三、判断题:
1、某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。（ ×）
2、目前，中国房地产估价人员职业资格有房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格两种。（∨ ）
3、房地产估价活动的核心内容，是根据委托人的要求，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见。（ ×）
4、为了表述上更加科学、准确，也为了与国际上通行的估价理念、理论相一致，便于对外交流沟通，应当强调房地产估价本质上是评估房地产的价格而不是价值。（× ）
5、一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。（∨
6、房地产估价结果是一种专业意见。（∨ ）
7、房地产真正需要专业估价的基本条件是房地产具有独一无二和供给有限这两个特性。（× ）
8、在房地产估价中，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。（∨ ）
9、地面上临时搭建的帐篷、戏台等属于其他地上定着物。（× ）
10、房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权，他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括建设用地使用权和地役权等。（ ∨）
11、因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。（∨ ）
12、房地产供给和一般物品供给的最主要区别在于房地产的不可移动特性。（∨ ）
13、从经济角度来看，土地利用选择的一般先后顺序是：商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。（× ）
14、某幢写字楼目前尚未出租出去而空闲着，没有直接产生经济收益，所以属于非收益性房地产。（× ）
15、具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。（∨ ）
16、收益性房地产与非收益性房地产的划分，主要是看房地产目前是否正在直接产生经济效益。（ ×）
17、普通商品住宅与别墅之间、宾馆与写字楼之间存在着一定的替代关系。（× ）
18、对于大城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，消费者对其需求就会增加。（ ∨）
19、地价与一般物品的价格虽然都受供求变化的影响，但因土地的数量难以增减且不可移动，所以其供给弹性较小。（∨ ）
20、 某宗房地产目前的市场 价为800万元，现探测到其地下拥有铁矿资源，估计价值高达1000万元，则该房地产的价格可达1800万 元。( × )
21、 两宗实物和权益状况相 同的房地产，如果所处位置、交通、周围环境、景观、外部的基础设施和公共服务设施等区位状况不同，价值就可能会有很大的差异。( √ )
22. 出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。（ × ）
23. 移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。（ √ ）
24、 出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。 （ × ）
25、 移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。（ √ ）
26、 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等。 （ × ）
27、 传统方法对开发完成后的价值等的估算，是根据估价时的房地产市场状况作出的，基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额。（√ ）
28、 房地产估价时，实地勘察应由估价人员独立完成。（ × ）
29、 地价是地租的资本化。（ √ ）
30. 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等。（ × ）
31. 传统方法对开发完成后的价值等的估算，是根据估价时的房地产市场状况作出的，基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额。（ √ ）
32. 房地产估价时，实地勘察应由估价人员独立完成。（ × ）
33．地价是地租的资本化。（ √ ）
34、 临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。（ × ）
35、 房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。（ × ）
36、 土地的供给弹性较小， 甚至土地的自然供给是完全无弹性的。( √ )
37、 房地产需求是指消费者 在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意购买的数量。( × )
38、 现实估价中所需评估的 房地产价值有可能不是公开市场价值。( √ )
39. 在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。（ × ）
40. 实际观察法不是直接以建筑物的有关年限（特别是实际经过年数）来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。（ √ ）
41、 在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。（ ×）
42、 在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。 （ √）
43、 城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。 （ √ ）
44、 市场法的本质是以房地 产的公开市场价值为导向求取估价对象的价值( × )
45、 进行房地产状况调整主 要是因为可比实例的建筑规模、建筑结构、建筑装饰、新旧程度等与估价对象存在着差异。( × )
46. 临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。（ × ）
47. 房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势. （ × ）
48. 在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。（ × ）
49. 在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。（ √ ）
50、 投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。 （ × ）
51、 同一估价机构、在同一城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。（ √ ）
52、 在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。 （ × ）
53、 成交价格会围绕理论价格而上下波动。( × )
54、 合法原则是要说明，估 价机构或人员应具有合法的评估资格。( × )
55、 只有合法产权的房地产 才能成为估价对象。( × )
56. 城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。（ √ ）
57. 投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。（ × ）
58. 同一估价机构、在同一城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。（ √ ）
59、 在完善、成熟的房地产 市场下，土地取得成本一般包括购置土地的价款和在购置时应缴纳的税费。 ( √ )
60、 在运用成本法估价时， 房地产的价格直接取决于开发商所支出的费用、税金以及应得的利润。( × )
61、 实际观察法不是直接以建筑物的有关年限（特别是实际经过年数）来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。（ √ ）
62、 估价上的折旧和会计上 的折旧有着本质的区别，如在收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费就属于估价上的折旧，而不是会计上的折旧。( × )
63、 直接资本化法较多的依 赖于市场信息，报酬资本化法较多的依赖于估价人员的主观判断。( √ )
64、 不论有无租约限制，租金均应采用正常客观的市场租金。( × )
四、计算题
1. 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
解：解：（1）计算办公楼现值
①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×（1－35%）×12=159.12万元
②收益年限=40－6=34年
③办公楼现值为：V=A/Y[1－1/(1+Y) n]=159.12/10%×[1－1/(1+ 10%)34]=1528.92万元
（2）计算乙方的使用权价格
① 乙方使用权年净收益=80×2000×85%×（1－35%）×12=106.08万元
② ②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年
③ ③乙方使用权剩余收益年限价格为：
V=A/Y[1－1/(1+ Y) n]=106.08/10%×[1－1/(1+ 10%)11]=689万元
（3）甲方权益价格=办公楼现值－乙方使用权价格=1528.92－689=839.92万元
2. 某房地产的总使用面积为10000平方米，月租金为7元/平方米。预计年房租损失费为年预期租金总收入的5%，房产税为年预期租金总收入的12%，管理费、修缮费为年预期租金总收入的6%，房屋财产保险费为0.3万元/年。预计该房地产尚可以使用10年，折现率为12%。求：
（1）该房地产的年租金总收入。
（2）该房地产的年出租费用。
（3）该房地产的年纯收益。
（4）计算该房地产的评估值。
解：（1）该房地产的年租金总收入为：
1×7×12 = 84(万元)
（2）该房地产的年出租费用为：
84×(5％+12％+6％) + 0.3 = 19．62(万元)
（3）该房地产的年纯收益为：
84-19.62 = 64.38(万元)
（4）该房地产的价格为：
64.38 ×[1-1／(1+12％)10]／12％ = 64.38×5.650 2 = 363.76(万元)
3.某宗房地产，土地总面积1000平方米，是10年前征用农地取得，当时每亩花费18万元，现实重新取得该类土地的价格为620元/平方米，地上建筑物于8年前交付使用，总建筑面积为2000平方米，当时造价600元/平方米，现实造价1200元/平方米，估计建筑物有八成新，试用所给资料估计该房地产的现时总价和单价及楼面地价。
解：土地价值=620×1000=620000元
建筑物现值=1200×2000×80%=1920000元
估价对象的现时总价=620000+1920000=2540000元
估价对象的现时单价=2540000÷2000=1270元/平方米
楼面地价=620÷（2000÷1000）=310元/平方米
4. 某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。
解：（1）计算建筑物的重置价格：
① 建造成本=800万元
② 管理费用=800×3%=24万元
③ 投资利息=(800+24)×60%×[(1+6%)1.5－1]+(800+24)×40%×[(1+6%)0.5－1]=54.90万元
④建筑物的重置价格=800+24+54.90+50+120=1048.90万元
（2）计算建筑物的折旧额：
①墙、地面等损坏的折旧额=18万元
②装修部分的折旧额=200*2/5=80万元
④ 设备部分的折旧额=110×8/10=88万元
⑤ 长寿命项目的折旧额=(1048.90-18-200-110)×8/50=115.34万元
⑤建筑物的折旧总额=18+80+88+115.34=301.34万元
5.估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000平方米，建筑总面积56000平方米，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1998年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2003年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为每平方米使用面积150元，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%。资本化率为8%。
解：（1）运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：
（2）计算年总收益=56000×65%×150×12×（1-15%）=5569.2万元
（3）计算年总费用：
年折旧费=22000/47 +8000×（1-4%）/12 =1108.09万元
年经常费=100×12=1200万元
年房产税=5569.2×12%=668.3万元
营业税等=5569.2×6%=334.15万元
年总费用=1108.09+1200+668.3+334.15=3310.54万
（4）计算年净收益=5569.2-3310.54=2258.66万元
（5）计算房地产价格V=2258.66/8%×[1-1/(1+8%)50-5]=27348.76万元
6、评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为1500平方米.收集有关资料：共调查了A.B.C三宗土地买卖实例作为比较实例。可比实例的成交价格如下：
|
| 可比实例A | 可比实例B | 可比实例C |
| 成交价格 （元/平方米） | 1200 | 1150 | 1380 |
| 成交日期 | 2003年2月20日 | 2003年4月20日 | 2003年7月20日 |
| 交易情况 | 正常 | 比正常价格低3% | 比正常价格高5% |
该类土地2003年1月至9月的价格变动情况如下表所示：
| 月份 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 |
| 价格指数 | 100 | 100.3 | 98.5 | 102.6 | 101.3 | 102.8 | 103.5 | 103.3 | 103.8 |
注：表中的价格指数为环比价格指数，均以上个月为100。
房地产状况的比较判断结果，如下表所示：
| 房地产状况 | 权重 | 估价对象 | 可比实例A | 可比实例B | 可比实例C |
| 因素1 | 0.4 | 100 | 95 | 92 | 106 |
| 因素2 | 0.35 | 100 | 105 | 96 | 109 |
| 因素3 | 0.25 | 100 | 110 | 98 | 97 |
试运用上述资料估算该土地2003年9月20日的正常市场价格。
解：（1）计算公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数。
（2）交易情况修正系数为：
可比实例A=100/100
可比实例B=100/97
可比实例A=100/105
（3）交易日期修正系数为：
可比实例A=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168
可比实例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156
可比实例C=1.033×1.038=1.072
（4）房地产状况修正系数为：
可比实例A=100/(95×0.4+105×0.35+110×0.25)=100/102.25
可比实例B=100/(92×0.4+96×0.35+98×0.25)=100/94.55
可比实例A=100/(106×0.4+109×0.35+97×0.25)=100/104.8
（5）计算比准价格：
比准价格A=1200×(100/100)×1.168×(100/102.25)=1370.76（元/平方米）
比准价格B=1150×(100/97)×1.156×(100/94.55)=1449.51（元/平方米）
比准价格C=1380×(100/105)×1.072×(100/104.8)=1344.38（元/平方米）
（6）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：
估价对象价格（单价）=（1370.76+1449.51+1344.38）/3 =1388.22（元/平方米）
估价对象价格（总价）=1388.22×1500=208.23万元
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