71、规划与计划管理：是指政府运用各种规划和计划，加强对房地产开发的宏观管理。
具体包括：
（一）土地利用总体规划
1、土地利用总体规划的概念和特点
土地利用总体规划是指各级人民政府，根据国民经济和社会发展的情况，对土地的开发、利用、整治和保护在时间上和空间上所做的战略构思和设计方案。它是国民经济和社会发展计划体系的重要组成部分。
土地利用总体规划作为国家管理土地的一种手段，有以下特点：
（1）综合性（2）长期性（3）指导性
2、土地利用总体规划体系
土地利用总体规划体系是指各级各类土地利用规划的总称。
（1）全国土地利用总体规划
（2）省级土地利用总体规划
（3）县级土地利用总体规划
（4）乡（镇）级土地利用总体规划
3、土地利用总体利用规划编制程序
是指编制土地利用总体规划所需要的步骤或环节。
按照两下一上、上下结合的程序进行。
（1）发布规划编制纲要（2）上报编制草案（3）下达执行
（二）城市规划
72、城市规划：是人民政府对城市的规划、容量、各项建设用地及各项基础设施的配置在时间上和空间上进行综合构思、布置的行为。它是城市建设的蓝图，也是指导房地产开发的依据。
74、城市规划的编制与审批：国务院城市规划行政主管部门和省、自治区、直辖市人民政府应当分别组织编制全国和省、自治区、直辖市的规划，用此指导城市规划的编制。城市人民政府负责组织编制城市规划；县级人民政府所在地镇的城市规划，由县级人民政府负责组织编制。城市总体规划、分区规划及详细规划经有关机关审批，就成为法律文件，一切单位和个人都应当执行。
75、城市规划的实施：
（1）出让、转让要符合城市规划要求。
第一、城市规划行政主管部门和有关部门要根据城市规划实施的步骤和要求，编制城市国有土地使用权出让规划和计划。
第二，出让城市国有土地使用权时，在出让前，必须要指定控制性详细规划。
第三、出让和转让合同必须附有规划设计条件和附图。
第四、城市规划行政管理部门有权对城市国有土地使用权出让、转让是否符合规划进行监督检查。
（2）建设项目的选址和布局要符合城市规划要求。
第一、城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。
第二、建设项目选址意见书应当提供建设项目的基本情况和基本依据、建设项目选址、用地范围和具体规划要求。
第三、建设项目选址意见书的审批与发放实行分级管理制度。
第四、选址意见书没有签发或签发部门不是发帝国难得规划行政主管部门，则设计任务书不得批准。开发项目也不得立项。
（3）开发区的规划要符合城市规划要求。
开发区是指有国务院和省、自治区、直辖市人民政府批准在城市规划区内设立的经济技术开发区、保税区、高新技术产业开发区、国家旅游度假区等实行国家特定优惠政策的各类开发区。
76、土地利用计划：是指国家动用计划手段，对土地的开发、利用、整治和保护进行统筹安排，把土地的“开源”和“节流”纳入国家计划管理轨道的一种土地利用管理制度。
土地利用计划按时间序列分为长期计划、中期计划和年度计划。
77、土地利用计划法的特征：
（1）内容上的广泛性。涉及国民经济各部门的发展。
（2）时间上的连续性。土地的利用活动是不断进行的，因而土地利用计划也是连续不断的，
（3）程序法和实体法的统一性。既规定土地利用计划管理主体之间事实上的权利与义务，以及违反这些法律规定所应承担的法律责任。同时还规定土地利用计划编制的程序。
78、土地利用法的基本原则。
（1）遵循客观经济规律的原则。
（2）综合平衡原则
（3）统一性和灵活性相结合的原则
79、土地利用计划的编制和实施
（1）土地利用计划的编制、审批和下达。它的编制程序与国民经济和社会事业发展计划的编制程序相同；报审批机关批准，最后把批准的的正式计划下达到计划执行单位。
（2）土地利用计划的实施。包括土地利用计划的执行、修改和监督检查。
80、房地产开发项目管理：是指人民政府对房地产开发项目从立项、设计到竣工验收的全程管理。《城市房地产开发经营管理条例》第十条 “确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。”
《中华人民共和国城市规划法》第三十一条 在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。
《中华人民共和国土地管理法》第四十三条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。
《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十二条 具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的，按照下列规定办理：
（一）建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告；可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。
（二）建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部
门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟订供地方案，报市、县人民政府批准；需要上级人民政府批准的，应当报上级人民政府批准。
（三）供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。
有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同；划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。
（四）土地使用者应当依法申请土地登记。
通过招标、拍卖方式提供国有建设用地使用权的，由市、县人民政府土地行政主
管部门会同有关部门拟订方案，报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施，并与土地使用者签订土地有偿使用合同。土地使用者应当依法申请土地登记。
《城市房屋拆迁管理条例》第六条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
第七条 申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：
（一）建设项目批准文件；
（二）建设用地规划许可证；
（三）国有土地使用权批准文件；
（四）拆迁计划和拆迁方案；
（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起３０日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。
第十三条 拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。
拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。
《城市房地产开发经营管理条例》第十六条 房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
第十七条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
第十八条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：
（一）城市规划设计条件的落实情况；
（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
（三）单项工程的工程质量验收情况；
（四）拆迁安置方案的落实情况；
（五）物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
81、开发项目的立项管理
房地产开发公司应当根据城市规划、年度建设用地计划和市场需要情况，确定开发项目，并向计划管理等部门申请立项。
房地产开发项目确定后，必须向在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，根据规划设计要求，对开发项目组织勘察、规划、设计工作，房地产开发规划设计方案，须依据城市规划管理的有关规定，履行报批手续。房地产开发企业应当向城市规划主管部门申请核发《建设工程规划许可证》，取得《建设工程规划许可证》后，方可申请开工。可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，依法取得房屋拆迁许可证。拆迁人对被拆迁人给予补偿、安置，被拆迁人在搬迁期限内完成搬迁。
房地产开发企业应当委托具有勘察设计资格即《工程勘察证书》或《工程设计证书》的单位进行勘察设计工作。房地产开发项目一般按初步设计和施工图设计两个阶段进行。对与技术复杂而又缺乏经验的项目，可分为初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。
82、开发项目的施工管理
房地产开发企业应当按照有关规定，选择具有相应资质条件的施工单位，进行房地产开发项目的建设。单位按照
适用本条例。
83、开发项目的竣工验收
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
84、房屋拆迁：是指根据城镇建设规划和国家专项工程的迁建计划及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的房屋及其设施的行为。取得房屋拆迁许可证的建设单位是拆迁人，被拆迁单位或个人是被拆迁人。
85、房屋拆迁应遵循的原则：
1、服从国家利益原则：拆迁人在拆迁过程中要维护国家利益，服从统一安排，不得任意拆迁；被拆迁人要服从国家建设需要，按时搬迁。
2、符合城市规划
《中华人民共和国城市规划法》第二十三条 城市新区开发和旧区改建必须坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。各项建设工程的选址、定点，不得妨碍城市的发展，危害城市的安全，污染和破坏城市环境，影响城市各项功能的协调。
3、保护合法权益：要用法律形式确定房屋拆迁当事人的权利义务关系，禁止非法拆迁和违法拆迁，按规定给予被拆迁人安置或补偿；同时被拆迁人也应当按补偿安置协议搬迁。
86、房屋拆迁的程序
（一）申领规划用地许可证
拆迁人首先要依法获得拆迁地块的土地使用权，按规定向有关政府规划部门申请建设用地规划许可证；经审查符合条件的，有规划管理部门核发建设用地规划许可证，确定拆迁的范围。同时由房屋规划管理部门通知被拆迁人，停止房屋及附属物的改建、扩建等工程，并通知有关部门，以公告形式公布在拆迁范围内暂停办理有关手续，如暂停办理房屋的买卖、交换、析产、分割、赠与、分户、出租、调配等手续，暂停办理居民常住户口的迁入和分户手续，暂停核发工商营业执照。
（二）编制拆迁计划和方案
作为拆迁人应当在取得土地使用权后对被拆迁人、房屋等情况进行调查，根据核实的情况和国家、地方有关拆迁补偿安置的规定，对被拆迁人今昔感具体分析，并编制出详细的拆迁计划和方案。
（三）申领房屋拆迁许可证
城市房屋拆迁实行许可证制度。任何单位和个人需要拆迁房屋，均须持后房屋的单位
建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明等材料向市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。房屋拆迁许可证是拆迁行为获得行政许可，拆迁人从事房屋拆迁的法律凭证，只对指定的项目在一定时间和一定范围内有效。
（四）发布拆迁公告
房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。目的是让被拆迁人了解拆迁是城市建设的需要。任何单位和个人都必须服从；让被拆迁人知道拆迁的有关法律和政策，了解他们应当享有的权利和应履行的义务。
（五）签订拆迁补偿、安置协议
拆迁人与被拆迁人应当就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项进行协商，订立拆迁补偿安置协议。
房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。
拆迁人和被拆迁人在签订协议时，应当在平等基础上，进行充分协商，体现自愿与有偿原则。
拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
（六）实施房屋拆迁
拆迁人应在规定的拆迁期限内完成房屋的拆迁工作。拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。被拆迁人或者房屋承租人在拆迁管理部门的裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
87、房屋拆迁补偿概念：是拆迁人依法对被拆除房屋机器附属物的所有人因拆迁所遭受的损失给予合理的弥补。
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。
房屋补偿应坚持统一作价、等价交换、区别对待和按质论价的原则。
88、拆迁补偿的方式：
拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
（1）货币补偿是指拆迁人以支付货币的形式，赔偿被拆迁人因拆除房屋所造成的经济损失的补偿方式。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
（2）房屋产权调换是指拆迁人用异地的房屋或原地再建的房屋与被拆迁人的房屋进行交换，拆迁后被拆迁人取得交换房屋产权的补偿方式。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照货币补偿金额的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
（3）特殊规定：
①拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。
②拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
③拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
④拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
⑤拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。
89、拆迁安置
1、拆迁安置是指拆迁人对被拆迁房屋的使用人另外提供房屋以供居住使用，并给予一定补助费用。
2、拆迁安置的对象是被拆除房屋的使用人，即在拆迁范围内具有正式户口的公民和在拆迁范围内具有营业执照或者作为正式办公地点的机关、团体、企业、事业单位。
3、拆迁安置的方式可以是一次性安置，即用产权调换的方式一次性解决被拆除房屋使用人的用房问题，也可以先由拆迁人提供周转房临时过渡，或由被拆迁人自己寻找房屋过渡。
4、拆迁安置费：
包括搬迁补助费、临时安置补助费，以及经济损失补偿费。
90、搬迁补助费：是被拆迁人或者房屋承租人因原居住房屋被拆除，须迁移他处居住，在搬家过程中发生的费用。
91、临时安置补助费：是对被拆迁人或者房屋承租人因迁离原居住地而在生活上所增加的一些额外支出费用的补偿。被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。
92、经济损失补偿费：是指拆迁人对因拆除非住宅房屋而造成的停产、停业引起的经济损失的，可以付给被拆迁人或者房屋承租人适当补偿。
93、房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
包含的内容：
（一）房地产转让的主体是房地产权利人。
（二）房地产转让的法律后果是所有权的转移。
（三）房地产转让的实现方式有买卖、赠与或者其他合法方式。
94、其他合法方式主要有：1、以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；2、一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金、合资、合作开发经营房地产，而是房地产权属发生变更的；3、因企业被收购、兼并合伙合并，房地产权属随之转移的；4、以房地产抵债的；5、法律法规规定的其他情形。
（四）房地产转让的种类有已经建成的房地产的转让和尚未建成但符合条件的在建房屋的转让。
95、房地产转让的原则：
除遵循民法的一般原则外，还应当遵循下列原则。
（一）出让方地位不变原则
出让方地位不变原则即土地所有权不变的原则 ，无论土地的使用权有何变化，国家仍是土地所有权人。
（二）房地产一致原则即土地使用权与地上建筑物产权相一致原则，取得土地使用权的同时取得地上建筑物的所有权。具体包括：1、土地使用权转让时，地上建筑物、其他附着物的所有权随之转让；2、地上建筑物、其他附着物的所有人转让地上建筑物、其他附着物的所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让。但作为动产转让时除外。
（三）效益不可损原则
即保护财产的价值和经济效益的原则，指无论是土地使用权转让，还是地上建筑物、其他附着物转让，都不得损害土地及其地上建筑物的经济效益。
96、房地产转让的条件
（一）以出让方式取得土地使用权的房地产转让条件
《房地产管理法》第38条：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
城市房地产转让管理规定第十条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
（二）以划拨方式取得土地使用权的房地产转让条件
按照有关法律法规的规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地土地使用权和地上建筑物、其他附着物可以转让、出租、抵押：
（1）土地使用者为企业、公司、其他经济组织和个人；
（2）领有国有土地使用证；
（3）具有地上建筑物、其他附着物的合法产权证明；
（4）依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
分为两种情况：
（1）办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金；
（2）不办理土地使用权出让手续的，应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。
城市房地产转让管理规定第十二条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。
（一）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定的项目的；
（二）私有住宅转让后仍用于居住的；
（三）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；
（四）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；
（五）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；
（六）根据城市规划土地使用权不宜出让的；
（七）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。依照前款规定缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合同中注明。
（三）房地产转让的限制性规定：
《城市房地产管理法》第三十七条 下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
97、房地产转让的程序；
（一）以行政划拨方式取得土地使用权的房地产的转让程序
1、办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金；
（1）提出转让土地使用权的申请
以划拨方式取得土地使用权的，转让土地使用权或房地产时，必须持国有土地使用证以及地上建筑物和其他附着物产权证明等合法证件，向土地所在地县人民政府土地管理部门提出申请。
至于应当由谁办理出让手续，有不同的法律规定。教材认为应当由转让人办理出让手续，再由转让人和受让人签订转让合同，办理房地产转让手续。）
（2）、市、县人民政府土地管理部门在接到转让申请之日起15日内进行审查、审批，并将结果予以回复。
《划拨土地使用权管理暂行办法》第六条
符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押：
（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
（二）领有国有土地使用证；
（三）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；
（3）签订土地使用权出让合同转让申请被批准后，土地管理部门代土地所有者（即出让人）与申请人签订土地使用权出让合同。
《划拨土地使用权管理暂行办法》第十六条
土地使用者应当在土地使用权出让合同签订后六十日内，向所在地市、县人民政府交付土地使用权出让金，到市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权出让登记手续。
（4）签订转让合同
土地使用权手续办理完毕后，土地使用权享有者或者房地产所有者可以与受让人签订房地产转让合同。
（5）办理转让登记手续
《划拨土地使用权管理暂行办法》第十七条
双方当事人应当在办理土地使用权出让登记手续后十五日内，到所在地市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权转让、出租、抵押登记手续,办理登记手续，应当提交下列证明文件、材料：
（一）国有土地使用证；
（二）土地使用权出让合同；
（三）土地使用权转让、租赁、抵押合同；
（四）市、县人民政府土地管理部门认为有必要提交的其他证明文件、材料。
需要办理房产转让登记手续的，还应到房产管理部门办理权属变更登记手续。
98、不办理土地使用权出让手续的，应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。
《城市房地产转让管理规定》第十二条
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。
（一）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定的项目的；
（二）私有住宅转让后仍用于居住的；
（三）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；
（四）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；
（五）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；
（六）根据城市规划土地使用权不宜出让
（七）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。依照前款规定缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合同中注明。
（二）以出让方式取得土地使用权的房地产转让程序
《城市房地产转让管理规定》第七条 房地产转让，应当按照下列程序办理：
1、房地产转让当事人签订书面转让合同；
2、房地产转让当事人在房地产转让合同签订后９０日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；
3、房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在７日内作出是否受理申请的书面答复，７日内未作书面答复的，视为同意受理；
4、房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；
5、房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；
6、房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。
99、房地产转让合同：是指房地产转让人与受让人之间订立的转让房地产的协议。
理解概念时需把握以下内容：
1、转让合同的主体是转让人和受让人；
2、合同的标的是房地产；
3、合同的内容是双方的权利和义务。
100、房地产转让与土地使用权出让合同的关系
1、房地产转让合同以出让合同的存在为生效的前提条件。
2、出让合同中规定的受让人的义务、土地使用规则、其他建设条件等条款仍然适用于转让合同的一部分内容。如须改变，应向出让人提出申请，经政府有关部门审查、批准后，重新签订出让合同。
《城市房地产管理法》第四十一条 房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
3、房地产转让合同约定的土地使用权使用年限受出让合同约定的年限的限制。不得超过原土地使用权出让合同约定的最后使用年限。
《城市房地产管理法》第四十二条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
101、房地产转让合同的主要条款
《城市房地产转让管理规定》第八条 房地产转让合同应当载明下列主要内容：
（一）双方当事人的姓名或者名称、住所；
（二）房地产权属证书名称和编号；
（三）房地产座落位置、面积、四至界限；
（四）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；
（五）房地产的用途或使用性质；
（六）成交价格及支付方式；
（七）房地产交付使用的时间；
（八）违约责任；
（九）双方约定的其他事项。
102、房地产转让合同订立的程序
一般应经过以下阶段：协商、签约、公证和登记。
1、协商
除转让人分割转让须征得出让人同意外，只要转让人与受让人协商，达成转让协议。
2、签约
以书面形式确定双方当事人的权利义务。
3、公证。
转让合同的公证是指公证机证明转让合同的真实性与合法性的非诉讼活动。
4、登记。
《城市房地产管理法》第三十五条 房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
《城市房地产管理法》第六十条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。
土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。
五、房地产转让合同履行、变更和解除
房地产转让合同的履行的特点是转让合同的受让人在接受房地产的同时，也承接了出让合同，受出让合同的约束。
房地产转让合同变更和解除的特点也是如此，即出让合同约定的变更和解除合同条件出现后，房地产转让合同也可以变更或解除。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十九条 土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。
《城市房地产管理法》第十九条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
《城市房地产管理法》第二十条 土地使用权因土地灭失而终止。
《城市房地产管理法》第二十一条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回
103、根据上述规定，变更解除转让合同的事由有以下几种情形：
1、因土地灭失而消灭。
土地灭失是指由于非人力和自然力的原因造成原土地性质的彻底改变或原土地完全失去原有的社会经济意义。
2、因国家强制收回土地使用权而消灭
《城市房地产管理法》第二十五条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条 土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。
未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。
3、因国家提前收回土地使用权而消灭
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第四十二条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。
4、因土地使用权期限届满而消灭
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第四十条 土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。
104、商品房现售：是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
需重点掌握现售的商品房是已经竣工验收合格的，这是同商品房预售的区别。
105、商品房现售的条件：
《商品房销售管理办法》第七条 商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
106、商品房现售（销售）中开发企业的义务：
《商品房销售管理办法》第十条 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
第十一条 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
第十二条 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
第十四条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。
107、商品房预售的概念
《城市商品房预售管理办法》
第二条 本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
根据上述规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付定金或房价款的行为。房屋预售又称“卖楼花”。
108、商品房预售的条件
根据《城市商品房预售管理办法》第五条、第六条的规定，商品房预售应当符合下列条件：
1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
2、持有建设工程规划许可证和施工许可证；
3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
4、开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前出卖人取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
109、商品房预售的程序
一般经过以下步骤：
1、预售人领取土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；
2、预售人办理预售登记，领取预售许可证；
3、预售人同与预购人签订商品房预售合同；
4、预售合同登记备案；
5、房屋交付后，办理产权登记。
110、预售商品房的所有权及风险负担的转移
1、所有权转移
根据《合同法》一百三十三条规定：买卖合同的标的物的所有权自标的物交付时起转移，
但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。预售商品房的所有权应当从办理过户登记时转移，并不是从交付时起转移。
2、风险责任的转移
所谓风险责任是指因不可抗力或意外事故而非因合同当事人的原因导致标的物毁损、灭失时，由谁来承担该损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第七章 房屋租赁
111、房屋租赁：是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
提供房屋给他人使用，收取租金的一方当事人为房屋的出租人，使用房屋并支付租金的一方当事人为承租人。
房屋租赁与房地产买卖既有相同点又有不同。
112、房屋租赁的种类：
（一）按房屋所有权不同可分为公房租赁和私房租赁。
（二）按房屋的使用性质不同可分为居住用房租赁和非居住用房租赁。
居住用房租赁是指一居住、生活为目的的房屋租赁。
非居住用房租赁是指以生产、经营或其他活动为目的的房屋租赁。包括生产性用房和经营性用房。
113、房屋租赁的条件
根据《城市房屋租赁管理办法 》第六条的规定有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）未依法取得房屋所有权证的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）共有房屋未取得共有人同意的；
（四）权属有争议的；
（五）属于违法建筑的；
（六）不符合安全标准的；
（七）已抵押，未经抵押权人同意的；
（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
114、房屋租赁合同：是指出租人与承租人签订的在一定期限以内把房屋交给承租人使
用，承租人向出租人交付一定租金的协议。
房屋租赁合同除具有一般财产租赁合同的特征外，还有自己的特点，即房屋租赁合同应明确租赁的用途，合同签订后应在房产管理部门登记备案。
115、房屋租赁合同的主要条款
根据《城市房屋租赁管理办法 》第九条规定：
房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同。租赁合同应当具备以下条款：
（一）当事人姓名或者名称及住所；
（二）房屋的座落、面积、装修及设施状况；
（三）租赁用途；
（四）租赁期限；
（五）租金及交付方式；
（六）房屋修缮责任；
（七）转租的约定；
（八）变更和解除合同的条件；
（九）当事人约定的其它条款。
116、明确租赁期限的意义：
1、在租赁期限内，承租人有合法使用权。
2、未定租赁期限的，房屋所有人有权随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
明确租赁用途的意义：
1、有利于承租人按照承租房屋的性能、用途，正确使用出租的房屋。
2、有利于承租人履行合同。如果承租人需
要改变用途或在承租房屋上添加新用途时，应征得出租人同意，并重新协商租金。
117、当事人的权利义务
（一）出租人的权利和义务
1、出租人有权按照租赁合同约定向承租人收取房租
2、出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督
3、租赁期限届满，承租人有权收回房屋
4、解除合同权。
《城市房屋租赁管理办法 》第二十四条承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：
（一）将承租的房屋擅自转租的；
（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；
（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；
（四）拖欠租金累计六个月以上的；
（五）公有住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；
（六）利用承租房屋进行违法活动的；
（七）故意损坏承租房屋的；
（八）法律、法规规定其他可收回的。
5、交付房屋义务。
6、修缮房屋义务。出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或人身伤害事故的，应当承担赔偿责任。租赁房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。
7、以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。
（二）承租人的权利和义务
1、承租人依照租赁合同的约定，对租用的房屋享有占有使用收益的权利。
2、承租人对租赁的房屋享有优先购买权和优先承租权。
3、承租人代出租人修缮房屋的，有权要求出租人支付修缮费用。
4、承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。
5、承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金。
6、房屋租赁合同期限届满，承租人应及时返还承租的房屋。
118、房屋租赁合同的变更、解除与终止
1、房屋租赁合同的变更、解除
《城市房屋租赁管理办法 》第十二条规定：
有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同：
（一）符合法律规定或者合同约定可以变更
或解除合同条款的；
（二）因不可抗力致使合同不能继续履行的
（三）当事人协商一致的。
因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。
2、房屋租赁合同的终止
《城市房屋租赁管理办法 》第二十四条规定： 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：
（一）将承租的房屋擅自转租的；
（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；
（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；
（四）拖欠租金累计六个月以上的；
（五）公有住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；
（六）利用承租房屋进行违法活动的；
（七）故意损坏承租房屋的；
（八）法律、法规规定其他可收回的。
119、房屋租赁合同登记备案制度
《城市房屋租赁管理办法 》第十三条 房屋租赁实行登记备案制度。
签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。
第十四条 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后３０日内，持本办法第十五条规定的文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
房屋登记备案是指租赁合同的双方当事人签订、变更、终止租赁合同的，应向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。
根据法律规定，对房屋租赁合同实行登记备案制，是我国为了维护房地产市场的秩序，禁止私下交易而对房屋租赁行为采取的一种管理手段，它不是房屋租赁合同成立或生效的标志。
120、房屋转租：是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。
121、合法转租：是指承租人征得出租人的同意后，将房屋转租给他人。在合法转租的情况下，承租人与次承租人建立了另一个租赁关系，承租人仍然应根据原租赁合同向出租人承担义务和责任。
122、非法转租：是指承租人在未征得出租人同意的情况下，擅自将房屋转租给他人。
非法转租行为侵犯了出租人的利益。
房屋转租应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按规定办理登记备案手续。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方另有约定的除外。
物业转让“公共用地”，侵权！
未经业主同意就擅自将物业的共用部分委托他人使用，这是否构成侵权？法院认为，业主有知情权和监督权，物业公司的行为侵害了业主的权利。
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