签订《商品房买卖合同》，购买位于该小区的住房一套。
1998年10月1日，《广东省物业管理条例》（以下称《条例》）开始施行。该条例由广东省人大常委会颁布。其中第32条规定：物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的百分之二，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会，其所有权属全体业主共同所有。
1999年1月1日，《住宅共用部位共同设施设备维修基金管理办法》（以下称《办法》）开始施行。该办法由国家建设部、财政部颁布。其中第5条规定商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2～3%的比例向售房单位缴交维修基金。
2003年9月1日，《物业管理条例》开始施行。该条例由国务院颁布。其中第7条规定，业主应按照国家有关规定交纳专项维修资金。
2003年9月，李女士将开发商诉至广州市中山区法院，要求其依照《条例》的规定，为该房屋缴纳物业维修基金。东山区法院以李女士诉讼主体资格不符合法律规定为由，驳回原告的起诉。 李女士不服，向广州中院提出上诉，二审法院裁定“撤销原审裁定，本案由东山区法院进行审理”。
2005年1月，东山区法院重新开庭审理该案，判决开发商补缴物业维修基金3724元。
2005年4月，广州市中院二审开庭。2006年1月12日，法院终审裁定：以现行法律法规对维修基金案的民事权利义务关系的调整尚无具体规定，维修基金纠纷暂不具备作为民事案件受理和处理的条件为由，撤销一审判决，驳回业主李女士的起诉。
本案审理过程中最突出的问题是：当民事案件需要以国务院各部门和地方立法机关发布的行政法规、部门规章、地方性法规为依据，而不同的法律文件中就同一事项做出了不一致的规定，法院应当如何处理？
一、关于本案
事实上，上述问题在行政诉讼中极为普遍。行政诉讼是公民、法人或其他组织针对行政机关的具体行政行为而提起的诉讼。多数情况下，行政机关做出具体行政行为的依据通常是法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方政府规章、甚至是立法机关或行政机关发布的其他形式的规范性文件。一旦提起行政诉讼，就启动了对被诉具体行政行为合法性的司法审查。审查中的一个重要环节就是“适用法律”的审查。依照《立法法》和《行政诉讼法》的规定，人民法院审理行政案件，依据法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例，参照规章。在参照规章时，应当对规章的规定是否合法有效进行判断，对于合法有效的规章应当适用。依据《立法法》的规定，国务院制定的行政法规的效力高于地方性法规和地方规章，而地方性法规与部门规章的效力相当。为解决行政诉讼中地方性法规与部门规章的冲突问题，最高人民法院在2004年6月发布的《关于审理行政案件适用法律规范问题的座谈会纪要》中就此专门做出了明确的规定。
《办法》颁布的时间为1998年。依照当时的《行政法规制定程序暂行条例》（已废止），如果《办法》系经国务院常务会议审议通过或经国务院总理审定，由国务院或国务院批准、国务院主管部门发布，该办法就应属于行政法规。但该《办法》的颁布单位为建设部和财政部，而不是国务院。因此，该办法应属于部门规章。
本案中，广东省人大常委会颁布的《条例》属于地方性法规，其效力应与部门规章相当。1999年8月，广州市国土局、房地产管理局颁布了《关于加强我市物业管理的通知》，意图对专项维修资金的缴纳问题做出调和性的规定，但该规定属于地方政府规章，其效力低于部门规章和地方性法规，不足以解决二者之间的效力冲突。2003年9月，国务院颁布了效力高于部门规章和地方性法规的《物业管理条例》，其中明确规定业主应“按照国家有关规定缴纳专项维修资金”。到此为止，“在广东省范围内应由谁来缴纳物业维修基金”的问题终于有了定论。
但是，在国务院《物业管理条例》出台前已经购买的商品房，其物业维修基金应如何处理呢？这仍然是一个悬而未决的问题。据媒体报道，具有相似情况的业主多达数十万户、涉及维修基金以数十亿计。
二、本案是否属于民事诉讼受案范围？
《民事诉讼法》第3条规定，人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。
法院认为本案不属于民事诉讼受案范围。但本案中并无犯罪事实发生，也明显不属于刑事诉讼，那么其是否属于行政诉讼受案范围呢？行政诉讼最显著的特点之一就是需要有行政机关的参与，其目的是解决就某一具体行政行为产生的争议。本案中并未涉及行政机关的任何具体行政行为，也并无任何行政机关参与其中，很显然不属于行政诉讼受案范围。本案是商品房买卖过程中就财产问题产生的纠纷，当事人向法院提起诉讼是其行使诉权的正当要求。因此，可以肯定地说，本案应当属于民事诉讼受案范围。二审法院以“此类纠纷暂不具备作为民事案件受理和处理的条件”为由驳回起诉是不恰当的。
三、本案是否需经“行政主管部门前置处理程序”？
二审法院驳回起诉的另一理由是：《条例》和国务院颁布的《物业管理条例》均就物业管理维修基金的收取、使用和管理等事项赋予了行政主管部门先行处理的职责。应由行政主管部门前置处理为宜，原审以民事案件受理并做出实体判决不当。
那么，这些条例中对“行政主管部门前置处理程序”有没有规定呢？
先来看一下《条例》：第32条 “物业管理维修基金由县级以上人民政府物业管理行政主管部门设立专款账户代为管理，不得挪作他用。”但这一规定只是赋予了行政主管部门管理物业管理维修基金的职责，与二审法院“行政主管部门先行处理” 的提法相去甚远。
《物业管理条例》：第54条：“专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。”这一条赋予国务院相关部门就维修基金的管理制定相关规定的权限。但也并未规定建设单位与购房人就维修基金缴纳问题发生争议时的“行政主管部门先行处理”程序。而且，《物业管理条例》也明确规定由购房人（业主）缴纳维修基金，并没有为当事人的约定留出余地。
另外，二审法院的这一理由，并不符合《民事诉讼法》的有关规定。《民事诉讼法》第111条对人民法院受理后的案件的处理做出了列举性规定，其中包括“告知原告提起行政诉讼”、“不予受理”、“申请仲裁”、“向有管辖权的法院起诉”等。能与本案判决沾边的只有“依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决”。但采用这种做法的前提是“法律规定”，《条例》和《物业管理条例》分别属于地方性法规和行政法规，并不属于“法律”的范畴。即使这些条例中就“行政主管部门先行处理”有所规定，也不应成为法院驳回起诉的理由；退一步说，即使有某个“法律”对此有所规定，法院也应告知当事人向有关机关申请解决，而不是“驳回起诉”。
四、二审法院的两个裁定自相矛盾
从媒体报道中我们得知，业主在一审中被驳回起诉并上诉后，广州中级法院做出的裁定认为当事人双方具有商品房屋买卖关系，小区业主就物业管理维修基金纠纷向法院提起诉讼，没有违反《民诉法》之规定，裁定“撤销原审裁定，本案由东山区法院进行审理”。而经发回重审并由开发商上诉后，该法院又认为“此类纠纷暂不具备作为民事案件受理和处理的条件”，裁定撤销原判决，驳回原告的起诉。
上述两个裁定是互相矛盾的。首先，第一个裁定推翻了一审裁定、确认了该争议的民事可诉性，即认为一审法院驳回业主的起诉是错误的，因此才将案件发回重审。而第二个裁定则推翻了第一个裁定，认为该争议不具备民事可诉性，甚至不应当作为民事案件来受理，继而驳回原告的起诉。所以，这种矛盾是根本性的矛盾，结论完全相反。作为中级法院，先后做出完全相反的裁定，不仅令当事人无所适从，也使得法院裁判失去了应有的严肃性。
五、本案应裁定中止审理
依据最高人民法院《关于审理行政案件适用法律规范问题的座谈会纪要》，在行政诉讼中遇到行政规章与地方性法规就同一事项规定不一致时，一般可以按照下列情形适用：（1）法律或者行政法规授权部门规章做出实施性规定的，其规定优先适用；（2）尚未制定法律、行政法规的，部门规章对于国务院决定、命令授权的事项，或者对属于中央宏观调控的事项、需要全国统一的市场活动规则及对外贸易和外商投资等事项做出的规定，应当优先适用；（3）地方政府规章根据法律或者行政法规的授权，根据本行政区域的实际情况做出的具体规定，应当优先适用；（4）地方政府规章对属于本行政区域的具体行政管理事项做出的规定，应当优先适用；（5）能够直接适用的其他情形。不能确定如何适用的，应当中止行政案件的审理，逐级上报最高人民法院送请国务院裁决。
上述规定仅适用于行政诉讼，对于是否适用于民事诉讼程序还没有相应的解释出台。但是，我们可以从《民事诉讼法》找到应当中止诉讼程序的依据。《民事诉讼法》第136条：“有下列情形之一的，中止诉讼：……（六）其他应当中止诉讼的情形。”
《条例》和《办法》的效力冲突问题，是本案的关键问题。这个问题不解决，就无法就案件实体问题做出正确的判断，无法做出恰当的判决。但是，这个问题需要通过法律规定的途径去解决，所需时间长短尚无法预计。因此，在这种情况下中止案件审理是恰当的做法。
根据《立法法》的规定，地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，应由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定；认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会常务委员会裁决。就本案，法院应裁定中止审理后，将问题层层提交最高人民法院，由最高人民法院依据《立法法》的规定提交国务院处理。
六、悬而未决的问题
《办法》于1999年1月1日开始实施，其与《条例》的矛盾在其问世之日起就已经存在。而这一时间距离“广东物业维修基金第一案”的最终判决已经有7年多的时间。7年时间对于一个国家、一个地区的法制进程来讲，不可谓不长。在此期间，经济发展居全国前列的广东省境内建成了成千上万的商品房，也有数十万计的人们兴高采烈地搬入了新居，但这两个条文之间的矛盾却始终未能解决。这一矛盾继而导致数十亿元的物业维修基金处于不稳定状态，而承载着人们希望的“广东物业维修基金第一案”竟是以这样的结果而告终。这种情况下，人们的惊愕和失望不难理解。
作为法律工作者，笔者可以理解有关法院的工作人员在审理案件过程中的辛苦工作，法官们也许已经采取了种种不懈努力、考虑了各种因素、协调了各种关系，但最终的结局并不尽如人意。这一悬而未决的问题依然困扰着广大人们。广东众多的业主恐怕只能期待着“第二案”、“第三案”、甚至“第N案”去解决这个问题。
案例3：买卖不破租赁原则
曾先生在选购了一套二手房时，被前业主告知该房产已经有人承租，租期尚有九个多月才到期，曾先生以为购买了房屋后就有权随时要求承租人搬离，于是于前业主签订了合同并办理了过户手续，但是，在与承租人交涉限期搬离的过程中，承租人提出“买卖不破租赁”的概念要求继续承租，并指责前业主和曾先生没有尊重其 “优先购买权”，其有权主张曾先生的房屋买卖行为无效。
这是在转让已经租赁的房产过程中普遍存在遍的问题，承租人所提出的“买卖不破租赁”是一项专业法律术语，具体解释为租赁房屋发生转移的场合，承租人对于该房屋的使用权，不会因为该房屋的买卖而受影响，买受人仍应当继续履行原租赁合同的规定，此时租赁权的效力大于买卖双方的转让效力，只有当租赁期限到期时，买受人方才可以行使完整所有权。
对此，我国法律有明确的规定：《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”；《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。
而承租人提出的“优先购买权”则是指出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先购买的权利。《合同法》第230条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”；《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提起三个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。”；最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”。
由此可见，在该案例中，承租人提出要求继续租赁的要求是合法的，承租人的利益应该受到法律的保护，曾先生无权要求承租人限期搬离，但是有权要求承租人支付租金，因为，曾先生在取得该房产的所有权的同时也取得了收益权。另外，如果前业主确实没有通知过承租人该房屋要出售或者承租人表示在同等条件下愿意购买该房屋的话，承租人确实有权主张该买卖关系无效。建议二手房买受人应当在购房前充分了解要购买的房屋是否已经出租，如果出租，租赁期限是否快到期，避免影响自己的购房用途或自己的投资计划。
案例4：转租中的若干问题
甲与乙签订租房合同，甲将一店面房租给乙经营茶庄，租赁期自1996年1月15日至2001年1月14日，第一年租金2万元，以后每年递增10％，等等。签约后双方各自履行了义务，乙添置设备，领取营业执照后进行经营，至1998年9月8日，乙将茶庄以财产租赁的形式转租给丙，时间一年，至1999年9月8日。茶庄设施租赁金额人民币45000元，支付给乙方。其中对房屋租金乙、丙约定，房租25813元于1998年9月8日和1999年3月7日分二次交清，丙直接上交给甲，等等。甲对乙、丙转租赁协议认可，并为乙、丙到公证处公证该协议出具了书面函。后因丙未重新办理工商登记以及未按时向甲支付房租，甲向乙请求支付未果。甲向法院起诉乙，要求乙支付租金。一审判决认为乙、丙转租协议因得到甲的同意，乙、丙协议中约定丙直接将租金交付给甲，应认定丙对甲负有交付租金的义务，从而免除乙向甲交付租金的义务，故甲向乙请求支付房屋租金没有法律依据，判决驳回诉讼请求。二审认为，乙与丙在乙租赁期内订立转租协议，该转租行为得到出租方甲的同意，故应认定出租人（甲）与转租人（乙）双方对转租期内的租金支付等重新作了约定，故甲无权再向乙主张转租期间的租金，维持一审判决。
该案涉及以下几个问题：
1.转租与租赁权的让与之区别；
2. 出租人请求权的行使；
3. 乙是否已退出租赁关系，对丙未支付租金的义务承担什么责任。
法理探析：我们先从转租和租赁权让与说起，大多数国家将其与转租一同加以规定，我国《合同法》没有规定。因此有人主张适用转租的规定，也有人认为可以适用《民法通则》第91条的规定和《合同法》第五章关于“合同的变更和转让”第79条、88条、89条之具体规定。我认为这是不妥的。如果对租赁权让与的认识及性质定位不准，在司法实践中很容易引起混乱。因为租赁权的让与并非仅是合同债权的让与，而是包括支付租金义务等多项合同义务在内的一种法律地位的转让。故租赁权的转让不应根据债权让与的法律规定来判断，而应根据合同债务转让的规定来确认，即债务人将合同义务的全部或部分转移给第三人的，应当经债务人同意。
转租与租赁权的让与区别主要有：其一，从法律性质来分析，转租系承租人与次承租人之间成立新的租赁合同，租赁权让与为承租人法律地位的转让，往往表现为租赁债权的转让，实践中往往与营业财产一并转止，往往成立资产及经营权的转让合同关系。故合同性质不同。其二，从当事人之间法律关系分析，转租后转租人仍享有租赁权，并未退出原租赁关系，同时转租人与次承租人之间又产生新的租赁关系，转租人在租赁物上为次承租人设定新的租赁权。而租赁权的让与则不同，在承租人让与租赁权时，承租人于转让租赁权之后，退出租赁关系，第三人代其位，成为租赁合同的当事人。其三，从法律关系的内容分析，转租中，次承租人对于（转租人）支付的是租金，一般分期进行；租赁权让与，受让人对于作为转让人的承租人，一般须一次性给付对价；转租中，两个租赁合同的条件可以不同，租赁权的让与中，受让人承受出让人的地位。
从上述案例分析，乙与丙约定在丙转租的一年中租金由丙直接支付给甲，且乙又将自己承租期间添附的营业财产一并转让，似乎是一种租赁权的让与，但甲与乙之间的租赁合同并未终止，租赁期间并未终结，乙并未从与甲之间的租赁关系中退出，因而，丙没有取代己的地位，丙与乙之间只是转租关系，而不是租赁权让与。但该案的争议问团是，乙、丙之间关于租金支付方式的约定，由于甲的事前认可，是否意味着乙已免除其义务或如二审所认定，是三方的重新约定，故乙可以免除支付租金的义务。笔者认为，一审、二审的认定，是典型的形而上学，是舍本求末，没有从甲、乙、丙之间形成的法律关系去探求适用法律的门径，因而是值得研究商讨的。显然，关于丙将转租房屋的租金支付给甲的约定，只是乙、丙之间转租协议的一个重要条款，这一条款并没有改变该转租协议的性质，作为承租人（转租人）己仍然承担着因丙而应负责的事由所产生的损害向甲（即出租人）负赔偿责任或连带责任，这是一种无过错责任。当丙没有按照转租协议履行向甲支付租金的义务时，乙对此毫无疑问地对甲承担赔偿责任，甲向已行使请求权，自无不当，法院驳回甲的诉讼请求于法无据。
甲是否可径向丙行使租金请求权呢？第一观点认为不能，按照合同相对性原则，甲、丙之间不存在直接的法律关系，丙可以拒绝履行。第二种观点认为，从保护出租人利益出发，加之转租合同对租金有特别约定，故甲可直接向丙行使诉权，这时丙可以成为被告而不是第三人。笔者倾向于第二种观点，因为租金乃租赁合同的核心条款，乙、丙之间的特别约定，使丙负有向甲支付租金的义务，基于这一特别约定，甲自然可以直接向丙行使诉权，此时，丙因这一特别约定而丧失对抗权。
甲是否可以同时向乙、丙行使请求权呢？对此也是有争论的问题，对于普通的转租合同，出租人对次承租人当然不存在租金请求权。但该案中，有人认为甲可以起诉丙的同时，主张己为连带清偿，故丙、乙可同为被告，对丙的请求是基于乙丙之间的特别约定，对乙的请求是基于乙是转租人的地位，故丙、乙可为共同被告。笔者倾向于这一观点。但甲起诉乙的同时能否起诉丙呢？对此笔者持否定态度，当甲选择己起诉之后，他便丧失了同时选择丙的权利，丙在诉讼中的地位便不复产生。因为丙既不可能因为己不履行合同义务而成为被告，更不会因此成为第三人。
争议主张：
转租中是否存在不当得利，实践中颇有争议，理论上也莫衷一是，我国《民法通则》第92条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得不当利益返还受损失的人。”作为债的发生根据之一，不当得利系一项法律事实而非民事法律行为，不当得利之债完全是基于法律的直接规定而非当事人的意思而产生。
转租中是否存在不当得利，传统民法理论毫无疑问持肯定态度，我国《民法通则》第91条“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利……”，该规定一般被视为对转租不得牟利的法律适用原则，曾经产生了无数个转租合同无效的判例。显然，这一明显带有计划经济铬印的祛律规定，今天看来已十分不合时宜。因此，不少省高院以“审判纪要”或座谈会纪要的形式对此作出了修正。这一法律原则，从保护社会经济流转稳定性和计划性出发，保护物的静止安全状态，但显然不符合租赁合同本身内在价值取向，违背了市场经济的基本法则，随着市场经济的发展，这一法律规定在司法实践中必将逐渐地被扬弃。
但转租是否存在不当得利，我们仍然要分别合法转租和不合法转租两种状态下进行考察，先研讨合法转租的情况。
让我们通过具体案例进行剖析。某甲与某已签订一房屋租赁合同，某甲将二室一厅的一套公寓房以年租金4000元的价格租赁给某乙，租赁期5年。2年后，某乙欲转租其中一室，某申同意后，某乙将其中一室转租给某丙，期限三年，年租金4000元。当某甲得知该租金价格后，与某乙商量变更原租赁合同，欲收回一室，租金不变，某乙拒绝。某甲遂向法院起诉，要求已返回国转租而获利部分。对该案处理有二种绝然不同的观点。第一种观点认为，当承租人征得出租人同意将租赁物一部或全部转租于他人时承租人（转租人）取得了对租赁物的处分权，因此，其转租行为对出租人既不构成无权处分，也不造成损害，其转租“渔利”，自然合法合理。第二种观点认为，承租人（转租人）通过转租获取的超过其原租金的一部分利益，应属于不当得利。其理由主要有二，一是出租人是租赁物的原始处分权人，二是转租人可以转租获利，为什么出租人不可以直接通过出租而获利呢？
我认为，第二种观点在理论上是站不住脚的，在实践上是十分有害的。就上述案例，我们可以作出以下分析判断：显。甲、乙之间租赁合同合法有效，对双方有拘束力。2.乙基于该租赁权，对抗甲之变更合同的请求。3.乙在五年的租赁期内因支付租金这一对价，从而获得了甲之二室一厅这一租赁物的占有、使用收益权。4.乙的转租征得了甲的同意。5.乙转租后在获取较高租金的同时。自己也要忍受生活上之不便（因空间缩小了，居住人口增加了）。如果认为甲是租赁物之原始处分权人，就可以不顾合同关系的存在，单方面地去追求利益的话，那么《合同法》规定的人们经济交往中的诚实信用原则、合同严守原则以及禁止权利滥用原则又将如何发挥规范市场主体的作用呢。显然，甲的请求明显违反了上述之原则，特别是违反了禁止权利滥用原则，合同当事人在享受合同约定的权利的同时，也必须履行合同约定的义务，当甲按约收取租金后，他便同时丧失了出租房的占有、使用、收益权，这一权利义务的设定，对甲、乙均有拘束力，不得随意变更，假如法律认可甲的随意变更、势将造成经济生活中利益主体活动的无序性。
乙转租获利的合法性在于，首先他因征得出租方的同意而取得了对租赁物的处分权；其次，该转租行为是基于自身的租债权设定的一个新的租赁权；再次，乙在支付租金的同时获得了对租赁物占有、使用权，基于这二项权利，可为收益权，自无不当之处。假如乙、丙转租造成房屋结构破坏等情况，也自有租赁合同的具体规定加以规范，完全不适用不当得利原则，不构成不当得利之债。我国《合同法》第225条明确规定“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有……。”
不合法转租之获利部分是否构成不当得利。在理论上也还是有争议的，最典型的莫过于王利明先生对这一观点的先后不同认识。王先生目前比较倾向和认同的是对此持肯定观点。他认为“因承租人无权通过转租而获取利益，因而对于承租人的获得扣除了租金部分的剩下的收益部分，可作为不当得利而向出租人返还。”但在80年代末90年代初，王先生的观点正好相反，在其“论返还不当得利责任与侵权责任的竞合”一文中（见《民商法研究》第一辑法律出版社版P552）却主张“值得注意的是，在租赁关系存在期间内，承租人非法转租所获得的收益是否构成不当得利？我们认为并不构成不当得利。既然出租人与承租人之间具有合法的租赁关系，则依据合同规定，承租人支付租金有权对租赁物进行使用收益，出租人对租赁物已不能行使使用收益权能。所以，承租人因违约转租而获取收益，并未致出租人重大损害……不得要求承租人返还不当得利。”该观点与台湾学者王泽鉴先生所持观点有着惊人的一致。王泽鉴先生认为承租人违法转租，非属无权处分行为，且出租人与承租人有租赁契约关系存在，承租人支付对价而为使用收益，出租人对租赁物已无使用收益之权能，故承租人违法转租并未致出租人受损害，从而违法转租原则上应有租赁契约上求其解决，出租人可终止契约或请求债务不履行之损害赔偿。无须藉助于不当得利请求权。
产生上述观点分歧的原因在于对承租人违法转租的行为是否侵犯出租人之所有权的认识不同。根据我国《民法通则》第72条将财产所有权的变动作为合同的直接效力，和《保同法》第51条规定的无权处分制度，结合《合同法》第224条关于“承租人经出租人同意的，可以将租赁物转租给第三人。”之规定，可以明显地看出我国债权法对无权处分制度的规定比较严格，根据上述我国法律的规定，承租人违法转租在司法实践中往往被认定为无权处分行为，且该处分行为侵犯了所有权人的所有权排他性权利权能、增加租赁物的占有锁链，扩大有层次，致物的价值损耗的可能性加大，增加所有权人行使物上请求权之难度。基于以上规定和认识，在理论上和实践上就有人认为违法转租获利部分符合不当得利构成要件，应属不当得利，出租人即享有处分权的人可以行使不当得利请求权。
但笔者认为。违法转租是否属于无权处分行为，应该理性地看待这一问题，是否合法转租，落脚点均在一“转”字上，转租是否合法，关键在是否征得出租人同意，既然承租人支付租金后取得租赁物之占有、使用权，那么承租人在租赁期内对租赁物的转租，是基于租赁权对租赁物的处分，不应认为是无权处分行为。有人认为，是否经出租人同意，是判别转租人是否经出租人授权而取得处分权的依据，这一观点很勉强，显然意思表示不是发生处分权变化的依据。此其一。其二，从不当得利构成要件看，违法转租行为的获利，是否必然致出租人利益之损害，也值得研究，出租人因与承租人之间订有租赁合同。其获取租金的同时，便丧失了对租赁物的占有、收益权，承租人转租获利并不必然导致其遭受损失也显而易见，两者之间并无因果关系。其三，从我国《民法通则》第91条的“不得牟利”，到《合同法》第224条“出租人可以解除合同”的立法变化，可以从中窥视我国法律对这一问题的认识也在深化和扬弃。其四，出租人对承租人违法转租获利，可以通过租赁合同本身来解决，可以解除合同终止租赁关系后，经行出租获取更高的租金，来实现自己的利益业可追究承租人的违约责任，总之，出租人不能也不必通过返还不当得利这一救济手段。
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